签了十年租约，中途换了房东，新房东要求腾房并支付30多万场地占用费……

租了房、签了十年长约，本以为能安稳住下去，没想到房东突然易主，新房东直接起诉要求腾退房屋，还索要数十万元场地占用费。租客坚称“买卖不破租赁”，理应继续租住，这场纠纷到底谁对谁错？

近日，一起房屋租赁与抵押权纠纷案件尘埃落定，法院最终判决租客限期腾退房屋，并由租客支付场地占用费。案件的核心争议，集中在“买卖不破租赁”是否适用，以及抵押在前的房屋，后续签订的租约是否有效。

事情要从2017年说起。当年，B公司向一家金融公司借款，将涉案房产作为抵押，并办理了正式的抵押登记。后来，B公司没能按时偿还到期债务，2019年5月，这家金融公司将B公司诉至法院。

诉讼过程中，A公司通过债权转让的方式，获得了对B公司的债权。法院依法变更了诉讼主体，并判决A公司有权对涉案房产行使抵押权。

2022年5月，在涉案房产的不动产登记信息上，明确载明该房产设有抵押的情况下，B公司依然与李某签订了一份租赁合同，约定租期长达十年。之后，李某又将这套房产转租给某咨询公司，由该公司实际使用。

由于B公司无力偿还债务，涉案房产被依法拍卖，但最终流拍。因B公司没有其他财产可供执行，A公司同意以物抵债，于2023年依法取得了涉案房产的所有权。

房产所有权变更后，法院向涉案房产的租户发出通知书，告知了所有权变更的相关情况。A公司也向租户发函，要求其迁出房产，或者重新办理租赁手续。

双方就此事未能达成一致意见，A公司随后向法院提起诉讼，请求法院判令李某及实际使用房产的某咨询公司，立即腾退并返还涉案房产，同时支付场地占用费30万余元。

庭审中，李某提出抗辩，他认为A公司没有按法律规定，办理抵押权受让转移登记和变更登记，不能取得针对善意第三人的对抗效力，本案应当适用“买卖不破租赁”的相关规定，自己有权继续租住。

法院经审理后，作出了明确判决。法院认为，A公司通过债权转让获得主债权，根据相关法律规定，抵押权随主债权一并转让，无需另行办理转移登记，即可对抗后设立的租赁关系。

同时，涉案房屋在出租前已设立抵押权，此次所有权变动，是因抵押权人实现抵押权导致，符合相关司法解释的规定。李某作为抵押权设立后形成的承租人，其租赁权不能对抗A公司基于抵押权实现而取得的所有权，因此“买卖不破租赁”不适用本案。

法院还认为，A公司取得房屋所有权后，李某与B公司之间的租赁合同关系终止，李某和某咨询公司均无继续占有、使用该房屋的合法依据。A公司作为房屋所有权人，主张场地占用费符合法律规定，但某咨询公司承租房屋后，未欠付李某租金，因此法院对A公司要求某咨询公司支付场地占用费的请求不予支持，若后续该公司不配合腾房，A公司可另行主张。

综上，法院判决李某及某咨询公司向A公司腾退并返还涉案房产；李某向A公司支付场地占用费。目前，该判决已生效。

来源：CCTV今日说法、深圳市中级人民法院