2.7万亩村集体土地超期承包30年，长期低价被出租，有人从中套利

涉案土地2.7万亩！这可能是建国以来，全广西最大面积的集体土地流转纠纷案件。

2000年，广西北海合浦县乌家镇下辖多个村民小组的2.7万土地，在跨国公司撤资解除合同后，在未经村民小组会议讨论决定的前提下，被合浦县政府及乌家镇政府“越权”签订长达50年的承包合同，远超法律规定的20年有效期。

上述土地被“超长期转包出租”多年之后，村民通过诉讼才得知真相，而让村民更无奈的是，在当地法院的审理中，竟对超出30年部分不作审理，就作出驳回村民诉请合同无效的裁定，以致数千农民赖以为生的土地被占用至今。

值得一提的是，2014年时任合浦县乌家镇人大主席团秘书、挂点工作组组长叶长，为了替村民讨回公道，在为村民送反映材料至北海市政府返回后，便被单位开除公职，其住宅被搜查，私家车辆被人毁坏。在失去公职之后，现为村民代表的叶长，至今仍坚持为村民维权，十三年来不断地向相关部门反映情况，但案涉土地至今没有归还村民。

跨国公司撤资解除合同后，2.7万亩土地被偷梁换柱换了“主人”

广西北海市合浦县乌家镇地势平坦，土地肥沃，在农业规模化投资人的眼中，是优选之地。

1993年，美国都乐公司看上了乌家镇的土地资源，有意租地种植水果。

同年6月，乌家镇辖区的乌家、西大、大新、瓦联村委下辖的33个村民小组召开全体村民大会，会议同意将33个村民小组共2.7万亩土地，以每年每亩135元的价格出租给都乐公司。

随后，33个村民小组长分别代表本组与都乐公司签订《土地租赁合同》。

都乐公司取得案涉土地后，将2.7万亩土地的经营管理转包给其下属的纯品中国北海食品有限公司（下称“纯品公司”）。

1999年12月15日，纯品公司因经营不善等原因，确定与村民终止《土地租赁合同》，并于2000年1月20日，与33个村民小组签订《土地交还确认书》。

在该确认书中明确，案涉2.7万亩土地由33个村民小组接收。根据双方约定，案涉土地上的地上附着物与建筑物一切归甲方（村民小组）按现状接收。

至此，从合同层面上，案涉土地已交回给了村民。

但令人意想不到的是，交接过程中合浦县政府、都乐公司和香港新亚集团（下称“新亚集团”）联手做局，将2.7万亩土地、以及地上附着物、建筑购物等资产悉数“转交”给了新亚集团。

有村民称，为了给这一违背村民意愿和损害村民合法权益的土地转移手续披上“合规”的外衣，2000年1月6日，合浦县政府越过33个村民小组，私自与纯品公司又签订了一份《合作协议书》。

该协议书约定：“乙方（纯品公司）在北海市合浦县与土地出租方（33个村民小组）签订的柑橙项目《土地租赁合同》将于1999年12月31日终止。为保持果场的完整性和经营的连续性，经甲、乙双方商定，乙方愿意将果场和同意留下的固定设施交由甲方（县政府）接收和暂时管理，并同意从资金上给予6.7万美元与75000元人民币支持……

由此可见，纯品公司虽然在此后的2000年1月20日，与33个村民小组签订《土地交还确认书》，从程序上、形式上已经将土地及地上附着物、建构筑物约定交还给33个村民小组，但实质上却交给了合浦县政府。

这意味着，2.7万亩权属原本归于33个村民小组的土地，被合浦县政府偷梁换柱成了土地的“主人”。

土地被低价、超期30年另租他人，所签合同多处造假，属无效合同

2000年3月6日，合浦县政府越过33个村民小组、未通知各村民小组、未依法召开村民小组会议，与新亚集团签订了一份《广西合浦县人民政府、新亚国际集团有限公司合作协议书》，不仅擅自做主，将村民们的土地以每年每亩60元的低价出租，还将案涉2.7万亩土地及房屋、设备等所有附着物等资产无偿转交给新亚公司使用。

与此同时，新亚集团与案涉土地各乡镇政府，在同一天还联手炮制了该公司与有关村民小组签订了数份《土地租赁合同》。该合同的签订，涉案土地的村民小组组长和广大村民均不知情，也未参与签字，而是在争议持续不断发生多年，直到2017年进行的一场诉讼中，由法院责令新亚集团出示，村民们才得知该合同的存在。

通过梳理所谓的“新亚集团与各村民小组签订的租赁合同”发现，这些合同存在多处漏洞，从法律意义上来讲，所签订的合同属于无效合同。

首先，新亚集团与各村民小组新签订的所谓的租赁合同，并没有经过村民小组会议进行集体决策，违反了《村民自治组织法》的相关规定。

其次，合同的甲方，即村民小组或生产队的代表，签字不是其本人。以新亚集团与乌家镇西大村莫屋生产队签订的《土地租赁合同》为例，莫屋生产队代表人处填写的名字为“莫发”，但在合同最后的授权代表姓名签字人为“林家东”。

