北京买房：理清思路，购房建议1875

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

最近计划在北京购买一套房，我和儿子都有购房资格，儿子未婚，您觉得用谁的资格好？当然房子是为了儿子结婚买的，按揭也是他主要还。

我们现在在海淀花园桥附近做生意，想买海淀的，但因为没有北京户口，所以对学区不太重视，不想买学区太好的，准备了300万首付，贷款在200万左右，以保证自住为第一选项，之后也是地段和小区环境为主，另外如果买在丰台区的话是不是会更好些？就是每天路程往返有点远了。

A：

1、既然是需要贷款，而且又对学区不重视，那索性就用您的资格呗，贷款人和月供也最好用您的账户。

或者说不管用谁的资格，这套房都是婚前财产，但婚后的还款部分有可能是夫妻共同财产。所以如果用您的名字，还款要是也从您账户支出的话，那这就与小夫妻完全无关了。

2、如果买海淀的就在花园桥附近就可以。这里的学区不算太热门，大多数小区的溢价都不高。现在房价跌了好几年也没怎么涨，是有可能买到很低甚至没有溢价的房子的。

但这前提是多看房多算账，要不然也不好找到溢价很低的。尤其您家的预算是500万，这在海淀不算多高的总价，想完全避免溢价不太容易。但反正花园桥附近不少小区呢，多找找看吧。

3、丰台谈不上更好，但选房更省事儿了，绝大多数小区都不算学区房，都没有溢价。或者说除了北大地和方庄芳星园的十八中学区，都是没有溢价的，居住的性价比都正常。

但交通的问题就看自己的感受了，这外人无法建议。

仅供参考。

二

Q:

我和孩子爸爸都是西城集体户，但工作地点在丰台，目前住单位提供的房子，租金不高。一直也有买房的计划，但有三点疑虑：一是担心买房后房价下跌，二是预算少，300万左右是买不到合适房子吧？三是如果买房就要迁走西城户口，也不能再住单位的房子，对我们来说属于居住降级了。今年孩子四岁，请问如果买房在丰台西四环附近，有合适的推荐吗？

A：

1、300万在西四环的房子挺多的，但看您的样子也是要求不低，估计已经看过不少了吧，否则不会得出“居住降级”的评价，这应该是比较之后的结论了。所以我帮不上什么忙，只能是简单说几句。

2、担心房价下跌，我认为是北京没什么下跌空间了。以西四环丰台的为例，300万的房子如果是在老小区，那一般能租出6000块左右的租金，一年7.2万，即便减去物业费取暖费和空置期，剩下6万多也是正常。那对标300万的总价，年化收益在2%以上。

而现在银行五大行存款是最高1.5%，房子的收益已经明显占优。那假定您家现在持有的是300万的房子，还愿意降价多少出售？

3、您如果要求比较高，那300万确实是不好买到合适的房子。毕竟北京房子的中位数都5/600万，超过这数字才算改善性质的。

4、其他的我没什么说的，户口和单位房子只能看自己的选择。

仅供参考。

三

Q:

我本来和您昨天发的问题差不多要求，但看您说要求高了，所以不自信了。但还是问问吧，500万预算，如果想在朝阳买改善型住房，南北通透次新的三居真的不可能吗？我们不太在乎地段，出行一般都开车，对地铁的要求不大，保值方面也只要不落后大盘就行。学区也不考虑，孩子都上大学了，当然如果有的话更好。

A：

1、也不能说不可能，但您这要求确实偏高，不太好买到，只能说看运气吧。毕竟南北通透的三居一般至少90或100平，500万总价就是单价最高5万左右。这价位的房子在朝阳很多，但您要的是“改善型的次新房”啊，那这选择就不太多了。

2、我刚才上网看了一下，朝阳区现在有3万套挂牌房源，其中南北向（未必通透）的三居室只有4000套。价格550万之内的1300多套。然后中间楼层带电梯的就不到200套了。这还没说房龄呢，如果限定15年之内的也才只有50套了，10年的我都没看，估计没几套。

而且这是所有性质的房源，如果点开看的话，这些房子基本都是回迁房+保障房，能满足您改善的需求吗？就算有商品房，那也大概率是带硬伤或瑕疵的，也很难算是改善房。

3、简单就这情况吧，要不您自己上网筛选一下吧，都是公开信息，看完就知道现实情况了。所以我要建议是既然是限定了500万总价的改善房，那其实可以看看其他区，比如通州顺义等地，价格相对低的多，选择也就多了。

仅供参考。

四

Q:

刚才看到您的文章说上地东里的房子的学区溢价率50%以上，请问您是怎么得出这个结论的？我们在上地就有套房，前年最高峰时买的，60平两居花了800万，现在价值700左右，难道说其中350万都是学区的溢价吗？那如果孩子减少而下跌了岂不是非常恐怖的事情，我感觉不可能似的。

A：

1、我怎么得出的结论，用没有溢价的非学区房对比的啊。比如您家这套房吧，我刚上网看了看，60平两居的租金是6000块左右，基本符合市场行情吧？

那再看北边回龙观吧，这里肯定没有学区溢价。这里租金6000左右的房子基本都90平左右，价值350万上下。再远点儿看看朝阳的房子，也大多数没有学区溢价。尤其是普通板块的老破小，租金6000块钱的也就是300万左右。

所以我就得出上地东里的学区溢价高的结论啊，否则还能怎么解释？也就是为什么价值700万，租金却只有6000块钱，租售比竟然高达1000以上？

2、反正在我看来，您这套700万的房子，学区溢价至少在300万左右起步。肯定不算低，至少超过海淀平均值。但这也没办法，谁让上地学区受追捧呢。

3、孩子减少也未必就影响学区房，上地毕竟学区好，如果持续受追捧就有可能保住溢价呗。只不过是从租金或居住角度来说，如此高的溢价，后果就是居住的性价比不高，租金收益率也不高。

仅供参考。

五

Q:

最近计划在北京购买婚房，二居。首付预算150-180，总价不超350-400。要求是五环内带有一定的学区功能，但不要高额溢价的，因为我们还没决定是否要孩子，上学时间就更不确定。鉴于北京房价高，我们考虑石景山或丰台的，请推荐地铁沿线的小区，以南北通透，电梯房为佳。

Ps：目前只看了大兴西红门的，鸿坤理想城的几个区都有还不错的，就是这里是大兴，而且没有学区，感觉不合适。其他地段还没看，请您推荐。

A：

1、既然限定了石景山vs丰台的五环内，那您的工作单位应该在西边吧？如果是，那除了石景山鲁谷也就没什么合适的地段儿了。看看鲁谷的京汉旭城吧，单价5万左右，应该能买到两居室。

这里也算带有学区功能，小学我忘了是哪所了，但中学名单里是有京源的，在石景山算是最好的学校之一，放到东西海也是中上。小区没有学区溢价，不算学区房，居住的性价比正常。

2、其他好像没什么合适的了。主要是您这要求带学区功能就排除了绝大部分板块，石景山和丰台本来就好学校少，您还要求不带溢价，那就更少了呗。

3、对了您还要求在地铁沿线，那鲁谷离地铁不算近，还是您自己考虑是否合适吧。

4、其他没建议了，您的要求不低，尤其又是婚房，那对居住体验的要求就更高，外人不好建议。

仅供参考。

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