70.45亿元！华润底价接手深圳昔日第一高楼地块

记者丨陈思琦

编辑丨孙超逸 肖嘉

5月6日，深圳土地交易市场迎来一宗历史性的地块挂牌竞价。

龙岗区龙城街道G01046-0106宗地，起始价70.45亿元，是深圳今年以来挂牌总价最高的地块。最终，深圳市润圳房地产有限公司（华润置地）以70.45亿元底价竞得。

时间拨回2017年12月，世茂股份以239亿元拿下位于龙岗大运片区的核心地块，规划斥资500亿元将该地块打造为“深港国际中心”项目。按照规划，这里将建成包含深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、人才公寓等多重业态的大型综合体。

彼时备受关注的，是规划中那座近700米高的摩天大楼——建成后，它将超越632米的上海中心大厦，成为中国“第一高楼”。

然而后来，世茂股份出现债务违约。经过转手，该地块最终重新出现在土地市场。

此次竞价前，该地块的业态配比和容积率均已发生调整。根据规划，地块的住宅建筑面积升至30.56万平方米，占总建筑面积64%，商业用地则缩减至14.35万平方米。

成交大屏。图源：深圳公共资源交易中心

未竟的700米摩天梦

公开资料显示，世茂深港国际中心于2018年动工。为支持项目二期公寓和一期商办的开发建设，2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模87亿元。

然而，这座蓝图上的摩天大楼，在打下地基后陷入漫长的停滞。

2022年，世茂出现债务违约，信托也停止兑付。当年8月，中信信托向北京市第三中级人民法院申请对世茂深港国际中心12宗土地进行查封，查封期为3年。

该项目体量庞大，容易变现的商住部分很早被世茂出售，剩余部分令不少合作方望而却步。2023年7月，项目12宗土地首次进入司法拍卖程序，起拍价130.44亿元，较拿地价“腰斩”仍然流拍；同年11月，起拍价降至104.35亿元，再次流拍。

2023年末，中信信托申请以二拍保留价104.35亿元抵偿世茂未兑付的本息债务，并获得法院同意。至此，深港国际中心项目正式归属中信信托。

2025年9月，停工三年的龙岗世茂深港中心迎来转机，龙岗区国资委以68亿元收储该项目，含12宗土地。

今年4月，深圳公共资源交易中心官网显示，龙岗区龙城街道G01046-0106宗地即将挂牌出让，土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。地块起始价高达70.45亿元，成为深圳今年以来挂牌总价最高的地块。

业内人士认为，G01046-0106宗地70.45亿元的起拍价，在当前市场去化速度明显下降的背景下，有实力、有意愿拿地的企业可能较少。

地块基本情况。图源：深圳公共资源交易中心

不过，该片区属于龙岗核心商务区，片区内现有配套成熟，例如大运中心、龙城公园、星河Cocopark、华润大运天地等，同时有香港中文大学（深圳）、龙岗外国语学校等教育资源布局，是深圳新的宜居片区，市民较为集中。

更值得关注的是，出让条件中引入“分宗开发、分期建设”模式，竞得人可将地块分宗，住宅部分在1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店部分可在2.5年内开工、6年内竣工，允许开发商优先开发住宅部分以快速回笼资金，将极大缓解前期资金压力。

5月6日，结果出炉：深圳市润圳房地产有限公司（华润置地）以底价70.45亿元竞得地块，成交综合楼面价14776元/平方米。

探路“清调供”

深港国际中心地块重新挂牌出让时，新规划已不再提及“第一高楼”。

根据深圳公共资源交易中心公告，这块土地面积约16.97万平方米的地块，用地性质从原来的商业用地，转变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。其中，住宅建筑面积达30.56万平方米，占总建筑面积64%；商业用地则缩减至14.35万平方米。

规划容积率也从原项目约4.17大幅降至3.26，从追求标志性建筑高度，转向更注重居住舒适度和功能合理性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，龙岗深港国际中心项目，是深圳应用“清调供”政策成功盘活存量烂尾资产的标杆案例。

所谓“清调供”，是深圳市针对停滞或烂尾类存量纾困项目提出的一套系统性盘活机制，包含三个关键环节：一是“清理”，即清理历史遗留问题与低效用地，厘清产权归属、债权债务、拆迁补偿等复杂关系；二是“调整”，即对于陷入僵局的项目，调整规划指标与实施主体；三是“供应”，即通过公开招商重新确定实施主体，解决落地问题。

李宇嘉分析道，深圳“清调供”策略对全国其他类似的大体量商办项目具有重要借鉴意义。通过降低起拍价、降低容积率、增加住宅可售部分，契合片区内刚需集中的市场特点，避免商办过剩及对开发商资金的过度占用；通过降低容积率，提升居住舒适度，有利于打造“好房子”产品，让供给更好地适配需求。

同时，“分宗开发、分期建设”模式允许先开发住宅部分，回笼资金后再推进商办开发，形成良性循环；将配套公共设施和商办招商写进规划条件，则有助于片区居住、商业、办公融合发展，而非成为“睡城”。

不过，如果其他城市片区内本身住宅供应较多，新房二手房竞争激烈，价格调整明显，就不宜简单照搬这种规划调整。相反，应针对片区内的公共配套短板进行弥补，从而促进现有库存去化。

SFC

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

微信统筹丨黎雨桐 编辑丨金珊

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