昆明应该保护央企开发商的投资积极性

前段时间，云南房网先后报道了两家央企开发商——大悦城控股和金茂地产，在老螺蛳片区开发的项目都因为成本高企、市场变化、房价下跌等原因，赚钱无望的事。有人留言评论说，2020年以来，有几家央企在昆明赚到了钱？

这种说法虽然肯定过于夸张，但央企开发商作为昆明房地产市场上的重要一极，市场份额至少占三分之一，近些年赚钱的成功项目确实并不多。甚至于央企开发商作为一个整体，在昆明多半也是亏损的。

有些央企即便前期项目有盈利，后期项目也亏损。或者住宅部分可能赚钱，商业部分则亏损。至于来昆明比较晚，正好赶上地价高点拿项目，卖房时却遭遇房价下行的央企，亏损更是难以避免。

金茂和大悦城控股均在老螺蛳湾城改项目上遭遇挫折

大悦城控股和金茂地产就是这样的例子，大悦城控股的前身中粮地产2017年才进入昆明，迄今只有两个项目，但拿地代价都不低，等到销售时却赶上市场下行房价下跌，亏损就在所难免。金茂来昆明也比较晚，至今也只有3个项目，正在销售的金茂府就不说了，在呈贡的金茂国际新城一开始卖得也还好，可是由于配套迟迟不能完善，后期房价也越来越低。

但也不是进入昆明比较早的开发商就能赚得盆满钵满，很可能前期的盈利又被后期的高成本项目消耗，中海地产就是比较典型的例子。

中海2012年进入昆明，是最早来昆明发展的央企开发商之一，迄今为止总共开发了8个项目，前期项目都比较成功，但中海的问题是拿地策略比较激进，许多项目都是高点拿地，高溢价是常态。但部分高溢价地块在开发过程中由于售价、市场环境等因素，销售周期拉得很长，房价也无法守住，变成了财务包袱。比如2017年高价拿地的中海云麓花园，到现在都还没卖完；还有中海汇德里，中海拿地价格也很高，项目2021年就已开盘，到现在也还没有清盘。

中海云麓九里品质不错，但成本过高导致销售缓慢

招商蛇口也是进入昆明比较早的央企之一，但又和中海的市场路线不同，很少通过招拍挂高价拿地，而是和本地国企合作开发比较多，比如云南城投、昆钢、滇中产发等，可是这虽然避免了高价拿地，却不得不进入远郊不成熟区域，比如在小哨片区开发的招商依云国际，至今仍是这一片区唯一的商品房项目。随着远郊开发降温，招商依云国际也变成了招商蛇口的包袱。招商蛇口在晋宁昆阳街道开发的一堆项目，也是这么来的。

招商蛇口迄今在昆明唯一溢价拿地是在巫家坝北片区，即如今的招商雍珑府，这个项目的楼面地价高达1.3万，可是后期有些房源的售价居然和地价差不多。同样栽在巫家坝北片区开发的还有中铁建。中铁建和招商蛇口在2021年5月同时在巫家坝北片竞得两宗相邻地块，开发西派城樾和招商雍珑府，后来成了难兄难弟。参与竞地但中途出局的中海，幸运躲过一劫。

招商蛇口雍珑府出现房价与地价倒挂现象

多家央企开发商在昆明遭遇的一个共同挫折是参与巫家坝总部项目开发，招商蛇口、中海、中铁建、中交、金茂、保利发展等都是如此，虽然它们各自在巫家坝开发的住宅项目总体都还卖得不错（不算招商蛇口和中铁建在巫家坝北片区的项目），但写字楼项目却成了沉重负担。

令人啼笑皆非的是，当年巫家坝因为定位高大上，要参与开发就要投资总部项目，众多民营房企因此望而却步，包括当时如日中天的恒大、碧桂园以及本地的俊发，反倒没有陷入其中。

上图中的巫家坝地标建筑全部由央企开发

当然央企开发商在昆明也有一直保持不错投资收益的例子，最典型的就是保利置业。保利置业2007年进入昆明，从安宁项目开始，一直到现在的保利城，总体都比较成功。

而最早进入昆明的央企开发商——华侨城，则是另一个极端的例子。华侨城早在2006年就开始筹划昆明项目，比其他央企都要早，参与程度也最深——2016年，华侨城参与云南国企混改，直接成为世博旅游集团、云南文投的控股股东，甚至要在云南建设华侨城第二总部。要论在云南的项目数量、项目布局范围，都远超其他央企，可是如今日子也是最难过的。

停工烂尾，连土地都被法拍的华侨城滇中乐活城

央企是目前国内最具资金实力的开发阵容，多年来，央企深耕昆明市场，除了常规房地产项目开发，还积极参与新兴片区建设、本地国企改制、大型城改等，对昆明城市建设做出了巨大贡献。像中海等央企多次高价拿地，最大受益者也是昆明本地。巫家坝能有今天的规模，央企功不可没。

如今由于房地产行业下行，民营房企普遍遭遇资金困局，央企更成为昆明城市开发不可或缺的力量。但央企毕竟也是企业，也不能净干赔本生意，有些央企因为投资收益差而对昆明市场萌生退意，或者大幅度收缩战线，是个需要警惕的现象。

昆明应该想办法保护央企的投资积极性。