华润置地70.45亿接盘原世茂集团地块

2026年5月6日，华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以底价70.45亿元成功竞得深圳市龙岗区龙城街道G01046-0106宗地，成交综合楼面价为14,776元/平方米。该地块土地面积169,734.85平方米，总建筑面积476,800平方米，用地性质为二类居住用地、商业用地和城市道路用地。此次交易标志着曾规划建设约700米"中国第一高楼"的原世茂深港国际中心核心地块正式迎来新生。

一、地块历史：从"地王"到烂尾的跌宕历程

该地块的历史可追溯至2017年12月，当时世茂集团以239.43亿元的天价竞得，创下彼时深圳土地市场总价第二高纪录。按照最初规划，世茂计划总投资超500亿元打造"深港国际中心"，建设集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、智能办公、大型商业、公寓等于一体的大型城市综合体，其中最引人注目的是规划建设668-700米的超高层主塔，建成后将超越上海中心大厦成为"中国第一高楼"。

然而，随着2022年世茂集团爆发流动性危机，项目全面停工。2023年，该项目资产两次进入司法拍卖程序：7月首次拍卖起拍价130.44亿元，11月第二次拍卖起拍价降至104.35亿元，但均因无人出价而流拍。2023年末，中信信托申请以二拍保留价104.35亿元抵偿世茂未兑付的本息债务并获得法院同意，深港国际中心项目正式归属中信信托。2025年9月，停工三年的项目迎来转机，龙岗区国资委以68亿元收储该项目，含12宗土地。

二、规划重构：从摩天地标到宜居社区的彻底转型

重新挂牌后，该地块规划发生了根本性改变，体现了深圳"清调供"（清理、调整、供应）政策的实践：

1. 用地性质调整：从纯商业用地调整为"二类居住用地+商业用地+城市道路用地"。

2. 建筑面积分配：住宅建筑面积305,617平方米，占总建筑面积的64%；商业建筑143,456平方米（其中酒店25,000平方米限整体转让，集中商业116,000平方米不得转让）；其他各类配套建筑27,727平方米。

3. 容积率降低：从原项目约4.17大幅降至3.26，从追求标志性建筑高度转向注重居住舒适度和功能合理性。

4. 开发模式创新：首次引入"分宗开发、分期建设"模式。根据出让条件，住宅须在《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工；集中商业及酒店可宽限至2.5年内开工、6年内竣工。这种模式允许开发商优先开发住宅部分以快速回笼资金，极大缓解前期资金压力。

三、交易细节与开发条件

此次交易采用"不设上限，竞地价，价高者得"的竞价方式，但因挂牌期截止时仅华润置地一家有效竞买人，根据规则直接按起始价成交，未进入现场竞价环节。竞买需缴纳14.09亿元的保证金。

开发条件方面：住宅及配套商业可分割转让；酒店限整体转让；集中商业（不含酒店）不得转让，须由华润长期自持运营。此外，竞得人须承担宗地范围内文化活动中心、道路及周边公园复合工程的建设义务，建成后无偿移交政府。

四、市场意义与行业影响

此次交易被视为深圳应用"清调供"政策成功盘活存量烂尾资产的标杆案例。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深港国际中心的盘活通过调整用地性质、降低起拍价与容积率、推出分宗开发模式，对全国类似大体量商办项目的盘活具有较强借鉴意义。

从市场角度看，该项目位于大运新城核心区域，周边配套成熟：有华师大龙岗附中、北理莫斯科大学、星河COCO Park、万科广场、华润大运天地等优质配套，且紧邻16号线龙城公园站。周边新房如中海大运玖章花园备案均价约6.2万/平方米；二手房如奥林华府、阳光天健城、绿景大公馆等住宅项目挂牌均价普遍在6万-7万元之间。

中山大学岭南学院经济学教授林江分析认为，龙岗区将原超高层建筑规划转为商住结合模式，通过"以住养商"实现功能多元化，有助于激活现金流、分散风险，是适应市场的有效调整。地方政府主导回购，体现了对项目后续发展的信心及政府在城市更新中的积极作用。

五、华润置地的战略布局

此次接盘是华润置地近期在深圳的重要布局。资料显示，深圳市润圳房地产有限公司成立于2022年12月24日，由深圳市润投咨询有限公司全资控股，后者由华润置地控股有限公司全资控股。在拿下该地块前一周，华润置地已在深圳斥资141亿元获得三宗地块，显示其在深圳市场的积极扩张态势。

这一交易不仅标志着深圳昔日"地王"的重生，更反映了中国房地产行业从追求建筑高度竞赛向务实理性发展的转型，为全国类似大体量烂尾商办项目的盘活提供了可复制的样本。