据悉，林家东为乌家镇时任镇长（林家东2019年涉案被开除公职）。从合同法及合同的有效性层面来讲，林家东无权代表莫屋生产队代表人（队长）莫发签订该合同，无权处理村集体土地。

村民称，林家东“代替”莫发签订该合同，属于越权行为，该合同的签字恰好证明了莫屋生产队和村民，在不知情、没有召开村民小组会议讨论的情况下，土地被违法转租给他人。

此外，村民还指出该合同第9页载明“本合同……生效日起计，为期五十年整”的约定不合法不合规。这一约定显示，该合同因违反了土地租赁期限不得超过二十年的相关法律规定，超出20年的部分应当视为无效。

然而，即便案涉土地从《土地租赁合同》签订的合法性被质疑，合同约定土地租赁期限早就超过法定期限，但村民不论是向利添公司还是向合浦县各级地方政府申请解除土地租赁合同，都遭到拒绝。

租用土地名义上发展果业， 实则高价转租谋利，套取农业补贴款

需要指出的是，在合浦县政府与新亚集团签订了的《广西合浦县人民政府、新亚国际集团有限公司合作协议书》中，将原来纯品公司给付村民每年每亩135元的价格，越过村民小组会议决议等合法程序，私自降低到60元。而且，在这份县政府“越权”成为甲方（出租方）的协议中，甚至还向乙方作出“保证”：“甲方保证场地及地上附着物交付给乙方时，不附带任何人士或实体对场地及附着物的任何权益，对任何关于第三人对该等地上附着物的索偿要求，甲方须维护乙方权利，并使乙方免受任何与此有关的损失”。

村民代表叶长表示，合浦县政府这样的承诺明显违反《村民自治组织法》，越权代替村民签订新的合同、出租村民的土地，但即使如此，政府仍然要维护合同“有效”，这也是村民依法维权25年一直未得公正处理的潜在因素之一。

此后，新亚国际集团又凭借这份《合作协议书》，将案涉各村民小组的土地转让给其下属公司利添生物科技发展（合浦）有限公司（下称“利添公司”）。

然而，案涉土地转到利添公司名下后，就开始为其在港股上市的母公司“亚洲果业”进行业绩造假，曾公开宣称其在案涉土地种植有130万株果树，在合浦投资20.4亿港币建设果汁厂，年产浓缩果汁6000吨等。

而事实上，利添公司宣称的130万株果树、果汁厂都子虚乌有。事实上利添公司现在做的事情就是高价转租土地获取利益，当年从村民手中，通过违法签订的合同低价以60元每年每亩获得土地，现在以每亩数百元、上千元的价格轻松转租农户牟利，赚取差价获利及套取农业补贴款。

据了解，在利添公司转租的对象中，有当地政府官员的亲属，有香蕉种植户，甚至还有采矿企业租来采矿，2.7万亩的涉案土地就有4万多亩土地地下有石英砂矿。

村民称，涉及石英砂矿储量的乌家镇西大村委会莫屋、潘屋、大陂头、东茶、李屋、易屋、岑屋、扫杆坪村小组就有4万亩面积土地被“以租代征”的形式，租给采矿企业，合浦东能矿业有限公司、合浦长合矿业有限公司已围建工地护栏，正揭开地表的土层，向下挖掘十几二十米的石英砂，然而有些拉矿的车辆却在晚上才运输，村民反映有可能矿业公司还没有合法办得开采证。

2023年8月24日，乌家镇乌家村扫杆坪村民小组写给北海市自然资源局的一份异议书中，就对该局发布的一份《北海市2023年第2期净采矿权招标出让公告》中，拟出让扫杆坪村民小组案涉1.1625平方公里石英砂矿净采矿权提出了异议。

该异议书称，矿区的土地是该村2000年被合浦县政府私自转租给利添公司2000亩土地中的一部分，迄今为止争议尚未解决，且矿区土地属于“禁止擅自将农用地转为建设用地”的范畴，不能通过“以租代征”的形式占地采矿。

据了解，村民们至今都没有拿到土地“转让”的费用，以莫屋村小组为例，1000亩土地中，有693亩按一次性“以租代征”每亩45500元的价格，由矿业公司支付补偿款给该村小组，共计有3153.15万元一直在莫屋村小组账上躺着，拖了一年时间，因村民对补偿款存在异议而未分配到农户手中。另外，还有250亩土地，被告知合浦长合矿业有限公司仅按2万元每亩一次性给予补偿。但事实上，长合矿业有限公司早已使用了该案土地，却没有支付租金，也没有与村民签订合同。

