澳洲总理进行房产税改革，租金要爆炸！普通人成最大输家！房贷压力飙升，澳洲人撑不住了！

01

澳联储连续加息致房贷压力飙升，超六万人致电求助

连续加息的重拳之下，成千上万澳洲房贷持有者正陷入还款困境，担心无力偿还每月月供。

数据显示，今年年初以来，已有超过6.5万人致电国家债务支持热线（NDH），房贷压力仍是求助的首要原因。

仅2026年4月一个月，NDH就接到近1.4万通求助电话，较去年同期激增21%。

从2025年4月到2026年4月，求助电话由11,554通飙升至13,933通。

同期，NDH网站的在线咨询量也增加641次，达到2053次对话。

这组严峻数据出现的背景是，3月和4月接连两次加息之后，澳洲联邦储备银行（RBA）昨日再次实施第三轮加息，将现金利率目标上调至4.35%。

对于100万澳元房贷的借款人而言，年初以来的累计加息已使月供增加高达600澳元。

与此同时，小型企业债务支持热线（Small Business Debt Helpline）也被求助电话淹没。

2025年4月至2026年4月间，通话量增长36%。

澳洲财务咨询协会（FCA）坦言，这是“很长一段时间以来”最忙碌的年初。

虽然房贷是NDH来电者最头疼的财务难题，但信用卡欠款、税务局（ATO）欠款、个人贷款、油价及能源账单，同样让许多人寝食难安。

FCA首席执行官Domenique Meyrick表示，财务顾问反映客户正承受巨大痛苦。

此次加息叠加不断上涨的生活成本，只会让情况雪上加霜。

她透露，不少人正被迫做出极其艰难的抉择——为了支付房贷或房租，甚至放弃必要的医疗开支。

Meyrick指出，NDH注意到一个令人担忧的趋势：寻求经济援助的在职澳洲人数量明显上升，约28%的来电者拥有全职工作。

她警告称，随着全球局势持续推高生活成本，情况只会进一步恶化。

中东战争正在推升燃油价格，并可能波及食品和日用品，让本已艰难的家庭雪上加霜。

Meyrick也向陷入困境者喊话：相关援助渠道随时开放，你并不孤单。

公众可拨打1800 007 007联系国家债务支持热线（NDH），获取独立的财务咨询。

02

艾博年和财长推动税收改革！租金恐暴涨20%，年轻人或成最大输家

James Morrow 指出，人们对澳洲年轻一代的关注少之又少，而那个口口声声说要帮助他们的政府，正准备亲手粉碎他们通往未来繁荣的机会。

在下周的预算之夜，澳洲那些备受诟病的“婴儿潮一代”将为工党所谓的“代际公平”买单。

联邦财长 Jim Chalmers 已经明确表态：退休教师和技工在泳池边悠闲小酌、而年轻租客蜷缩在发霉投资房里瑟瑟发抖的日子，该结束了。

然而，这番说辞完全是一派胡言。

在资本利得税和负扣税安排上对年长员工和退休人员下手，并不会凭空变出哪怕一套住房；相反，如果这导致人们推迟卖房，反而可能让供应雪上加霜。

先撇开老年人不谈。

人们对澳洲年轻一代的关注实在太少，而那个自称要帮助他们的政府，正准备亲手粉碎他们未来繁荣的机会。

不妨从最显眼的痛点——住房——说起。

工党一方面降低房产作为资产类别的吸引力，另一方面又修改房屋所有权规则，这实际上是在告诉那些20、30多岁、希望在未来几年进入房市的人：别指望将来换小房时，这处房产能成为你的“养老金”。

他们采取了“以租养投”的策略，通过投资房产积累财富，目标是最终在当地买房。

即便是正在租房的人，也难逃这一劫。

毫无疑问，工党想要打造一个“全民租房”的社会，最理想的居住形态，是住在由工会养老金投资兴建的“建房出租”项目里。

SQM Research 的 Louis Christopher 在本报报道的分析中指出，根据工党政策的力度不同，对负扣税和资本利得税安排的打击，可能导致首府城市租金飙升高达20%。

至于那些说“大家可以把钱投进股票或其他资产”的人（这也是“住房是家而非资产”阵营的核心论调），请再好好想想。

Cache Investments 的 Caleb Gibbins 指出，如果资本利得税规则改变、50%的折扣被砍半，再加上其他税负，政府将从任何长期投资的真实利润中拿走85%。

