大拆迁时代，是暴富？还是暴哭？

城中村的改造政策，从2023年7月定下的，35个超大特大城市，和城区常住人口300万以上的大城市开始扩容。

扩容到多少呢，扩容到300个地级城市，知道这是什么概念吗，你猜我国一共有多少个地级市呢，330个左右。也就是说，几乎全国所有的地级城市，都要纳入到这一轮的大拆大建的范畴里面了。

今天我们聊聊大拆迁时代，首先规模有多少，答案是可多可少。2023年7月份的时候，国务院办公厅印发过，关于在超大特大城市，积极稳步推进城中村改造的指导意见。

对外透露的信息是，35个大城市，城中村的改造需求是170万套，然后全国所有城市有50万套危旧房需要改造。也就是说2023年7月份的时候，高层对旧改的整体规模的接受程度，应该是在220万套左右。

这个数字和2020年之前的高峰，每年600万套相比，大概是1/3，但是2024年的经济情况大家应该都能看得到。所以从2024年下半年开始，对旧改数量的容忍度在不断的拉大。

2024年10月份，住建部在国新办的发布会上就已经表示，将新增实施100万套城中村的改造和危旧房的改造。并且明确表示是通过货币化安置的方式，也就是旧改的数量，从2023年的220万套，增加到320万套。

多加100万套，这是要加到之前的35个大城市里面吗。那是不是半新不旧的房子也得需要拆了重建了。

那从现在的扩容信息来看，那要不然就是超大城市，特大城市可能真的没那么多地方好拆了，要不然呢，就是一碗水端平，不能光救大城市，地级市的楼市也得救。

所以我们就能看到，这次扩容扩到了全国300个地级市，现在大家都可以扛着锄头一起拆的，你们那儿有没有拆迁的计划打在评论区。

但问题又来了，10月份住建部公布的新增指标只有100万套，如果将这个新增指标给全国300个地级市分，一个地级市，分到的额度也就3333套。

这个数字还没有北京一个天通苑小区大，如果就这么点数量，情绪整这么热火朝天，没必要啊。所以结论只有一个，那就是10月份住建部对外公布的新增100万套，那可能只是个开始，实际要拆的数字可能远大于这个数。

事实上，住建部在国新办的发布会上，早就留出了空间，2024年10月份的时候，住建部对外是这么表态的，我们还可以在100万套的基础上，继续加大支持力度。

从目前扩容的城市规模来看，这个支持力度确实在悄悄的增加，但是增加到多少，估计现在谁也没有底。就像钓鱼佬和鱼的拉扯，用不用力拽，用多大的力气拽得看鱼的状态。

而这一轮的拆迁，拆多大的范围，拆到什么程度，拆到什么时候是个头，得看钱撒下去之后，楼市能不能挺回来，能不能止跌回稳。

好，第二个问题，这一轮的城中村改造，是不是又得有一拨人，平地一声雷陡然而富，转眼富家翁呢。事实上，这一轮你如果你想通过拆迁暴富，可能没那么容易。

至于这一轮为什么不太会出现造富运动，那就得看看什么情况下，我们愿意给拆迁户撒钱，我们开始搞棚改的时间可以追溯到2008年。

但当时货币化安置的比例非常低，基本都在10%以下，因为那个时候，我们确实是冲着改善人民生活水平去的。

直到2015年，棚改的货币化安置才开始提速，当年货币化安置的比例就骤增到30%左右，2016年到2017年，货币化安置进一步提高到50%上下。也就是几乎有一半的拆迁户，我们都选择直接给钱。

没错，那个时候搞棚改，除了要改善人民的生活水平，还有一个重任就是给房地产去库存，所谓的涨价去库存，就是那个时候开始的。

2017年之后，货币化的安置的比例就再也没有对外公布了，但是坊间估计比例应该不会比50%低。2019年之前手拿巨款的拆迁户，放眼市场，能看到的就是当年恒大碧桂园之类，早先建出来的库存房。

