“穗八条”首考成绩公布：广州楼市明显回暖 假期“以价换量”变成“量升价稳”

好房子 从“住有所居”向“住有优居”转变⑤

2026年“五一”假期，广州楼市交出了一份“量升价稳”的成绩单。与以往节点普遍“以价换量”不同，今年假期，超九成项目价格保持平稳，部分核心区楼盘甚至小幅上调售价。在节前落地的“穗八条”新政刺激下，中心区及近郊优质项目来访量与认购量双双回升，市场热度显著回升。多位业内人士指出，价格企稳与新规高品质产品入市，标志着广州楼市正逐步告别深度调整，当前“量升价稳”是市场筑底修复的关键信号。

■据数据监测，“五一”假期广州92%的项目稳价走货，仅有部分项目小幅让利，整体折扣幅度控制在5%以内。

●热度回归

九成项目稳价走货，个别楼盘小幅涨价

“五一”假期，广州各大区域标杆楼盘来访、认购双双回升，在“穗八条”楼市新政红利释放下，广州新房日均认购量增逾50%。与以往营销节点不同，大部分项目并未采用以价换量的方式冲刺业绩。据合富研究院监测，广州92%的项目在假期稳价走货，仅有个别长期滞销项目小幅让利，整体折扣幅度控制在5%以内，大多数楼盘坚持稳价销售。

新快报记者了解到，广州市内个别热门加推楼盘的售价不仅不跌，反而微涨。比如，海珠区的保利天奕、天河区的保利天曜等高端住宅项目，新品加推价格均上涨约2%，其中保利天奕最高成交单价逼近9万元，甚至出现客户单日一次性购入两套房源的现象。此外，号称约130%超高户型使用率的广州地铁珑曜上城，新品加推价格较前期余货上调1%至2%。

新快报记者走访发现，今年假期房企营销策略明显转变，不再大规模降价促销，而是普遍采取渠道引流+激励加码的组合揽客模式。主要形式包括推出特惠一口价房源、成交赠送物业费与品牌家电、发放车位抵用券，同时加码老带新、全民营销奖励，提升销售佣金与到访专属礼遇等。优惠折扣方面，据普睿广佛监测，部分中心区项目推出九五折优惠；近郊及近外郊楼盘已触及价格底部，优惠收窄至九六折至九九折，整体降价空间已十分有限。

楼市趋热的背景下，虽然价格没有大幅优惠，但品牌房企及优质项目成交表现依然亮眼。“五一”假期5天，越秀地产广州销售额达22亿元、成交500套。保利天曜累计热销40套，认购金额超5亿元，成交环比4月周均增280%。万科广佛公司成交248套，成交金额超7.15亿元，旗下黄埔新城依托社区艺术节、儿童造梦创业集等四大社群主题活动，总来访突破5000人，假期热销92套，成交约2.15亿元。合富研究院指出，核心资产尤其受市场青睐，中心五区千万元以上高端住宅的成交占比高达三成。天河区马场地块价值辐射效应持续释放，叠加当前房贷成本处于历史低位，高净值客户优化家庭资产配置意愿增强，市区优质核心房产的关注度与认可度持续攀升。

●专家定调

“量升价稳”就是筑底信号，无需降价走量

对于当前“量升价稳”，多位业内人士认为是市场筑底修复的关键信号。房地产市场研究专家邓浩志认为，广州楼价早在去年12月就已经探底，近几个月保持小幅微升，走势稳健。“3月份成交火热带动价格企稳，四五月份全市楼盘整体稳价运行，目前广州核心城区止跌企稳态势十分明显，少量高端项目价格小幅上行，近郊板块整体企稳，远郊部分项目则仍处在缓慢调整阶段。”他说。

为何房企普遍放弃大幅降价促销策略？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉新快报记者，原因有二：“首先是新推楼盘定价足够理性。如今购房者价格敏感度高，房企定价本身已经贴合市场实际情况；其次，新规下新盘品质更高，得房率普遍达到100%，综合性价比具备优势，无需降价走量；此外，新推项目多集中在中心区及黄埔、白云、番禺等近郊，这些区域前期已完成多轮价格调整，不存在大幅降价的空间。”在李宇嘉看来，“五一”前出台的“穗八条”政策力度十足，市场响应积极，房企也借政策东风提振市场情绪。“当前房企单次推盘量多在150套至350套，小批量推货一旦低价走量，将给后续楼栋推售带来巨大压力。”他说。

广州世联研究院副院长崔登科接受新快报记者采访时表示，“五一”假期多数楼盘保持价格稳定，认购量同比去年实现增长，充分说明广州楼市基本站稳脚跟。“当前房价基本触底，后续即便再有调整，幅度也非常有限。如今市场处于‘有量走动、买卖相持’的阶段，单纯每平方米降价数千元，对成交拉动已经没有实质意义。”他说。

●风向改变

“好房子”成硬通货，土地蓄力后市可期

随着市场回归理性，行业政策也随之调整。普睿广佛指出，新规历经三年迭代，政策导向已经从过往“促销量”转向“提品质”，高赠送率的传统产品逐步退出市场，成为稀缺房源，置业逻辑正式转向看重产品品质与实际居住价值。

“楼市竞争已经转向服务、配套与居住体验的比拼，产品投入成本增加，房价自然具备稳得住的基础。”李宇嘉直言，房企在社区配套、物业服务、居住场景打造等方面加大投入，必然推高开发成本，而房价稳步企稳，正是市场对高品质产品价值的认可。“房产的实际使用价值决定市场价值，当产品居住属性与体验感到位，房价便拥有坚实支撑，市场信心也随之逐步修复”。

“购房者更愿意为使用价值和居住体验埋单”进一步印证了客户对于“好房子”的偏爱。新快报记者了解到，天河世界大观板块的高端项目观樾在“五一”假期日均到访近百组，销售额逼近1亿元。一位来自江浙的高净值客户表示，广州核心区资产正处于估值洼地，而新政反复强调“好房子”的导向，让优质资产的安全价值更加凸显，因此在复看后直接下定。

从新房供应端来看，高品质房源已呈现供不应求态势。合富研究院指出，全市假期只有8个全新项目供应，推新数量创下近年同期新低。“新品供应不足主要源于两大因素，一是部分在建项目工程建设进度滞后，新品入市节奏放缓；二是近年房企土地拿地规模收缩，企业土地储备持续走低。”

普睿广佛分析称，2026年前4个月广州宅地供应处于近年低位，后续供地节奏有望加快，重点供应或集中在第三、四季度，5月也将迎来花都秀全湖低密宅地的出让，为市场补充优质土地供应。“整体来看，‘五一’后新房市场在供应收缩与优质项目带动下率先企稳回升，二手房则在政策引导下稳步去化，土地市场也将逐步释放新增供应，共同推动市场平稳修复。”

■新快报记者 何璐诗 文/图