华润底价「独吞」大运世茂地块

来源：市场资讯

（来源：苗头）

没有悬念，华润置地以底价70.45亿“独吞”深圳大运世茂地块。折合楼面地价约1.48万/平方米。

该地块原为世茂深港国际中心项目未开发用地，用地性质涵盖二类居住、商业及城市道路，土地面积约17万平方米，总建筑面积47.68万平方米，堪称近年来深圳东部出让的“巨无霸”。

地块首次引入“分宗开发、分期建设”模式。也就是说，竞得人可将地块拆分，住宅须1年内开工、4年内竣工，而集中商业和酒店则可宽限至2.5内开工、6年内竣工。这有利于开发商先卖住宅回笼资金，缓解资金占款和开发运营压力。

此前，业界疯传该地块已提前“锁定”华润，这个地块的商业会做出什么档次，也成为市场关注的焦点。

从招标文件看，地块商业招商门槛很高：

须引进不少于5个高端国际零售品牌，且入选《Luxury & Premium 50 2025》榜单前20名；须引进不少于5个国际一线户外运动品牌……

说明大运中心作为深圳东部的潮流地标，被政府寄予较高的期望，地块通过“收调供”重新盘活因此摆在了第一位。

届时，这里大概率会有爱马仕（Hermes）、香奈儿（Chanel）等重奢品牌，以及始祖鸟（ARC'TERYX）、北面（The North Face）、猛犸象（MAMMUT）、巴塔哥尼亚（Patagonia）、可隆（KOLON SPORT）等名流扎堆，片区市场已为此重新想象。

招标文件还提出了商业运营单位年营收不低于50亿元的要求。

在深圳，2025年销售额超50亿元的“场子”，也就罗湖万象城（130.3亿）、深圳湾万象城（94.7亿）、前海壹方城（87亿）、龙华壹方天地（80亿）、卓悦中心（63.5亿）等5家。

苗头此前写过，虽说华润今时今日需要一把收割片区新盘销售韭菜的大刀，但是这两三年重仓包括大运板块在内的深圳核心区宅地的中海，应该不会满足于进入销售尾声的大运玖章一个项目。

双方在深圳湾登良路地块（即深圳湾沄玺）吃过联手拿地、联合开发的大甜头，因此，苗头早前曾经预测，这个地块不排除两家大央企再度携手狙击竞争对手的可能。

“地货比”很关键。如果地价过高，以大运片区目前所能卖出的价格，那么项目的定价和去化都将面临较大挑战。现在来看，华润一家进场底价成交，对各方都是很好的交待。

一些朋友开始猜测，大运世茂地块的集中商业会做成万象城，还是大运天地升级版？

五一前开业的杭州恒隆广场的“翻车”提供了镜鉴。这个8年前被恒隆地产以107.3亿的总价、约5.5万/平方米的楼面地价（至今保持杭州商业地块成交楼面地价最高纪录）拿下的项目，曾经被市场寄予打破杭州大厦“一家独大”的重奢格局、重新定义杭州高奢商业的厚望，结果，开业当天，爱马仕、香奈儿、LV、Dior四大顶奢集体“缺席”，仅有6%面积为国际奢侈品牌，餐饮比例高至28%。

据说，是重奢品牌在杭州签下的“排他性”合同条款，切断了杭州恒隆广场的通路。

另一说法是，杭州恒隆广场不想步武汉恒隆广场和沈阳恒隆广场的后尘——后两者分别在开业5年和8年后出现大面积的空铺和重奢品牌撤离，“杭州恒隆广场的招商选择务实路线，没毛病”。

只是，没有这几大重奢品牌“压阵”，还能叫“恒隆广场”吗？

万象城在深圳前海桂湾改名叫“前海万象”，苗头估计大运世茂地块也如是。

今年上半年，深圳核心区还有两幅优质地块要卖。“429新政”出台第二天，科技园地块和前海桂湾地块就挂牌了，前者起始价23.02亿，安排6月5日“上拍”，后者起始价16.45亿，计划6月12日“落槌”。

对于科技园地块，夺标大热门应该是中海和华润两家。中海在深圳湾−科技园一带扩充土储的野心路人皆知，而深耕这一片热土多年的华润，自然不会错过这个机会。

苗头甚至认为，华润在这一片人均产值最高的地方已经后来居上，超过招商在蛇口、华侨城在华侨城的知名度、口碑和影响力。

华润通过科技园大冲旧改项目实现了版图的扩张，更打响了万象天地的知名度——华润凭借万象城和万象天地两大顶流IP，不知叩开了多少城市底价/低价拿地的大门。华润置地因此从2024年起超越中海地产，成为中国上市房企当中遥遥领先的“利润王”。

桂湾地块来讲，大概率由招商蛇口梅开二度拿下。这个地块的邻居，楼面地价约8.42万/平方米的招商海晏府4月首批108套房备案均价14.2万/平方米，开盘当天去化9成，正好需要“续杯”尽兴。

至于北街坊地块，坊间传言有可能是中海&信和置业联合体的“盘中餐”。

无论这几幅王牌地块最终花落谁家，深圳豪宅阵营都会如期扩容，这座硬核科技玩得很high的城市正在面临新的“烦恼”：

超级豪宅根本不够卖。