看懂了吗？

你来承担风险，政府只给你留点残渣。

连黑社会收“保护费”都比这慷慨。

但对于澳洲年轻人而言，问题远不止于此——现任政府对待那些未雨绸缪、不愿依赖国家的储蓄者的方式，暴露出一个更深层的危机。

按理说，澳洲本应是一个极其富裕的国家。

我们坐拥丰富的自然资源和能源（没错，甚至还有铀！），有广袤的农田，与世界冲突频发地区又保持着理想的距离。

然而在工党治下，由于财长Jim Chalmers和他的老板、澳洲联邦总理 Anthony Albanese 所做的一系列决策，我们却在持续变穷——一路倒退。

问题不仅仅在于我们1万亿澳元的债务。在没有任何还款计划的情况下，光是利息支出，就足以压垮那些刚刚步入职场的年轻人。

新冠疫情后，当世界各国经济从全球封锁的冲击中强势反弹时，澳洲却发生了一件怪事。

政府持续向经济注水，但我们的人均GDP几乎原地踏步。

其他富裕国家的生活水平节节攀升，我们的却在持续下滑。

原因显而易见。

大量低技能移民涌入压低了工资、加剧了基础设施压力，而各种社会福利项目又把资金从生产性经济抽走，转移到了所谓的“护理”经济。

更不用说“能源转型”带来的天价成本了——这一昂贵的工程试图通过重复建设来应对可再生能源的间歇性问题，把现有电网容量翻倍甚至翻三倍。

难怪许多人觉得，经济衰退早在多年前就已悄然降临？

放眼今天，如果澳洲是美国的一个州，我们的排名大概只能排在中游。

但照此下去，我们最终会沦落到英国的地步——按个人购买力衡量，英国如今比密西西比州还要穷。

令人沮丧的是，那些能让澳洲重振雄风的手段——减税、放宽监管、更便宜的能源——似乎超出了Jim Chalmers和Anthony Albanese的理解范围。他们宁愿看到每个人都依赖政府补助、端着政府的饭碗过活。

这就是澳洲年轻一代面临的现实。如果这一切不发生转变，让他们陷入贫困的，绝不会是婴儿潮一代。

这笔账，将完完全全记在工党头上。

03

中国投资者豪掷3888万拿下澳洲购物中心！Coles和Aldi坐镇，年收益率达 5.06%

一名中国海外投资者斥资3888万澳元，成功收购维州Kilmore一座由Coles和ALDI两大超市品牌支撑的区域性购物中心，收益率达5.06%。

这是该买家首次在澳洲购物中心市场大手笔布局，也折射出市场对超市支持型投资资产的旺盛需求。

该资产位于墨尔本CBD以北约60公里处，收入来源多元。

此次交易由Stonebridge Property Group的Kevin Tong和Justin Dowers负责的意向书招售，卖方为私募股权和风险投资集团Looop。

交易反映出该物业满租后的预期年净运营收入为196万澳元。

Justin Dowers表示，虽然此次成交金额低于当前市场上典型的邻里中心交易规模，但5.06%的最终收益率，有力印证了投资者对便利零售行业的乐观情绪。

他指出，由超市支持的邻里购物中心持续跑赢大市，凭借稳定的收入结构、长期租约以及民众在非随意性开支上的刚性支出，截至3月季度的交易量同比激增62%。

Kevin Tong透露，这笔交易是代理商与海外买家长期沟通的成果。

他表示，该买家是购物中心市场的“首次入场者”，这一结果凝结了长达六年的互动、教育与关系建立。

他还指出，此次交易延续了亚洲资本涌入澳洲零售业的强劲势头。

该项目坐落于一块1.86公顷的商业1区角地，双面临街，分别面向繁忙的Northern Highway和Clarke St，毗邻Kilmore Village。

地块位于Mitchell Shire高增长走廊内，对面空地更具进一步的零售开发潜力。

物业约69%的总收入来自其双超市配置，另有McDonald’s、Viva Energy、Amplifon及Bakers Delight等全国性及蓝筹租户入驻。

该资产总可租面积5264平方米，配备248个产权车位，由独立建筑和垫片式场地组成，布局高效简洁，房东日常管理需求极低。

长期租约结构进一步增强了资产的防御性。

Coles已锁定10年租约，附带两个10年续约期权；ALDI则签下20年租约，并享有额外10年期权。

Kevin Tong表示，尽管Kilmore地处区域性市场，但Coles与ALDI两大承租人的实力，才是吸引买家的核心所在，这一趋势与整个超市行业的走向高度一致。

此次交易出现在海外资本大举瞄准澳洲零售业的背景下。

近期引人瞩目的案例包括：Forest Endeavour以3.465亿澳元分别收购Paradise Centre与Novotel Surfers Paradise；一笔涉及10家Woolworths超市、总价5亿澳元的投资组合交易；以及新州Bendigo的Lansell Square以1.101亿澳元售予一名亚洲私人投资者。

Kevin Tong补充道，许多亚洲海外买家受利率上升冲击较小，有能力进行低杠杆甚至全现金交易，这在激烈的招售竞争中形成显著优势，也持续推动优质资产的收益率压缩。

