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中海·玉华玖章简介

中海·玉华玖章是中海地产在石景山八大处板块打造的高端改善型低密洋房项目，位于北京市石景山区八大处路东侧，紧邻地铁6号线西黄村站（约800米）。

一、项目概况

• 基础信息
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• 项目地址：北京市石景山区八大处路东侧，永定河引水渠南路南侧
• 项目别称：中海·玉华玖章
• 产品类型：10-11层低密洋房、大平层
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约1.27万㎡
• 建筑面积：约6.6万㎡
• 容积率：约1.6（纯住宅部分）
• 绿化率：30%
• 总户数：104户
• 楼栋总数：5栋住宅楼（品字形布局）+ 1栋商业酒店
• 楼栋总高：10-11层洋房
• 层高：3.2米（部分户型3.45-3.6米）
• 车位配比：1:1.2
• 物业费：6.5-6.6元/㎡/月
• 物业公司：中海物业（国家首批一级资质物业管理企业）
• 装修标准：精装修
• 在售状态：在售
• 主力户型：157㎡四居、186㎡四居、239㎡四居（全四居设计）
• 户型特点：南北通透、三卫设计、独立玄关、私家电梯厅、超高得房率
• 得房率：98%-100%（含赠送，开敞阳台赠50%，花池、飘窗全赠）
• 参考单价：7.5万元/㎡
• 参考总价：1000-2000万元
• 交房时间：2027年10月1日
• 开发商：北京鑫安兴业房地产开发有限公司（中海系企业）
• 投资商：中海地产（源于世界500强企业中建集团，位列第14位）
• 拿地信息：2025年6月，中海新城以45.23亿元摘得西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块，640地块为中海·玉华玖章
• 楼面价：约2.75万元/㎡
• 项目定位：香山墅区洋房观景舱，京西高端改善标杆
• 区域定位：石景山区八大处板块，海淀与石景山双区叠加核心板块

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
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• 区位定位：项目位于石景山区八大处板块，地处海淀与石景山双区叠加的核心板块，紧邻香山别墅区，倚靠西山群峦、比邻永定河支脉，地理位置得天独厚。香山别墅区是北京九大墅区之首，香山艺墅、西山美庐、香山壹号院、香山樾等12万+豪宅同席，造就高端置业家庭的价值共识，圈层纯粹。项目周边产业资源丰富，紧邻中关村工业互联网产业园与北京保险产业园，承接海淀中关村、西二旗的产业人口外溢，又坐拥石景山"西山永定河文化带"发展红利，区位优势显著。

• 生态环境：项目地处西山龙脉之上，西山区域属北京乾位，象征着权利和财富，是历代帝王择址行宫的首选之地，金、元、明、清几代帝王都曾在此营造离宫别苑，人文底蕴深厚。项目区域森林覆盖率高达86%-98.5%，负氧离子含量远超城区30倍，PM2.5常年低于城区平均水平，是北京难得的生态宜居宝地。项目背靠西山国家森林公园，毗邻约7万方公园，北侧紧邻永定河引水渠，形成天然"玉带环腰、左府右园"的祥瑞格局，是城市中难得一见的"藏风聚气"之地。周边环绕着西山国家森林公园、八大处公园、北坞公园等13座公园，区域内古树名木达5800+株，约占北京城区总数的1/4，是城市中的"天然氧吧"。

• 交通网络
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• 轨道交通：项目紧邻地铁6号线西黄村站，实测步行距离约600-1000米，步行约9-14分钟，属轨道交通次优覆盖范围。乘坐6号线可快速直达海淀、朝阳、东城等核心区域，便捷通达全城；苹果园枢纽开通后可实现三线换乘，与1号线、S1线无缝接驳。地铁6号线横跨京城，是连接东西城的重要线路，通勤优势明显。
• 道路交通：项目南侧紧邻阜石路快速通道，1公里内可驶入西五环，自驾出行可快速衔接城市主干道，通达性极佳。经五环转杏石口路（全程快速路高架改造），30分钟内可直达中关村、金融街等核心商圈，无论是日常通勤还是周末出游，都十分便捷。

三、周边生活配套

• 商业配套
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• 大型商业：项目周边商业氛围浓厚，集聚京西大悦城、当代商城（鼎城店）等4座大型商业综合体。京西大悦城约23万㎡，距离项目约1000米，步行可达，作为区域商业地标，汇聚众多知名品牌、餐饮美食与休闲娱乐业态；山姆会员店距离项目约1200米，能满足业主高品质的日常采购需求；物美超市、超市发等96个社区级连锁超市，形成完善的商业配套网络，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、健身等全方位消费需求。
• 社区商业：项目自身虽无大型商业配套，但规划有4867㎡的商业服务配套和少量社区底商，可满足业主日常购物、买菜等基础需求，繁华与便捷触手可及。此外，社区内规划有艺术长廊、落日书吧等圈层社交空间，满足高端业主的休闲与社交需求。

