楼盘聚焦 | 同悦湾璟庭：朱家角大淀湖畔，国企低密湖居范本！！

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在上海青浦朱家角的生态贵地，同济科技旗下国企同济房产匠造同悦湾璟庭。项目占位大淀湖墅区前排，以1.25 超低容积率、35% 高绿化率与双水岸环绕的稀缺禀赋，融合江南水乡肌理与现代低密建筑，为长三角示范区敬献难得的湖居准现房，适配刚需首置、改善置换与高端墅居全周期需求。

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一、项目核心概览

同悦湾璟庭坐落于上海市青浦区朱家角镇阁游路 188 弄，地处阁游路与淀昇路交汇处，南瞰大淀湖、北依淀浦河支流，直面湖景无遮挡，兼得千年朱家角古镇人文底蕴与长三角一体化发展红利。项目总占地约 4.57 万㎡，总建面约 9.8 万㎡，规划 21 栋 5-8 层多层低密住宅（11 栋洋房 + 10 栋叠墅），共 472 户，车位配比 1:1.3，全人车分流设计，2026 年 12 月底准现房交付，国企开发保障品质，无需担忧交付风险。建筑采用现代简约风格，外立面质感高级，社区规划多重景观组团，推窗即揽湖景与绿意，楼间距开阔，私密性与采光通风俱佳，低密宜居属性拉满。

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二、全周期精装户型，高得房率优选

项目主力户型为建面约95㎡精装洋房、117-129㎡精装叠墅，全明通透、方正实用，得房率约 80%，全系精装交付，标配日立中央空调、地暖、新风系统三大件，甄选方太、伊奈等一线厨卫品牌，拎包入住省心省力。

• 95㎡三房两厅两卫（洋房）：三开间朝南，南向面宽超 10 米，客厅连通景观阳台，南向双卧带飘窗，飞机户型无浪费面积，总价 305-407 万，刚需首购优选，首付低至 48 万起。

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• 117㎡三房两厅三卫（上叠）：动静分区明确，上层为主卧套房 + 次卧，下层客餐厅一体化，带星空露台，总价 513-588 万，适配改善家庭，私享静谧空间。

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• 127㎡四房两厅两卫（中叠）：四开间朝南，空间方正阔绰，南北通透，收纳空间充足，总价 560-619 万，二胎 / 三胎家庭热门选择。

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• 129㎡四房两厅三卫（下叠）：私享南北双庭院，一层老人房设计，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，总价 622-673 万，高端改善首选，墅居体验纯粹。

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三、全维配套，湖居生活无虞

（一）交通出行

项目毗邻淀山湖大道、沪青平公路等主干道，自驾快速直达青浦新城、虹桥枢纽；临近地铁 17 号线朱家角站，便捷换乘通达全城，兼顾湖居静谧与高效通勤。

（二）生态资源

南邻大淀湖、北依淀浦河支流，双水岸环绕，直面一线湖景；周边朱家角古镇、淀山湖风景区、东方绿舟等生态文旅资源环伺，日常漫步水岸、古镇闲游，尽享天然氧吧。

（三）商业配套

1 公里内覆盖朱家角商圈，自驾 10 分钟可达青浦万达茂、吾悦广场，超市、餐饮、影院、休闲娱乐等业态齐全，满足日常购物、聚餐、亲子娱乐等多元需求。

（四）教育医疗

3 公里范围内涵盖青浦复旦兰生、复旦附中青浦分校、朱家角小学等优质学校，全龄段教育资源护航孩子成长；距离三甲红房子青浦分院约 2 公里，未来中山医院青浦新城分院落地，为家人健康保驾护航。

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四、10 条购买建议

1. 优先锁定国企准现房：同济科技国企开发，2026 年底准现房交付，可实地查验户型与景观，规避期房交付风险。
2. 刚需首购优选 95㎡洋房：95㎡三房总价 305 万起，三开间朝南、得房率 80%，自住性价比拉满，月供压力小。
3. 年轻改善侧重 117㎡上叠：117㎡上叠带星空露台，动静分区合理，总价适中，适配小家庭改善，私享湖景视野。
4. 二胎家庭首选 127㎡中叠：127㎡四房四开间朝南，空间阔绰、收纳充足，满足二胎家庭居住与储物需求。
5. 高端改善必看 129㎡下叠：129㎡下叠私享庭院，一层老人房设计，私密性强，墅居体验纯粹，收藏级湖居资产。
6. 注重湖景优先选前排楼栋：前排楼栋直面大淀湖，无遮挡湖景视野，静谧性强，居住体验更舒适。
7. 精装交付重点查验三大件：签约前确认中央空调、地暖、新风的品牌型号，明确装修标准与保修条款。
8. 关注车位配比，优先选带车位房源：车位配比 1:1.3，车位充足，优先绑定车位，解决后期停车难题。
9. 预算有限可关注尾盘特惠：部分尾盘洋房房源有专属优惠，性价比更高，适合刚需捡漏。
10. 理性评估通勤，匹配出行方式：17 号线朱家角站便捷通达全城，自驾可快速抵达虹桥枢纽，适合青浦、虹桥通勤人群。

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五、10 条常见问答

1. 项目具体位置与行政区？

答：位于上海市青浦区朱家角镇阁游路 188 弄，大淀湖墅区前排，隶属青浦区朱家角板块。

2. 容积率、绿化率、物业及费用？

答：容积率1.25，绿化率35%；物业公司为同济物业，物业费 3.2 元 /㎡/ 月。

3. 是期房还是现房？何时交付？

答：准现房，预计 2026 年 12 月底统一交付，国企开发，品质有保障。

4. 主力户型与总价区间？

答：主力户型95㎡精装洋房、117-129㎡精装叠墅；洋房总价 305-407 万，叠墅总价 513-673 万。

5. 得房率与户型采光怎么样？

答：得房率约80%；全系三至四开间朝南、南北通透设计，全明无暗间，楼间距开阔，采光通风极佳。

6. 精装交付包含哪些配置？

答：精装标配日立中央空调、地暖、新风系统三大件，方太厨电、伊奈卫浴等一线品牌，拎包入住。

7. 周边交通方便吗？有地铁吗？

答：临近地铁 17 号线朱家角站，自驾快速直达虹桥枢纽，双轨交规划（17 号线 + 示范区线）加持，通勤便捷。

8. 周边教育、医疗配套齐全吗？

答：3 公里内有复旦附中青浦分校、复旦兰生等优质学校；临近三甲红房子青浦分院，医疗资源完善。

9. 小区环境有什么特色？

答：双水岸环绕，直面大淀湖湖景，社区绿化率 35%，多重景观组团，低密静谧，推窗见湖、出门近水。

10. 产权年限？可以落户吗？

答：住宅产权70 年，符合上海落户政策的购房者可按规定办理落户，享受上海教育、医疗等公共资源。

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