Looop持有该资产已超过20年。2016年，公司在原有的独立Coles中心基础上引入ALDI，逐步扩大规模、提升收入。

与此同时，规划障碍和高昂的建筑成本压制了新项目开发，供应紧张进一步加剧了市场对现有资产的争夺。

Justin Dowers指出，此类资产越来越难以复制，建筑成本和规划限制正实质性地压缩新增供应。

根据预测，到2046年，Mitchell Shire将新增超过17万名居民。

加上Broadstead Estate的500套新房和Montana Estate的450套新住宅陆续推出，该资产有望持续受益于墨尔本北部走廊的人口增长红利。

04

29岁坐拥$6000万房产组合，澳男揭残酷真相：在悉尼买房已是富人专属

一名拥有6000万澳元房产组合和两辆超级跑车的29岁房产投资人声称，如今只有“极其富裕的人”才能负担得起澳洲主要城市的房产——而这就是残酷现实。

购房代理Jack Henderson在Instagram上坐拥23.7万粉丝，以一系列争议性观点走红，其中包括他认为澳洲正面临的是“支出成本”危机，而非“生活成本”危机。

Henderson在Coogee的一间小公寓——他投资生涯中购入的第一处房产——接受采访。

他直言，对普通人而言，在悉尼这座港口城市拥有一套房已是遥不可及的梦想。

“如果你的父母出生在悉尼——比如20世纪40年代的婴儿潮一代——那时的悉尼与如今完全是两个世界。”

他建议买家换个思路：“你应该问自己：预算多少？能负担哪里？在预算范围内最好的地段是哪里？答案很可能不在父母当年买房的那片区域，但这没关系。”

Henderson继续说道：“你可以在悉尼租房，这没什么问题。但投资的钱应该投到悉尼以外、与你收入相匹配的房产，或者干脆寻找其他投资类别。”

这位以言论极化著称的房产界人物表示，他只是想给想在悉尼置业的自住买家打一剂“清醒针”。

“在我看来，悉尼的现实就是——这里属于极其富裕的有钱人。”他补充道。

“随着人口增长，随着我们不断吸引全球人才涌入，这种趋势只会愈演愈烈。”

“如果你打算做一份普通工作，完全没问题，但你得想想其他途径来积累财富。”

虽然这番话听起来刺耳，但最新的州际移民数据恰恰印证了他的观点——大批人口正在逃离悉尼。

统计局（ABS）过去四年的数据显示，悉尼每流出三人，迁入补充的还不到两人。

资本利得税和负扣税要变？他说：无所谓

15岁就辍学的Henderson还就即将出台的预算案发表了看法，内容涉及资本利得税（CGT）折扣和负扣税政策的调整。

工党政府准备废除标准的50%资本利得税减免，转而恢复基于通胀的折扣模式，并适用于所有资产类别。

负扣税也面临调整，不少人预计将被直接取消。

但这位房产投资人断言，不管外界怎么说，这些修改根本动摇不了房地产市场。

“预期的变化不会影响市场。上世纪90年代后期之前就是这样的规则，当时的房地产市场一样运行良好。”Henderson说。

“新政落地后，大家也就‘哦’一声，然后该干嘛干嘛。”

他以油价为例说明：“还记得油价涨到3澳元的时候吗？大家都觉得天要塌了、企业要倒闭了。但地球照转，没人真的在意。”

这位出生于西悉尼的企业家去年4月就曾放话，称澳洲面临的不是生活成本危机，而是“支出成本”危机。

他近期再度重申这一大胆论调，认为澳洲人之所以花钱过度，是因为消费太过便利。

“我们现在生活在一个一切触手可及的世界。”Henderson说。

“50年前，你得下车才能把钱花出去。比如周五晚上想吃外卖，那时可不能打开Uber Eats，15分钟就送到家门口。”

“我认为人是喜欢自律的，一旦缺乏自律，就很容易做出不该做的事。”

这位Henderson Advocacy创始人还对“年轻人必须做出牺牲”的说法提出了质疑。

“根本没有什么‘牺牲’，这个词被滥用了。”Henderson补充道。

“比如你在买房之前就早早生了孩子，因为孩子对你来说比买房更重要——那是你的选择。你选择了回到单份收入的状态，你选择了在买房前这么做。这没有对错，不是吗？”

Henderson出身草根，15岁被学校开除后，硬是打拼出一份价值数百万澳元的生意。

这位迈凯伦和阿斯顿马丁的车主，在2015年以72万澳元买下了人生第一处房产。

他近期人气暴涨，推出的印有“折旧爸爸”（Depreciation Daddy）和“涨租金”（Raise Rents）口号的帽子褒贬不一、评价两极。

他高调自信的形象激怒了不少澳洲人，被批评“与普通民众严重脱节”。

但当被问及对这些批评的看法时，Henderson的回答颇为冷淡：“也许我根本就不想跟他们有交集。”

在Henderson抛出这番强硬言论之际，悉尼的房屋中位价已逼近180万澳元。

受负担能力恶化和消费者信心下滑拖累，这一数字在最近一个季度微跌0.04%。

但这位千万富翁认为，用中位价来衡量负担能力“并不准确”。

“大家现在动不动就拿中位价说事，以此作为评判依据。”Henderson说。

“用同一套数据去和50、60年前对比，然后得出‘买不起’的结论，这并不能真实反映社会现状。”

“房价涨幅当然会超过普通人的收入增速，因为那些热门地段本身就不普通。”

“但如果你用平均收入去对比平均地段，画面就完全不同了——看起来根本没那么难以负担。”

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