所以那几年房子卖的最好的，也就是恒大碧桂园之类，靠着这一波货币化安置的东风，他们是吃得脑满肠肥。如今锒铛入狱的许皮带，正是那个时候登顶中国首富的。

而对于当时的地方政府而言，同样愿意撒钱做货币化的安置，因为拆出来的土地是不愁卖的，许皮带们会照单全收。最后拍地收到的钱，甚至比付出去的拆迁款还要多得多。

所以即便上杠杆，地方政府也愿意给拆迁户们去发钱，因为大概率这是个稳赚不赔的买卖，但是当下的情况还是这样吗。

首先，付拆迁款的主力，也就是地方政府，他们现在在干嘛呢，划债。

但是这个债要借可以，但是资金是需要成本的呀，虽然说货币化安置的钱不会由地方政府全部买单，中央同样也会出钱。但是如果拆出来的地卖不上好价格，甚至直接卖不出去，那么亏本就是必然的。

所以理智的选择一定是尽量的压低拆迁的成本，找一个你愿意拆的最低价格，另外，如果你带入上帝视角，你就会发现，房地产市场目前的最好状态，并不是立马回到当年的高峰，而是止跌回稳。

如果真的让拆迁户一夜暴富，再搞一次人造牛市，虽然技术上是可行的，但是结果呢，不一定能承受。因为暴涨之后最大的可能就是暴跌，股市生动的一课刚上完，转眼就忘了吗。

所以拆迁高溢价造富的可能性几乎没有，在过去，房屋安置的成本和货币安置的成本，存在一个乘数的关系，这个乘数呢，一般来说是一比1.3。也就是相比于房屋安置，货币安置要多付出30%的成本，而这也是拆迁户暴富的一个重要的原因。

但是在当下，不排除这个30%的比例不仅要降低，甚至可能会给你打折，因为对于政策制定者来说，我不希望你暴富去推高房价，我需要的是你拿着我给你的钱去买房，去止住房地产下跌的趋势。

因为只要房地产不死，上下游就不会死，上下游不死，经济就能稳得住，所以这才是被拆迁人的使命。

另外，会不会有地方就是要一轮人造牛市，就是要房价再次飞升，就是要冲一把GDP，就是要再搞一波业绩也未可知。毕竟保五的压力就压在那，而拆迁建房卖地拿业绩，这套活又是自己最熟悉的。

2019年我们提房住不炒，2020年之后，其实我们的棚改就已经进入尾声了，取而代之的就是旧城改造和城市更新。

没有人真的想大拆大建，这一次城中村改造又一次被提出来，说白了就是想试试能不能再一次复制，10年前的胜利，10年前是2014年，当时楼市衰退，量价齐跌。

但是棚改一出，力挽楼市狂澜于既倒，所以当我们再次面临困境的时候，习惯性的又一次将希望寄托于货币化安置身上。

你很难对这件事情有什么指摘，毕竟棚改本身对于产业链条的各个相关环节的主体，都是一个强大的推动力。停滞的项目工程、人员工资、各类款项等等都会被快速的激活，大家有活干能看到希望。

而且上下游产业链的，比如说家电、家具、装修、物业等等等等，都会变成刚需，而这不就是国家、地方、企业和个人都想看到的大好局面吗。

理解了这个，你大概就能理解为什么我们会降首付，为什么我们要降利率，为什么我们要降税费。所有的一切，很有可能就是为更大规模的棚改做铺垫，因为市场没有需求的时候，我好像能做的只有去创造他们的需求。

官方的表达叫做释放新型城镇化的巨大潜力，创造新的经济增长点，但是凡事我们不能光看好的一面。泡沫是怎么吹大的，日常的消费是怎么被挤压的，地方是怎么卖地成瘾的，这些也应该历历在目。

中国人均购房的年龄应该是在30岁左右，也就是说22年之后，中国的住房需求就必定随着人口下降开始锐减，但是我们真的还有22年的腾挪空间吗。

当下94年生人，已经30周岁了，他的父母大概率是出生于70年代的，如果他的父母有房，当下的经济环境，30岁的你是否还愿意背上一身的房贷，哼哧哼哧牛马30年呢。

再说一个数据，我国家庭户人均居住面积，目前是41.76平方米，全国房屋待售，也就是还没有卖出去的面积，有7.3亿平方米。房屋的总数超过六亿幢，如果平均来分的话，两到三个人就能分到一幢房子，对，是一幢，不是一套。

巨大的供大于求是现状，巨大的财富分配不平衡也是现状，需要狠狠刺激一把，消费带动经济还是现状，这道题难解吗，难。所以相信高层的智慧吧。