马云预言应验，闭眼买房时代结束，2026楼市三大转变

2017年，中国杭州全球峰会现场，马云走上台前，他的演讲主题为《新时代、新机遇、新挑战》。其中有这样一番话：任何事物的发展都有其规律性的周期性，包括房地产市场。过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上升的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

但是之前2008年阿里内部讲话中，马云曾劝员工准备买30平米的，借钱也要买70平米的，能买70平米借钱也要买100平米的，这是叮嘱员工重视居住环境，不是鼓励炒楼。

两次发言有点不一致，但是其实并不冲突，两次发言都点明了一个要点：房子的核心功能始终是居住，即使有上下浮动，哪怕这个时间段很长，但是核心不变。

9年过去了，楼市整体一盘死寂，房企巨头纷纷陨落，许家印这种甚至爆大雷。房贷利率是不是一降再降，但你敢不敢买？所有人心里都有数，那个只管买，翘着二郎腿等升值的时代，一去不复返了。马云的话又开始被很多人翻出来重新审视。

第一个肉眼可见的变化：房子不再是金融工具了，回归居住功能。从1998年房改算起，房子当了二十多年的类金融工具。现在它减速了，要买房不是想着等涨了再卖了，考虑的问题都是实际问题：离孩子学校近不近，上班路上用多长时间？家里人多能不能换大点？

炒房此路不通了，房子的价值就只能靠真实需求支撑了。去年全国新出生婴儿只有近800万，连十年前的一半都不到。未来十几年买房的年轻人要大量缩减了。一边是需求萎缩，一边是盖的房子堆积如山，最后就是城市层级分化明显。

大城市和小城市两面夹击。城市扩张有个规律，就是先把郊区的地低价卖给工厂（比如上海给特斯拉建厂，一平米都不到一千块），给工厂带来就业和人口，再让政府把靠近的住宅用地高价卖给开发商。人多，房价高，地价攀升，是市场铁律。

但到2026年，很多地方这一套转不动了，因为最重要的一环：常住人口缺失。中小城市没有产业，年轻人都往大城市跑，这些地方的房子没人买，而另一边，拿大城市举例，光3月份沪上房屋买卖3万余套，创近五年新高。这就是目前的矛盾点：有产业、能留住人的核心城市房产还可以流动，没有产业的小城，房子无人问津。

最后从宏观上总结楼市目前局面，就是大拆大建结束，进入存量时代。“去库存”一词时隔十年又被摆在了首位，财政部允许地方用专项债资金收购卖不掉的商品房，换成保障性住房低价租给有需要的人，大城市启动了超千亿的城市更新计划，在次于一线城市、但属头部梯队的省市出现了城市更新部门。

开发商也开始转型，从卖房子转向物业管理、旧房改造，远郊的新城盖起来没人买，不如市中心的老小区改造好。这种转型的更深层的原因是，土地财政这个主导中国经济几十年的引擎，基本上跑完了它的全程，历史功能完成了。

我们看向过去，中国的土地财政之路走的确实与众不同。1986年，港商霍英东亲临深圳，一语点醒：“脚下的土地便是财富。”自此，土地出让制度自深圳发轫，如星火燎原般迅速推广至华夏大地。1999年，全国回收资金不过514亿；岁月荏苒，到2021年，回收金额激增至8.7万亿。

仅仅二十多年，数据便有天渊之别，令人惊叹。这笔钱修起了全国的高速路、高铁、机场和港口，中国用30年走完了西方国家近百年的工业化和城市化。

现如今，基础设施网络基本完成了，土地财政就完成了使命。继续靠它发展经济，边际效益越来越低，风险越来越大。于是，房地产开始回归为普通行业。

马云说的周期规律的确有预言成分，过去数十年，房子于资本积累贡献明显。如今使命已竟，它理应回归原本功能，变成纯粹的居住地方，而非投机炒作的对象。对于平头老百姓来说，这未必是坏消息。