成交价70.45亿！华润底价竞得龙岗大运宅地，将连片打造

5月6日下午，备受市场关注的龙岗区龙城街道G01046-0106宗地成功出让。

本次出让仅有一家企业报名竞买，据工商资料显示，竞得人深圳市润圳房地产有限公司为华润置地100%控股子公司。因此华润置地以底价成功竞得，成交总价70.45亿元，折合楼面地价约14776元/平方米。

作为深圳今年第三宗成功出让、且挂牌总价最高的涉宅用地，该地块因其特殊的“前世今生”背景——原规划为约700米“中国第一高楼”的深港国际中心地块——自挂牌以来便备受瞩目。

第一太平戴维斯华南区董事长吴睿表示，这一成交结果不仅为深圳东部中心建设注入强劲信心，也为大运片区未来的房价走向提供了重要风向标。

现场图片。图源：深圳交易集团

值得一提的是，地块旁边是由华润置地（具体由旗下华润万象生活操盘）开发运营的 “大运天地” ，占地52万㎡（其中商业部分约6.5万㎡），于 2024年7月28日正式开业。该商业体最大的特色在于将商业街区、生态湖景、公园绿地及专业体育场馆融为一体，打造出一种“文体旅商”融合的全新消费场景。

据乐居从华润内部人士处了解到，此次竞得的地块将与这个运营成熟的文旅地标共同打造，形成连片商业效应。

龙岗大运天地。乐居摄

龙岗关键地段，周边在售新盘均价“6字头”起

此次出让地块所处的大运新城板块，是除坂田板块之外，龙岗房地产市场、配套资源较为成熟的区域，是近年龙岗发展规划中的重点板块，一二手房交投也较为活跃。

存量市场方面，大运多个楼盘挂牌价突破6万/㎡，以“四大金刚”领涨区域市场。据深圳贝壳找房3月最新数据，阳光天健城成交均价5.74万/㎡、绿景大公馆挂牌价达7.46万/㎡，实际成交价在5.6万/㎡；双子座公馆挂牌价6万/㎡出头、成交价也在5.2万/㎡左右，这几个都是大运中心的标杆项目。

同片区的颐安都会中央二期、五期，最新成交均价也在4.9万-5.4万/㎡之间，展现出十分坚挺的市场竞争力。

对于此次出让宅地未来销售均价，第一太平戴维斯华南区董事长吴睿分析认为，可参考同区域的中海大运玖章项目（当前去化正常，成交均价约5-6万/㎡），本次出让地块在建筑高度、密度上更具优势，且毗邻高能级商业体，因此未来住宅定价有望站上6万/㎡以上。

现场图片。图源：深圳交易集团

原“中国第一高楼”地块“涅槃重生”

本次G01046-0106宗地成交的最大亮点在于“昔日深港国际中心‘地王’存量盘活，纯商业地标变身住宅主导的综合社区”。

地块历史跨度极大，从239亿“地王”到70亿重生。

该地块的前身可追溯至2017年12月——彼时，世茂集团以239.43亿元的天价竞得该地块，计划总投入500亿元打造包含超高层主塔（曾规划约700米“中国第一高楼”）在内的“深港国际中心”，轰动一时

然而，随着2022年世茂集团爆发流动性危机，项目全面停工。2023年，该项目资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从约130.44亿元降至约104.35亿元，均因无人出价而流拍，项目一度陷入“卖不掉、建不了”的困境。

转折点出现在2025年，龙岗区相关部门以约68亿元的总价收储世茂持有的相关地块及地上物，此次以70.45亿元起拍价重新挂牌，较政府收储价略有上浮，但与世茂最初拿地成本相比已大幅降低约71.5%。

G01046-0106宗地属存量盘活项目，竞得人须按现状接收土地，并在保障安全的前提下自行处理现状地上建（构）筑物。

去年11月，规划方案根本性调整，住宅跃升为主角。与旧规划相比，地块的新方案发生了根本性改变。用地性质由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅面积达30.56万平方米，占总建筑面积的约60%，取代商业成为绝对主角；商业部分则缩减至14.35万平方米。规划容积率从原项目约4.17大幅降至3.26。

“该地块属于政府收回后重新优化指标，如大幅增加住宅比例、降低商业配比……并成功挂牌的典型案例，虽然此前经历多次司法流拍，但最终以接近原价三折的方式盘活存量土地，使其经济可行性大幅提升，为其他因规划不合理（如商业比例过高）而陷入困境的项目，提供了极具借鉴意义的调整方向。”吴睿补充道。

大运中心G01046-0106地块概况

宗地编号G01046-0106，位于龙岗区龙城街道大运新城中心区，总用地面积169734.85平方米（建设用地面积146377.9平方米、道路用地面积23356.9平方米），规定容积率≤3.26，规定建筑面积476800平方米。

用地性质为二类居住用地、商业用地、城市道路用地，土地使用年限为住宅70年、商业及酒店40年。

新建规定建筑面积中，住宅建面约305617平方米，商业建面约143456平方米，另配建两所幼儿园、两所托儿所以及社区体育活动场地、儿童游戏场地、托幼和长者服务机构等社区配套设施。

宗地起始价704500万元，竞买保证金140900万元，采取“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式，加价幅度为1000万元。

根据出让要求，住宅须自《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工；集中商业及酒店须在2.5年内开工、6年内竣工，并允许竞得人分宗开发，优先开发住宅部分以快速回笼资金。

此外，宗地还要求竞得人提供“交房即发证”服务；如溢价成交，集中商业、酒店部分不参与溢价分摊。