• 教育医疗
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• 教育资源：项目周边3公里范围内拥有完善的全学龄教育矩阵，包含26所幼儿园、16所小学及10所中学（不同来源数据略有差异）。其中北大附中石景山学校（12年一贯制）距离项目直线约800米，该校高考成绩多年蝉联全区榜首，师资力量雄厚、教学质量卓越；石景山外语实验小学、北京大学附属小学石景山学校、北大附中石景山学校、首师大苹果园中学等优质教育资源，从幼儿园到中学的全龄教育体系完备，为孩子的成长保驾护航。
• 医疗配套：项目周边医疗资源丰富，直线约800米可达北京大学首钢医院，周边更有首都医科大学附属北京康复医院、中国人民解放军总医院、空军特色医学中心等9大权威医疗机构聚集。这些医疗机构涵盖了综合医疗、专科诊疗等多种服务类型，为业主的健康提供全生命周期的保障，尤其是家中有老人和小孩的家庭，优质的医疗资源能让人更安心。
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• 生态休闲
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• 自然景观：项目生态环境优越，背靠西山群峦，毗邻永定河支脉，环拥西山国家森林公园、八大处公园、北坞公园等13座公园，森林覆盖率高达86%-98.5%，负氧离子含量远超城区，是城市中难得的宜居秘境。项目北侧紧邻永定河引水渠，形成天然"玉带环腰、左府右园"的祥瑞格局，推窗即可俯瞰西山盛景、远眺永定河风光，让居者在繁华都市中，也能私享山林间的松弛与静谧。
• 休闲配套：项目紧邻北京香山国际高尔夫，27洞国际标准球场，搭配雪茄吧、红酒坊、SPA会所，既是生活的享受，也是圈层的延伸，让居者在静谧山林中，也能实现高端社交的需求。八大处公园距离项目较近，是业主日常晨跑、散步、休闲的绝佳去处。

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
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• 整体布局：项目规划5栋10-11层洋房，呈品字形布局，均为一梯两户纯洋房产品，容积率仅约1.6，低密属性显著，总户数104户，属于小而精的高端社区，居住私密性和舒适度高。项目总占地约1.27万㎡，建筑面积约6.6万㎡，采用独特的品字形布局，楼栋点式分布，确保每户都能获得良好的采光通风和景观视野。

• 配套设施：项目社区内部难以打造大型休闲娱乐配套，但规划有艺术长廊、落日书吧、轻氧运动等圈层活动空间，以及4867㎡的商业服务配套，可满足业主日常生活需求。项目打造多重立体园林景观，搭配休闲步道、全龄段活动场地，既有静谧的休憩空间，也有适合老人、孩子的活动区域，让每一位居者都能在自然中放松身心、享受生活。
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• 建筑特色
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• 立面设计：项目建筑采用石材、铝板与玻璃幕墙组合，历久弥新且隔音隔热，采用坡屋顶设计，搭配约3.2-3.6米的单层层高，远超行业舒适基准，给予居住者开阔舒适的空间感。项目以"香山墅区洋房观景舱"为定位，采用现代山居设计风格，打造"六境九景"园林体系，融入陶渊明《归去来兮辞》文化元素，营造沉浸式自然氛围，让建筑与自然完美融合。

• 景观设计：项目园林设计灵感源于香山静宜二十八景之玉华岫，打造"寻山/见山/游山/伴溪/听泉/穿林"六境九景景观体系，通过立体游园体系，创造出高浓度、沉浸式的景观体验，实现"园内园外相映成趣"。项目内景观庭院、室外健身区以及架空层等配套设施的规划也在稳步推进，建成后将为业主提供高品质的居住环境。

• 户型设计
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• 产品创新：项目户型堪称一大亮点，主打157㎡、186㎡、239㎡三种全四居户型，全系精装交付。这些户型不仅空间布局合理，且在赠送面积上诚意满满，采用7大赠送体系（开敞阳台赠50%，花池、飘窗全赠），得房率高达98%-100%，部分户型通过赠送阳台、露台等方式，实现近乎"零公摊"的极致体验，让业主花更少的钱，享受更大的使用空间。

• 157㎡四居（A户型）：20套，总价1077万起，得房率94%-100%。户型设计：客厅面宽4.4米，南向整体面宽11.5米，做到了客厅两卧室朝南，双主卧的设计；西向厨房采光，配备西式岛台，独立生活阳台，独立家政间和独立储藏间，使得收纳空间更丰富；配备内外双玄关与私家电梯厅，入户仪式感拉满；南北通透的格局确保了室内采光通风俱佳，适合刚需改善型家庭居住。

• 186㎡四居（B户型）：62套，总价1365万起，参考单价7.1-8万元/㎡，得房率98%。户型设计：157的放大版，南向整体面宽高达13.4米，客厅面宽5.35米，还有最主要的主卧面宽4.2米，使得房子整体的采光面非常充足；南向双卧套房与北向多功能可变空间，既能满足大家庭的居住需求，又能灵活适配书房、儿童游乐区等多元场景，兼顾了尺度感与实用性。

• 239㎡四居（C1/C2户型）：20套，总价1898万起，参考单价7.8-8.4万元/㎡，得房率106%。户型设计：首创的洋房观景仓，三面式玻璃幕墙设计，真正做到270度全景式采光观景效果；通过阳台、花池、挑空和露台，总赠送面积达52平米，得房率达到106%；户型设计极为精妙，一个独立的入户玄关，形成了天然屏障，将整个家分为两大区域：一侧是客厅、餐厅、厨房以及书房组成的"动区"；另一侧则是南向三个卧室构成的"静区"，确保了休息的绝对私密与安宁；还预留了灵活的"X空间"和空中花园，为生活创造了无限可能。

• 精装标准：项目精装修交付，甄选唯宝、博世、唯斯特姆、恩仕、高仪等世界百年品牌建材，采用玉石山水纹理及木饰面肌理的装修风格，内敛而不失气韵，搭配全屋智能化控制系统，全方位提升居住舒适度与品质感。

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