莫屋村村民称，因该村土地下面有大量的石英砂等矿产，2024年间，当地政府多次要求村民签订土地租赁合同，但截至2024年9月份之前，该村民小组37户，仅有13户村民在租地合同上签字。尽管如此，案涉土地已经被多家矿业公司占有使用，开挖矿产。原本完好的乡村道路，已被拉矿车辆损毁，原本清澈的生活饮水，也疑似受到污染。

2026年2月26日，乌家镇政府罗远波副镇长曾告知村民代表，将对案涉土地存在的问题进行协调处理，但至今无任何反馈。

土地被“截留”25年，背后真相至今未揭开

显而易见，案涉土地多年来持续不断的争议，最早始发于2000年合同结束后未依法返还村民土地，以及未经村民小组会议讨论决议就被合浦县政府低价转租土地。

村民们认为，原合同中，案涉土地每亩每年租赁价格为135元，事实上当地当时的土地租赁市场价每亩每年也可以租到100多元，也因此，合浦县政府私自转租的案涉土地，因过低的租赁价格、解除土地合同后土地没有返还给村民，而引发了村民的普遍不满。

事实上，自转租合同签订至今，村民们对该合同的合法性并不认可。也因此，村民们不同意领取利添公司支付的每年每亩60元的土地租金。如此一来，利添公司就将租金转到乌家镇政府的账户，镇政府又通过组织各村民小组长外出旅游等手段，让各小组组长去领取了土地租金。

据了解，案涉土地自被转租25年来，多数村民没有领取该笔土地租金。近年来，这些土地又被矿业公司占用，但也因争议的存在，至今仍未妥善解决问题。

但也有部分村民，被施以各种压力、以及各种利诱，签字领取了微薄的租金。在此过程中，相关部门还通过迫使村民小组补签《土地租赁补充协议》的办法，试图让此前的转租协议“合法化”。该补充协议中，一名叫洪燕涛的人代表新亚国际出现在协议中，当地政府利则用扣留的每亩60元的租金要求村民签字。

有村民表示，尽管如此，多数村民还是守住了底线，并没有在所谓的《土地租赁补充协议》上签字。

据知情村民介绍，为了让合浦县政府私自转租的土地具有“合法身份”，相关部门违反规定为利添公司颁发了案涉土地的《土地他项权利证明书》，在该证明书上赫然注明案涉土地是“政府划拨”给利添公司。

针对该《土地他项权利证明书》，村民们于2020年在律师的协助下到合浦县国土部门查询，该证明书并没有存档。村民们在对该证明书予以质疑的同时，还提出合浦县政府无权对村民集体土地进行“划拨”给美资企业。

事实上，自2002年至今，莫屋、扫杆坪等村民小组不断地通过诉讼、上访、举报等形式，力图维护村民的合法权益，但令人遗憾的是，村民的努力一次又一次地宣告失败。

2002年前后的多个判决文书显示，在案涉《土地租赁合同书》签名造假、涉案土地村民小组代表没有签字的情形下，北海市中院、广西区高院对该合同的真实性、合法性未作审查的情况下，在起诉村民不知有该租赁合同的情况下，以本院认为的形式，认为“双方当事人签订的《土地租赁合同书》约定‘双方因土地租赁所引起的争议若协商调解不成，应提交香港国际仲裁委员会仲裁’”，将村民维权的道路堵上了一道厚重的高墙。

2024年，扫杆坪村在拿到了新亚集团与他人“顶替”该村代表签名的《土地租赁合同书》后，以案涉合同书未成立、不发生法律效力，系合浦县政府、乌家镇时任负责人未经扫杆坪等村民小组以及村集体成员表决同意的情况下，擅自与新亚公司所签订合同为由，起诉至法院，诉请法院认定案涉合同书约定的仲裁协议、超期租赁合同等无效。

然而，该案于2025年5月，被南宁铁路中级法院作出裁定，驳回了扫杆坪村民小组的全部诉求。

在该裁定书中，仅以案涉合同书时候得到时任村民小组长追认，而认定合同及约定的内容有效，却没有对该协议签订的基本前提，即案涉土地的转租，须经村民小组会议讨论并经三分之二村民同意后才能有效的情节进行审查和评价，显然有失公平。

此外，村民还以新亚集团公司是外国公司，未在中华人民共和国注册登记不得开展经营活动，以及案涉合同租赁期限为50年远超法律规定期限等问题提出了诉讼主张，但该院以两事项不属于确认仲裁协议效力案件的审查范围，而未予审查。

对此裁定，相关法律人士表示，案涉土地未经村民小组会议讨论并经三分之二村民同意，村民小组长的授权追认不具有合法效力；还有，合同效力属人民法院主动审查的范围，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条之规定，案涉租赁合同约定的租赁期限超过二十年，对于超过部分，应当认定无效，因此，法院未主动审查合同效力问题，显然不符法律规定。