保证居住权有法律效力吗？北京房产律师专业解答

【故事情节】

陈先生与周女士原系夫妻关系，二人育有一女陈甲。2003年，陈先生与周女士经法院调解离婚。2002年，陈先生出资以女儿陈甲的名义购买了一号房屋，房屋登记在陈甲名下。2012年后，陈先生一直在该房屋内居住。2020年，陈甲将一号房屋赠与给母亲周女士，并办理了过户手续，周女士取得房屋所有权。后周女士要求陈先生搬离房屋，陈先生认为房屋是自己出资购买，属于借名买房，自己才是房屋的实际权利人，拒绝搬离。周女士便诉至法院，要求陈先生搬离并返还房屋。

【法院评析】

法院经审理认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案主要审查三点内容：一、周女士是否为一号房屋权利人；二、陈先生是否占有一号房屋；三、陈先生的占有是否为有权占有。首先，一号房屋现登记在周女士名下。虽然陈先生称该房屋系其出资借用陈甲名义购买，但在法院释明后并未提起相应诉讼，既未能证明存在借名买房，又未能推翻陈甲与周女士之间的赠与关系，故法院在现有证据下认定周女士系房屋权利人。其次，依陈先生陈述可以认定陈先生占有一号房屋。第三，依照物权法定原则，物权的种类及内容只能由法律规定，不能由当事人自行创设。即使陈甲作为当时房屋权利人出具《保证书》，但依照当时的物权法，《保证书》并不能作为为陈先生设立用益物权的依据。因此，该《保证书》应当理解为陈甲同意陈先生借用房屋的债权关系，但上述债权显然不能约束新的所有权人周女士。综上，法院认定周女士作为权利人有权要求陈先生返还房屋。

【律师胜诉心得】

作为房产专业律师，我们认为本案的教训十分深刻。首先，借名买房一定要及时确权，不能等到房屋被处分了才主张权利；其次，物权法定是基本原则，所谓的"保证居住至死"并不能设立物权意义上的居住权，只能是债权，不能对抗新的产权人；第三，父母子女之间的房产纠纷，往往因为没有书面协议而难以举证。在此提醒广大父母，借子女名义买房一定要签订书面协议，明确产权归属，并且要及时办理过户。2021年民法典实施后，居住权已经成为法定物权，如果需要保障居住权益，应当依法办理居住权登记，而不是仅凭一纸保证书。同时，在子女将房屋赠与他人时，要及时提出异议并通过法律途径维护权益。