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北京城建·世华泊郡（水岸中街19号院）

一、【项目介绍】

1. 楼盘全称：北京城建·世华泊郡
2. 行政区位：北京市朝阳区新北苑板块（北五环外）
3. 详细地址：北京市朝阳区水岸中街19号院
4. 开发商：北京城建投资发展股份有限公司（北京城建旗下）
5. 产权年限：70年住宅产权
6. 建成/入住：2012年建成，2013年交付入住
7. 物业：北京城承物业管理有限责任公司，2.98元/㎡/月
8. 规划指标：占地约12万㎡，建面约40万㎡；容积率2.4，绿化率约30%；交付标准 毛坯；得房率77-80%；占地面积：120000㎡；建筑面积：400000㎡

；绿地率：60%

17栋板式高层（4-27层），两梯2-4户，共2424户

9. 车位：人车分流，地下车位约1861个，车位配比1:0.8

10. 配套标准：民水民电，市政集中供暖；双主题园林（约8万㎡ART-DECO+自然坡地），配叠水、下沉广场、健身步道、儿童游乐区

11. 建筑风格：简欧立面，半围合布局，百米超大楼间距；南排9-13号楼为定向安置房（商品房房本）

二、【户型产品】

• 一居室：66–69㎡（全南向/通透，带阳台）
• 两居室：85–106㎡（主力刚需，南北通透/双卧朝南）
• 三居室：118–140㎡（改善主力，多为南北通透，主卧套卫）
• 四居室：169–185㎡（大改善，采光面宽，部分带露台）
• 户型特点：多数南北通透/全南向，方正少浪费，带阳台/露台，采光通风佳

三、【交通出行】

1. 地铁3轨交汇：13号线北苑站约800–1000米（步行约10–12分钟）；5号线立水桥南站约1.5公里；17号线清河营站
2. 公交：世华泊郡小区南门站、水岸中街南站等，多条线路可达城铁北苑站多方式交通出行：专81路、386路、164路、530路等。

道路交通:清苑路，立通路（直通安立路和立汤路），北苑东路（连接北五环、京承高速）。

3. 自驾：接驳北苑路、安立路、北五环，出行便捷

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四、【周边配套】

1. 教育：朝花幼儿园（世华泊郡园）；朝阳外国语学校（九年一贯制来广营/润泽校区）；花家地实验小学（朝来校区）
2. 商业：城建N次方商街、京客隆；华贸天地、龙德广场，满足日常购物与休闲
3. 医疗：航空工业中心医院、北京清华长庚医院
4. 生态休闲：清河景观带、朝来森林公园、勇士营郊野公园

五、【项目优势与风险提示】

1. 核心优势：国企城建品质，纯板楼设计，楼间距大；园林维护到位；朝外学区加持；配套成熟；物业费定价合理；人车分流安全
2. 风险/不足：南侧部分楼栋临近地铁线与高压线，有轻微噪音/心理影响；车位相对紧张；步行至地铁站非即达

六、【补充信息】（2026年3月参考）

• 物业性质：纯住宅，70年产权，民水民电集中供暖
• 交易属性：当前以二手房为主，部分定向安置房房源上市；小区整体入住率高，社区氛围稳定
• 参考均价：约6.5万元/㎡（受楼栋、楼层、户型、装修影响有差异）

【区域介绍】

北苑，位于北五环外，地铁5号线立水桥南站 、13号线北苑站和17号线清河营站三轨交汇。板块北侧清河水系环绕而过，形成玉带环腰之势。北临未来科学城商圈，东连望京商圈（CBD中央商务区），西拥中关村、上地西二旗科技园。到达首都机场驱车25分钟左右。邻近北五环、京承高速、北苑路、立汤路等多条城市主干道，多条公交线路通达东西城海淀等，交通非常方便，工作、生活可同时兼顾，随时切换，非常便捷。

【核心卖点】

• 国有资产无纠纷、全新毛坯；
• 地铁现房、小户型、低总价；
• 经典户型、采光好、赠送多；
• 配套完善、绿化率极高；
• 可按照销售价格商业贷款

【产品信息】

•可售楼栋：

· 9号楼（一、二单元总高5层，三单元总高 4 层），三个单元均为一梯三户（楼层平面图如下）

•10号楼（总高27层）两个单元均为2梯4户 （楼层平面图如下），119和128的三居暂时还未确定有没有，有可能也只剩一层。

· 11号楼，总高27层，两个单元均为两梯四户。

· 12号楼，总高4层，两个单元都是一梯三户。

· 13号楼，总高 16 层，两个单元均是两梯四户

9#10#11#12#13#共计200套房左右

61㎡一居（分布在9、12号楼）

65㎡一居（分布在 11 号楼）

87㎡全南两居（分布在 10、13 号楼）

82㎡南北两居（分布在 9、12 号楼）

90㎡南北三居（分布在 13 号楼）

95m²和106m²南北两居（分布在 11 号楼）

预估售价：5.5-6.5 万左右

户型图（仅为示意）：

61m²、65m²一居室

87㎡、全南 两居

88m²全南两居

82㎡南北两居

90㎡三居

95m²南北两居

106m²南北两居

119m²南北三居

128m²南北三居

实景园林

【项目配套】

朝阳重点学府，尊享高端教育

•朝阳外国语学校（小学，初中，高中），朝花幼儿园（普惠），爱朗幼儿园，梧桐树幼儿园、唐纳双语幼儿园、来广营乡晨曦幼儿园、清友园实验幼儿园；花家地实验小学、天通苑小学、清河营村小学、育才小学、东湖渠小学、北大化工附属小学、北苑小学、北苑中学、第八十中学

繁华商业配套

华茂天地、25万方龙湖天街、上品+、龙德广场，京客隆超市、果蔬好超市等。

重点医疗医院

朝阳区妇幼保健院（最近全科医院）、清华长庚医院、航空总医院、中日友好医院，来广营社区服务中心、昌平中医医院天通苑分院等。

公园环绕

清河营郊野公园、勇士营公园，林荫公园、北京温榆河公园、奥森公园等。

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