起拍没想到！ 重庆市一套房子被拍卖，才118万起

在重庆两江新区，一套建筑面积148.28平方米的精装修三居室，市场估值约225万元，如今起拍价仅为118.0214万元，相当于市场价的52折。如此大的折扣，源于房屋的特殊背景——原房东曾在屋内非正常死亡。当房产附着此类标签，价格便会出现超乎寻常的优惠空间。

这套房屋位于礼学路7号樾千山小区，套内面积123.02平方米，户型为三室二厅一厨二卫，2020年建成，属于次新房且目前处于空置状态。拍卖信息显示，屋内原有家具家电将随房屋一并打包拍卖，无需买受人额外购置基本生活用品，对急需入住者较为便利。
拍卖时间定于5月6日至7日，即五一假期结束后的首个工作日。该房屋评估价为168.602万元，起拍价相当于评估价的七折。需要注意的是，买受人除支付拍卖价款外，还需承担截至2026年3月累计的27581.86元物业欠费，该小区物业费标准为每平方米3.5元，这笔欠费虽金额不大，却也反映出原业主的房屋维护状况。

从区位来看，樾千山小区地处两江新区礼嘉板块，南侧紧邻金渝大道，靠近兰海高速入口，交通较为便捷。小区周边有在建的地铁15号线礼学路站，距离约550米，步行可达，预计建成后将进一步提升区域交通便利性。教育配套方面，小区旁就是重庆两江新区嘉原小学校，周边还有两江新区巴蜀小学、巴蜀中学分校，教育资源优质且集中，契合家庭购房需求。

价格对比更能凸显这套法拍房的优惠力度。同小区今年4月刚成交一套191.91平方米的精装修大四房，成交价177.3512万元，折合单价9241元/平方米；而本次拍卖房屋起拍单价仅7959元/平方米，价差明显。据房产平台数据，樾千山小区2026年4月挂牌均价约15242元/平方米，本次起拍价较挂牌价低约48%。

该房屋被拍卖的原因是原房东拖欠银行借款未还，目前房产仍处于抵押状态。司法拍卖公告中已明确披露“产权人曾在屋内非正常死亡”，这是法律规定的必要程序——若拍卖前未如实披露，买受人有权申请撤销交易。购买此类已披露相关信息的法拍房，法律上视为买受人接受房屋所有现状，后续若因此产生纠纷，维权难度较大。

在重庆房产市场，此类“特殊法拍房”并非个例。2026年4月，重庆市中心一套26.67平方米的商业公寓以1.88万元起拍，该房屋曾发生凶杀案件，其市场价约14万至15万元，起拍价仅为市场价的13%；另一套春森彼岸小区134平方米的房屋，起拍价191万元，同样标注相关特殊信息，拍卖前暂无人看房咨询，这些案例折射出市场对这类房产的普遍谨慎态度。

心理因素是影响这类房产交易的关键。传统文化中对“凶宅”的忌讳，以及居住后可能产生的心理暗示，让许多家庭望而却步；即便不迷信的购房者，也需考虑未来转售时下一位买家的接受度。实际购买这类房产的人群主要有三类：看重价格差、计划出租获利的投资客；预算有限、在低价诱惑下降低心理门槛的刚需族；以及部分因职业特性接受度较高的特殊行业从业者。
业内普遍认为，这类房产需比市场价低30%至50%才有成交可能，本次拍卖房屋起拍价较市场价低约48%，已接近折扣区间上限。除心理因素外，购买者还需关注房屋实际使用状况：原事件具体情况、空置时间、内部维护状态等都会影响居住体验，部分买家会选择重新装修以改变房屋氛围。

从资产处置角度，银行和法院推动这类房产拍卖时，通常会设置低起拍价提高成交概率，若流拍，再次拍卖价格会进一步下调，形成阶梯式降价机制，直至成交或以物抵债。对于有意竞拍者，实地看房必不可少，需亲身感受房屋空间、采光、通风，了解邻里环境和社区氛围，这些信息无法通过文字完全获取。

资金准备方面，买受人除拍卖价款外，还需预留过户税费、物业欠费、可能的装修费用等支出，且法拍房通常要求规定时间内付清全款，对资金周转能力有一定要求。从投资回报率来看，若以118万元成交，月租金预计3000-4000元，年化收益率约3%-4%，处于当前市场中等水平，需结合区域增值潜力综合考量。

樾千山小区由碧桂园、金茂、金科三家品牌开发商联合开发，小区绿化率高、楼间距适中、居住密度合理，周边公园绿地资源丰富。礼嘉板块作为两江新区重点发展区域，近年来配套逐步完善，大型商业综合体、学校、医院等设施陆续建成，区域价值处于上升通道；唯一短板是商业配套目前较为薄弱，主要依赖礼嘉天街，未来随着人口导入和城市建设，有望逐步完善。

从房屋使用功能来看，148平方米的三居室适合多孩家庭或三代同堂居住，布局合理、动静分区明确，精装修状态可节省入住准备时间。对于有孩子的家庭，嘉原小学校紧邻小区，上下学便利，周边教育资源也能满足孩子成长需求。同时，房屋建成仅六年，但空置期间可能存在管道老化、电路安全等维护问题，入住前需进行专业检查和维修。

当一套房屋承载了超出物理空间的意义，其价值评估便变得复杂多维。价格数字背后，是法律规范、市场规律、心理认知与社会文化的交织，每个参与其中的人，都在用自己的方式定义着“家”的真正含义。