丁彦皓：湖州，一座正在急速崛起的黑马城市，极具投资价值

湖州，一座正在急速崛起的黑马城市，极具投资价值

模仿杭州，基于长三角“C”位优势的土地财政资源盘活与城市发展

文\丁彦皓-可信财商

一、在沿江临海与核心城市的发展趋于饱和，且中国全面进入高铁时代时，湖州摇身一变成了长三角的“C”位，将曾经的劣势转为优势，必然会急速弥补上一轮发展的不足

以前我对湖州的了解更多是历史，在杭州读大学时几乎就没听说过湖州，湖州这座城市有过璀璨的财富史，但数千年来在政治路线的选择上近乎一塌糊涂

当年宿迁人项羽在湖州起兵，带8000江东子弟掀翻了秦国的江山，太平天国时期又是主战场，96%的老湖州人不是死于战争，就是颠沛流离，逃离湖州，导致当下的湖州有种文化断带的感觉

民国时期，又违背历史大流重仓蒋氏，结果归零，导致其在中国近代史上灰溜溜的

其实，近代湖州的发展还有一个致命缺陷，即商人赚了钱不是再投资，尤其是未能抓住历史机遇期，借助上海对外交流的窗口引进西方工业，产业升级，而是建豪宅，安逸、保守的氛围最终导致湖州未能够登顶历史的顶峰

改革开放后，中国全力融入美国主导的西方世界，城市发展也是沿海临江与优先发展核心城市，而湖州远海避江又非核心城市的现实导致其偏安一隅，被时代大潮所遗忘，最终错过了上一轮发展的浪潮

但是，也完整的保留了湖州的生态人文，成了当下的一股清流，也就是基于这一现实中央提出了“青山绿水就是金山银山”的可持续发展理念，惠及千秋万世

在沿江临海与核心城市的发展趋于饱和，且中国全面进入高铁时代时，湖州摇身一变成了长三角的“C”位，能够以极短的时间到达长三角的所有核心城市，成为潜在最大的交通枢纽，将曾经的劣势转为优势，必然会急速弥补上一轮发展的不足

二、目前湖州拥有其他城市都没有的四大天然优势，且目前处于突破的最佳历史机遇期

目前湖州拥有其他城市都没有的五大天然优势，即

1、 位居长三角的最中心，成为妥妥的“C”位

图 湖州位居长三角的“C”位

2、在国家持续大力投建高铁、城际高铁、高速公路、无人驾驶以及低空飞行的背景下，湖州到长三角核心城市的高铁车程都在一小时以内，且彻底的打通了到上海、杭州、南京与合肥的直达高铁，极大地压缩了湖州与各城市间的物理空间

3、相对周边核心城市，湖州的房价、地价以及平均薪酬极低，具有极大的成本优势

4、随着长三角的城市演变已经从各大城市由其核心地区独自发展，与周边城市竞争的态势演变为城市间体系化的协同，产业分工与互补，湖州在长三角的地位优势价值凸显

5、下一个时代最靓的仔一定是浙江，浙江将人的潜在创造力与生产力发挥到了极致，必然会持续创造奇迹，湖州位居浙江最具潜力的浙北地区，具有极大的发展优势

基于此，国家提出长三角一体化与长三角出台“上海大都市圈”规划，明确的认可了湖州在长三角的价值与功能定位，无形中提升了城市的量级

图 上海大都市圈规划

目前湖州处于突破的最佳历史机遇期，主要基于两点，即

1、 基于长三角的产业优势，湖州应该急速培育自身的核心产业，形成自己的比较优势

2、 基于自身位居长三角“C”位的优势，全力发展基础设施建设，缩小与周边核心城市的物理空间与降低交通成本，实施房租补贴、税收减免以及人才引进计划，吸引周边产业、资本与人才的迁入

基于此，湖州的发展更适合模仿杭州的发展模式，全力发展土地财政，即政府先巨额举债，全力发展基础设施建设，培育自身的核心产业，然后持续引进增量的产业、资本与人才，推高当地的房价，再高价卖地

湖州与其他城市最大的不同就是地理位置极佳，位居长三角的“C”位，但土地、房价与平均薪酬又远低于周边附属城市，具有虹吸周边的天然优势，这是决定湖州能够爆发式发展的关键

三、“青山绿水就是金山银山”已成为湖州最大的发展优势

在中央确定生态优先，兼顾经济发展的大战略下，“青山绿水就是金山银山”已成为湖州最大的发展优势，即在各领域优先的背景下，必须以实践证明在生态得以全面保护的前提下依然能够确保经济的发展，实现经济与生态的同频发展，否定经济与生态高度对立的发展理念

湖州的优势就是地多，便宜，且位居长三角的“C”位，这一优势极易形成资源盘活的闭环，实现发展

目前湖州已经通过南太湖新区重新定位发展路径，基于其位于长三角“C”位的优势全面重构发展模式，在政府举债全力发展基建与开发南太湖新区，形成政府主导，以培育自身主导的核心产业与基于价格优势虹吸周边产业、人才与资本的双轮战略

在合理的范畴内，单位面积的财富承载量持续增加必然会推高当地的房价，便于当地政府高价卖地，实现对社会收入的回笼

在形成持续增量的产业、人才与资本流入提升当地房地产的基本面与推高当地的房价，然后再高价卖地，通过土地财政向社会回笼资金偿还前期的基建所欠债务，最终实现资源的盘活与推动经济的发展

四、湖州在2032年之前的发展必然会远超预期，具有极大的投资价值

目前湖州南太湖新区已经形成初步规模，五一期间也正式开街，当地的金融机构、国有企业、事业单位、上市公司以及政府机构开始大规模迁入

下一步必然会打造多个高端产业集群，基于其位居长三角“C”位与低房价、低低价与平均薪酬极低的优势，寻求浙江的资源注入，做大规模与战略布局

最后就是基于市场出清的逻辑，在整个长三角寻求新的定位，反虹吸周边核心城市，实现湖州的大幅发展

湖州的另一战略优势就是其前期的布局恰恰赶上这一轮房地产行情，决定这一轮房地产行情的关键是中国经济需要对前期发展的积淀实施出清

基于此中央必须基于市场逻辑全力推高房价，实现三大战略预期，即

1、 必须通过人为推高房价，形成赚钱效应对前期地方政府与开发商所集聚的巨额债与存量房产务实施出清，即将其转移至社会

2、 激活房地产产业链，推动经济发展与解决就业

3、 重拾土地财政，将社会财富收归地方政府，培育新兴产业、发展基建

就在第四次房地产行情爆发的前期，湖州已经全面布局，巨额负债，大力发展基建与打造了南太湖CBD，在第四次行情全面来临后，湖州借此持续高价卖地，回笼社会财富后再大力发展，做大规模与全面产业布局，实现一轮大发展

中央已经明确多次定性，一定要把南太湖建设好，为了实现中央的要求，湖州在各领域都具有“优先权”，必须在极端的时间内做出成绩，给中央交作业，由此得知，湖州在2032年之前的发展必然会远超预期，具有极大的投资价值

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教