一线城市楼市回暖，拐点真的来了吗？

近期，国内楼市呈现出快速回暖的态势，一时间“楼市拐点已至”的观点甚嚣尘上。那么，楼市真的迎来拐点了吗？让我们一同深入剖析。

3月份的数据为楼市回暖提供了有力支撑。在统计的70个城市中，新房价格环比上涨的有14个，二手房上涨的有13个，分别比上月增加4个和11个。尤其是一线城市，二手房价格整体上涨0.4%，且四个一线城市无一例外，全部由跌转涨。

与此同时，二三线城市房价跌幅也在收窄。二线城市二手房环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。有业内人士指出，四大一线城市房价齐涨，二三线城市跌幅收窄甚至接近转正，这种情形在过去几年的深度调整中从未出现过。

当前四大一线城市房价齐涨、二三线城市房价跌幅收窄，救市政策是主要推动因素。如今，银行房贷利率已降至3.2%，首付比例降至15%，绝大多数城市全面放开限购政策，就连上海等一线城市也在逐步松绑。

这一系列政策吸引了大量刚需购房者集中入市，使得部分大中城市房价止跌回稳。此外，不少城市启动存量房收储，将其转化为保障房，既消化了库存，又在短期内稳定了房价。

这一系列救市政策虽能在短期内避免房地产市场大幅波动，起到稳定楼市的作用，但无法改变房地产市场调整的大趋势。救市政策的核心目的是“稳房价”“稳预期”，让房价在短期内保持相对稳定，然后逐步推动房地产市场去投机化、去泡沫化，回归居住属性。

仅凭一两个月的房价和成交量数据就判定楼市拐点到来，未免过于牵强。以下三个方面的原因，足以说明当前楼市拐点并未到来。

目前，国内各地房价仍存在较大泡沫。二三线城市房价与收入比通常在20-25之间，一线城市更是高达40以上。这意味着当地居民不吃不喝几十年才能买得起一套房。

而且，北京、上海、深圳等一线城市房价已跻身全球最贵房价前五名。如此高的房价泡沫，早已超出当地居民的购买能力，指望一线城市核心区域房价大幅上涨，显然不现实。

近年来，赚钱愈发艰难，工资收入增长缓慢，生意也越来越难做，多数家庭对未来收入增长预期持谨慎态度。以当前居民收入及对未来的预期，很难长期支撑高房价。

以上海为例，二手房成交量中70%以上是300万及以下的房子。同时，刚需购房者越来越理性，不再像2020年之前那样冲动买房，而是会根据家庭经济和居住情况决定是否购房。

中国已步入老龄化社会，60岁以上老年人口数量超过3.1亿，预计到2030年将超过4亿。而年轻人数量逐渐减少，90后有1.75亿，00后有1.45亿。

老年人大多已有住房，无需再购房；年轻人作为购房主力军，数量减少，购房需求也会逐渐萎缩。此外，城里的年轻人可通过继承父母房产解决居住问题，未来刚需购房将越来越少。

四大一线城市房价齐涨、二三线城市接近转正，并不意味着楼市拐点已经到来。目前部分房价的止跌反弹，是救市政策利好下积攒多时的刚需集中入市所致。我们不能仅凭一个月的房价回暖数据就判定拐点来临。

可以预见，未来房价将呈现“稳中有降”的态势，以时间换空间，逐步回归居住属性，最终实现软着陆，将对经济的影响降到最低。