没有购房资格能借名买房吗？北京房地产律师专业分析

【故事情节】

陈先生与周女士系夫妻关系，小陈系二人之子。2017年，陈先生夫妇购买了一号房屋，总价1215万余元，为了避免生意风险，二人在办理房屋产权登记时，将房屋权利人登记为小陈和周女士，其中小陈占99%的份额，周女士占1%的份额。购房时小陈尚未成年，没有任何独立财产及经济来源，房屋的全部购房款及税费均由陈先生负担，收房及产权登记均由陈先生办理，房屋亦由陈先生实际控制使用。后小陈成年后，陈先生夫妇担心小陈擅自处分房屋，便诉至法院，要求小陈协助将其对一号房屋享有的99%的份额转移登记至陈先生名下。

【法院评析】

法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，陈先生主张其与小陈存在借名买房关系，应就产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据陈先生的举证及各方陈述，虽然可以证明陈先生对涉案房屋的购买存在出资关系，但尚不足以证明其与小陈存在借名买房的约定。基于双方的父子关系，产权证及相关票据原件由陈先生持有以及陈先生在涉案房屋内居住的事实均不能证明陈先生与小陈存在借名买房的合意，且购房时小陈尚未成年，不具有与陈先生达成借名买房合意的民事行为能力，故现有证据不足以证明陈先生与小陈存在借名买房的合同关系。退一步讲，即使双方存在借名买房的合同关系，因陈先生和周女士均不具有在京购房资格，陈先生的请求同样得不到支持。

【律师胜诉心得】

作为房产专业律师，我们认为本案的判决具有典型的指导意义。首先，借名买房的核心是双方存在借名登记的合意，仅有出资不足以认定借名买房关系，特别是父母子女之间，出资很可能被认定为赠与；其次，购房时子女尚未成年，根本不具备达成借名买房合意的民事行为能力，这一点至关重要；第三，即使存在借名买房关系，借名人不具备购房资格的，过户请求也无法得到支持。在此提醒广大父母，将房产登记在未成年子女名下一定要慎重，这本质上是一种赠与行为，一旦登记完成，父母就失去了对房产的完全控制权。如果确实需要借名，一定要在子女成年后签订书面协议，并确保自己具备购房资格。