东吴证券：盈利修复现金稳健 头部物企红利属性持续凸显

智通财经APP获悉，东吴证券发布研报称，2025年，物业管理行业的竞争逻辑已由“规模扩张”进一步转向“质量竞争”。其中，基础物管凭借较强的续约黏性和稳定的现金流表现，继续充当行业经营的压舱石;第三方拓展则更加注重项目质量、回款安全与组织效率;多元业务持续向商管、城市服务等具备协同效应和资源禀赋的赛道聚焦，整体盈利质量有望稳步提升。在当前市场环境下，红利策略仍是重要配置主线之一，物业板块兼具防御属性与长期配置价值，具备稳健现金流、持续分红能力及市场化拓展韧性的头部物企优势更加突出。

东吴证券主要观点如下：

利润表：营收企稳利润修复，提质增效持续推进

2025年58家样本上市物企：1)营收总额2932.15亿元，同比+4.63%，在新房销售承压、增量交付放缓背景下仍保持正增长，其中央国企、独立第三方、混合所有制物企营收分别同比+8.51%、+8.39%、+3.87%;碧桂园服务、万物云、招商积余营收居前三。2)归母净利润总额131.94亿元，同比+14.60%，主要受项目优化、组织精简、费用管控及减值压力边际缓释带动;华润万象生活、保利物业、中海物业利润居前三。3)整体毛利率18.00%，同比-1.1pct，收入结构继续向低毛利主业倾斜。4)整体销管费用率7.38%，同比-0.9pct，行业由扩规模加快转向重效益。

资产负债表：回款节奏边际走弱，央国企现金回流更优

2025年58家样本上市物企：1)应收账款周转天数约108天，较2024年增加约3天，受新房交付放缓、空置房增加及物业费收缴走弱影响，回款分化仍在加深;其中央国企物企约63天，混合所有制物企约74天，民营稳健型物企约97天，独立第三方物企约149天，民营修复型物企约156天。2)截至2025年末，净现金总额1021.82亿元，同比-1.45%，整体小幅回落，轻资产、低杠杆特征下行业现金平台仍稳;其中央国企物企净现金同比+10.25%，稳健性更强。

业务结构：基础物管收入稳步增长，增值业务收入收缩分化

2025年33家样本上市物企各业务收入：1)物业管理服务同比+7.13%，收入占比提升至72.26%，主业仍是最稳“压舱石”;其中央国企物企同比+12.84%，混合所有制物企+7.81%，主业增长韧性更强。2)社区增值服务同比3.12%，降幅较2024年收窄4.01pct，占比降至10.85%，板块仍处收缩整固期但已有企稳迹象。3)非业主增值服务同比-12.70%，降幅较2024年收窄10.26pct，占比降至5.09%，地产关联业务继续出清。13家样本物企在管面积同比+5.47%，9家样本合约面积同比+2.26%，行业更强调有质量的规模增长。

分红规模有所收缩，回购叠加高股息强化红利逻辑

2025年58家上市物企中共有29家分红，较2024年减少4家;分红总额117.89亿元，同比-11.37%，华润万象生活、万物云、碧桂园服务分红额居前三。分红比例方面，29家分红物企中有18家超过50%，时代邻里、万物云、碧桂园服务分红比例居前，部分公司高派息主要受非经常损益扰动。此外，部分头部物企回购积极，2025年碧桂园服务、绿城服务、万物云回购金额居前。以2026年4月30日收盘价计算，2025年营收百亿以上物企中万物云股息率达11.55%，其余头部物企多在5%左右，板块红利属性持续凸显。

风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期