最高院：以房抵工程款如不能过户，施工方有权不要房继续要钱！

作者：周军律师.

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在建设工程施工合同纠纷案件中，发包人无力现金支付工程款时，常会与施工方签订以房抵工程款协议，约定以自有房产抵扣欠付工程款。后续因房产被查封、证件不全、权属瑕疵等原因无法办理过户登记，双方产生纠纷的情形。

那么，双方达成以房抵工程款协议，若房产客观上无法过户，施工方是否有权拒绝接收房屋，恢复原有工程款债权，继续要求发包人现金付款？

最高院在《吉林省某建筑安装有限公司、长春市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案》中明确：

发包人与施工方达成的以房抵工程款协议，属于债务替代履行方式；若因发包人原因导致抵债房屋存在权属瑕疵、被查封、无法完成过户登记，抵债协议目的无法实现的，施工方有权不再履行抵债约定，恢复原工程款债权，要求发包人现金清偿全部欠付工程款。

本案焦点问题为，案涉以房抵工程款协议签订后，抵债房产无法办理过户，施工方是否有权解除抵债约定，向发包人主张现金工程款。

根据本案查明事实，吉林省某建筑安装有限公司完成案涉项目施工，工程验收合格，长春市某房地产开发有限公司拖欠大额工程款。为结清欠款，双方签订以房抵工程款协议，约定开发商以名下商品房抵扣对应金额工程款，抵顶完毕后结清对应债权。协议签订后，因开发商自身债务问题，案涉抵债房产被司法查封，且房产手续不完善，始终无法办理产权过户登记，无法完成交付确权。建筑公司遂起诉，主张抵债协议无法实际履行，要求开发商支付现金工程款。开发商抗辩抵债协议系双方自愿签订，应当继续履行，施工方无权反悔索要现金。

从以上事实及司法裁判规则可以得出结论：以房抵工程款本质是替代清偿，而非债务消灭。只有房产顺利交付、完成过户确权，才算真正结清工程款债务。若因发包人单方原因导致房产无法过户、抵债目的落空，视为发包人未履行清偿义务，原工程款债权并未消灭，施工方有权选择不再履行抵债约定，主张现金清偿。

据此应当认定，案涉抵债房产因开发商原因无法过户，抵债协议合同目的无法实现，建筑公司有权放弃以房抵债，要求开发商支付欠付工程款。

周军律师提醒，以房抵房≠债务结清，房产完成过户确权，才算真正完成工程款清偿。抵债房产存在查封、抵押、权属瑕疵无法过户的，施工方无需被动接收瑕疵房产，可直接恢复原债权，要求发包人现金支付工程款并主张逾期利息。遇到以房抵工程款无法过户、工程款追索、抵债协议解除等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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