突发的数据反常，房价彻底明牌了

节前深圳发布了楼市新政，最大的亮点，是把核心区完全放开了。只要你大专以上学历，就可以临时办一张深圳居住证，然后在核心区买房。

那么，深圳楼市在五一期间的表现怎么样呢？

我们从两个维度来判断：

第一，如果看和去年五一期间的实时成交同比，大概是增长了30%；这个数据有改善，但坦率的说，改善幅度很弱。

因为同样看2024年9月的止跌回稳口号，深圳国庆长假的二手房成交量同比增长，是4倍以上。

30%对比4倍，大家自己看。

第二，如果和没出政策的北京比较，则北京五一长假实时成交量环比下跌34%，而深圳则环比下跌18%。

尽管环比下跌幅度低于北京，但考虑到深圳王炸级别的限制放开（核心区完全对外省大专以上人群放开），我只能说，新举措有效果但力度有限。

为什么会产生这样的结果？结果不及预期又说明了什么？

我在过去的文章中解释过，政策的作用，从来不在于它真的解放了多少需求，而在于它造成的预期影响。

房价涨跌的短期决定因素是什么？ 预期！ 也就是，当大家预期明年房价能涨1倍，那么房价就会立即在当下上涨1倍，而不是等到明年。那么反过来，下跌也一样。

所以，我预期别人根据新政会怎么操作，我就要抢在别人前面操作，以便获取利益或减少损失，但别人也是这么想的。所以政策的真实效果并不重要，重要的是它能让人产生什么预期。然后就会导致预期的自我实现。

人们的预期决定了政策效果，而不是政策本身。

回到深圳的例子，如果大家担心深圳核心区放开会引来外地人购买推升房价，那么本地人就会抢先购买。但从成交量同比仅仅上升了30%（周环比还是跌的）来看，本地人似乎并不担心外地人的抢购。

那么，深圳房价接下来短期会怎么走，其实已经不言而喻。我们在此不展开讨论。

由于本次核心区放开后，深圳可以视为完全放开限购，那么基本上可以判断，未来很难再出比本次效果更大的提振情绪的政策。

那么，止跌回稳就会最终回归到那个终极因素，也就是经济基本面。

也就是说，深圳最终只能依靠居民的收入改善，以及真实的买房需求，来支撑楼市止跌回稳。

我们来复习下从基本面判断房价回暖的三大领先要素：

1 看PPI是否转正

结论：今年3月首次转正。

2 通胀是否回归

也就是名义GDP增速是否重新逆转实际GDP增速

一季度已经较为接近，但严格来说尚未逆转。

3 沪深300/中证500等上市公司，营收增速是否转正以及重回上升趋势。

结论：从去年三季度到今年一季度，延续正增长以及显露增速提速迹象（可参考：）。

那么，从企业营收的基本面看，至少企业收入做到了止跌回稳，并显露出止跌回升的迹象（要确定判断重回升势，可以再看后几个季度的业绩来验证）。

企业的收入重回增长，是居民收入重回增长的前置条件，或者说是必要非充分条件。如果考虑到主流上市公司的打工人都集中在一二线城市，那么也可以说，是一二线城市的居民收入止跌回稳的前置条件。

那么，居民侧目前又是什么情况呢？

我们的结论是，居民侧收入还未有好转，依然看不到触底迹象。

下图是以企业盈利能力（ROE）为指标，来看各个行业的ROE，今年一季度相比去年四季度的增长状况。重要部分我用红框圈出来了。

可以看到，今年一季度相比去年四季度，下滑最大的，是农林牧渔和食品饮料，都归属在必选消费，而其他几个负增长的，比如汽车，家用电器，也和居民收入相关。

因此，我们判断，从一季度数据看，居民的预期，依然还未能止住下行趋势。

从过去全球几十次的房价止跌回稳大周期的历史看，房价大致要滞后经济基本面大约14个季度。

那么，假设2025三季度是营收转正的首个季度，加上14个季度，可参考的，就是2028年底，全国楼市回稳，考虑到深圳是一线城市，假设给出一定的提前量，那么最快也应该是在2027年触底。

当然，以上的参考，其前提，是经济触底被最终确认。也就是两个指标。

1 今年二季度和三季度，上市公司能继续确认延续营收继续增长态势。

2 和居民相关的上市公司赛道，比如必选消费和可选消费，实现转正并增长。

如果这两个指标在后续被证伪，则触底时间后移。

最后，总结：

1 从五一节的深圳楼市成交数据看，新政有效果，但不及2024年9月止跌回稳的效果明显。

2 深圳楼市短期下行走势扭转不易，由于限购已完全放开，后续的牌不多，最终要依靠经济基本面的支撑来实现楼市止跌回稳。

3 上市公司一季度数据继续延续正增长，名义GDP上升，企业基本面拐点较大概率已确认。不放心的话可以再看两个季度。8月底我们会再次统计二季报数据。

4 居民侧还需观察 上市公司消费赛道 的止跌回稳，只有居民侧收入预期稳住并提升，才能最终实现楼市的止跌回稳。

后记：

我们在2023年， 开始减持京沪房产，实现了楼市逃顶。也 发布了多篇文章提醒大家逃顶， 并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑（参见2023年初的发文：）。

2024年，我们多次提醒大家在3000点下方以宽基指数埋伏股市。2025和2026我们又两次抓到了特朗普制造的黄金坑（2025年的3000点，和2026年的3800点）并满仓。以满仓形式占位了4000多点的股市。

考虑到我们的楼市高位逃顶资金通过股市做了较大的财富扩张，那么在本轮楼市触底时，是至少可以在一线城市做到1换3及以上的。也就是如果你之前和我们的步调保持一致，2023年你在一线城市减持1套房产的钱，在未来楼市触底时，是可以换回同类房产3套以上的。

万物届周期，股市和楼市周期的识别和判断，就是我们实现财富大幅扩张的利器。

另外，针对知识星球的同学还有一个提醒，昨晚，我再次在更广泛的指数品种上，在星球发布了各大指数的营收增速统计。以及针对基本面判断，做了一些优化，也就是排除掉金融和石化的所有公司，对全A做了营收增速统计，详细结论可参见昨晚星球发文。

最后，有关居民消费，虽然全国层面还未有好转，但一季度数据，有一个一线城市的消费数据爆表，实现了全国领跑，那就是上海。这个我晚些时候会在星球再做一下分析，感兴趣的同学可关注。

本轮周期未来的触底判断上，我的看法也是上海会领先于北京，北京领先于深圳。所以其他城市的同学可以先把上海作为前瞻指标来跟踪。

数据，是我们唯一的判断指针，但如果未来几年我们一直没观察到全国层面的居民数据改善怎么办？那我们就一直等下去，我们持有类现金资产，不怕等。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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