没有购房资格借名买房怎么办？北京房产律师支招

【故事情节】

陈先生与陈甲系堂兄弟关系。2009年，陈先生因当时不具备购房条件，便与陈甲签订《代购协议》，约定借用陈甲的名义购买一号房屋，房屋的首付款、银行贷款均由陈先生支付，陈先生为房屋的实际所有权人、使用权人。协议签订后，陈先生依约支付了购房首付款22万余元，并每月按期偿还银行贷款4200余元。同日，陈甲还向陈先生出具了《委托书》，委托陈先生办理房屋出售等相关事宜。2012年，房屋登记至陈甲名下。后因陈甲原因导致还款账户被银行冻结，陈先生无法正常还款，为避免银行行使抵押权拍卖房屋，陈先生诉至法院，要求确认房屋归其所有，陈甲协助办理提前还款手续，并在消除抵押权后将房屋过户至陈先生指定的第三人名下。

【法院评析】

法院经审理认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。陈先生与陈甲签订的《代购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据查明的事实，陈先生以陈甲的名义购买涉案房屋，购房款全部由陈先生支付，双方系借名买房合同关系。关于陈先生要求确认房屋归其所有的诉讼请求，本案为合同纠纷，该项主张于法无据，法院不予支持。关于陈先生要求陈甲协助办理提前还款手续、消除抵押权及将房屋过户至其子名下的诉讼请求，因陈先生表示其提前还贷的前提条件是涉案房屋过户至其子名下，如涉案房屋无法办理过户，本案中则不同意提前还款以消除抵押权。截止法庭辩论终结前，陈先生自认其子尚未取得北京市购房资质，故对于上述诉讼请求，证据不足，法院不予支持。陈先生可待合同具备履行条件时，另案诉讼。

【律师胜诉心得】

作为专业处理借名买房案件的律师，我们认为本案给我们的启示是：借名买房合同有效并不意味着当然能够过户。首先，物权确认和合同履行是两个不同的法律关系，不能直接依据借名买房合同确认物权；其次，借名买房合同的履行依赖于购房资格，无论是借名人本人还是其指定的第三人，都必须具备购房资格才能办理过户；第三，借名买房合同是继续性合同，暂时不具备履行条件的，可以待条件具备后另行起诉。在此提醒广大购房者，签订借名买房协议时一定要充分考虑购房资格问题，合理规划过户时间，避免因政策变化导致合同无法履行。同时，要妥善保管好借名买房协议、出资凭证等重要证据，以便日后维权。