租金清偿顺位之争：税款VS抵押权

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案情简介

2020年3月，甲公司将其名下位于市中心的沿街商铺出租给乙餐饮店，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期10年、年租金120万元，按年度支付，乙餐饮店依约占有使用商铺并正常经营。2022年5月，甲公司因资金周转需要，以该商铺为抵押向丙银行借款954万元，双方依法办理抵押登记手续，丙银行取得房屋抵押权证书，并经法院判决甲公司向丙银行偿还借款本金及利息，丙银行对抵押商铺享有优先受偿权。案件进入执行程序后，法院依丙银行申请对案涉商铺采取查封措施，并向乙餐饮店送达协助执行通知书，要求其暂停向甲公司支付租金，将后续应付租金暂存至法院指定账户。

随即税务机关向执行法院发来协助执行函，主张甲公司于2023年1月至2025年4月期间，因出租该商铺产生增值税、房产税等税款共计38万元，认为乙餐饮店在抵押登记后缴纳的租金应优先用于清偿上述税款。丙银行对此提出异议，主张其抵押权设立在先，案涉租金作为抵押物法定孳息，应优先用于清偿抵押债权。

法院审理

执行法官根据税务机关与丙银行提交的证据材料，依法组织各方当事人进行质证，重点审查两项核心事实：一是案涉税款的发生时间与抵押权设立时间的先后顺序；二是抵押商铺被法院查封后，案涉租金的法律性质及归属。

经质证查明，案涉商铺抵押登记时间为2022年5月，税务机关主张的税款均发生于2023年1月之后，晚于抵押权设立时间；法院于2024年3月对商铺采取查封措施，乙餐饮店自该时间点起，已按协助执行通知书要求，将120万元租金存入法院指定账户。

执行法官认为，税务机关主张的税款发生于抵押权设立之后，不符合税收优先权的适用条件，案涉租金应优先保障抵押权人的合法权益。据此，法院作出执行裁定：将乙餐饮店缴存至法院指定账户的120万元租金，在扣除收取孳息的必要费用后（该费用为保障租金能持续产生的必要开支，比如租赁产生的维修费、物业费用等），剩余案款全部支付给申请执行人丙银行，用于清偿甲公司所欠借款本息；税务机关主张的38万元税款，由税务机关另行向甲公司追缴。

裁定作出后，各方当事人均未提出异议，并且申请执行人与被执行人就剩余欠款如何偿还达成协议，案件顺利结案。

法官说法

本案的核心争议在于抵押登记后产生的租金，应优先偿还后续发生的税款还是抵押权人的抵押债权，处理此类纠纷需把握三个关键要点：

第一，明确税收优先权的适用边界。根据法律规定，税收优先于无担保债权，但纳税人欠缴的税款发生在财产设定抵押之前的，税收才优先于抵押权执行。本案中，税款发生于抵押权设立之后，税收优先权并无适用空间，不能对抗在先设立的抵押权。

第二，界定抵押物孳息的归属规则。租金作为不动产的法定孳息，其归属应遵循《民法典》关于抵押权效力的规定。抵押财产被人民法院依法查封后，抵押权人有权收取该财产的法定孳息（扣除收取孳息的必要费用），该孳息应纳入抵押担保的财产范围，用于优先清偿抵押债权。本案中，法院查封商铺后，租金已脱离债务人自由支配范围，成为实现抵押权的责任财产。

第三，区分不同权利的保护顺位。抵押权属于担保物权，具有优先受偿性，而本案中的税款债权属于一般公法债权，且发生时间晚于抵押权。在权利冲突时，应遵循“时间在先、权利在先”原则，优先保护合法设立的抵押权，这既符合物权法定原则，也有利于维护交易安全和金融秩序稳定。

需要特别说明的是，抵押权人收取租金需以法院查封为前提，且应当履行通知承租人的义务，但通知并非抵押权效力及于孳息的生效要件，仅为对抗要件，承租人在收到通知前向抵押人支付租金的，仍产生合法清偿效果。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第四百一十二条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。

税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。

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郭军律师

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