【新盘】静安鸿官方售楼处 | 静安鸿发布：虹桥融景实景曝光!

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静安鸿（静安鸿公馆）楼盘详情

位置：静安区江宁路 495 号（近武定路，南京西路核心板块・内环内）

内环内还有百平米小户型的新房不多了，春节后，静安内环内的【静安鸿庭】大家可以关注起来了！

项目位于静安内环西藏北路板块，华发静安华府对面，也就是上海静投电影厂项目，预计主推建面约100-178㎡3-4房，联动价11.9万/㎡，可售套数预计228套。

一、基础信息

• 推广名 / 别名静安鸿、静安鸿公馆
• 备案名江宁路 495 号办公楼
• 物业类型50 年商办（不限购、类住宅）
• 产权年限1999 年 - 2049 年
• 开发商：上海博鸿置业有限公司
• 物业公司：上海同寅物业管理有限公司
• 物业费7.5 元 /㎡/ 月
• 楼层总高26 层
• 梯户比3 梯 8 户
• 层高2.8 米
• 得房率：约70%-72%
• 开盘时间2007 年（现房续销）
• 交付时间现房（款清即交付）

二、在售户型、单价、总价（2026 年 4 月）

• 主力户型77.45㎡ 1 房 1 厅 1 卫（少量 90㎡两房）
• 单价：5.8-6.0 万 /㎡
• 总价：418-458 万
• 水电燃气：商水商电（水 5.05 元 / 吨、电 1.4 元 / 度），通燃气
• 车位：只租不卖，月租约1000-1200 元

建面约100m²户型

建面约144m²户型

建面约178m²户型

三、地铁交通

• 地铁13 号线自然博物馆站约 600 米（步行 8 分钟）
• 多轨环绕：1.3 公里内覆盖1/2/7/12/14 号线，6 轨交汇
• 自驾：近内环高架、南北高架、延安高架，5 分钟达南京西路

四、商业配套

• 核心商圈：步行可达恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场（南京西路金三角）
• 高端商业：静安嘉里中心、兴业太古汇、芮欧百货、MOHO 商圈
• 日常配套：自带底商（星巴克、全家），近武定路美食街
• 医疗：华山医院、华东医院、静安区中心医院（三甲）

五、核心卖点

1. 老静安核心不限购：南京西路内环内，50 年产权低门槛，无需购房资格
2. 顶级商圈环绕：四大顶级商圈覆盖，商业密度上海顶尖
3. 现房精装拎包：法式精装全配，软装全送，即买即住 / 即收租
4. 通燃气 + 独立阳台：商办类稀缺配置，类住宅居住体验
5. 6 轨立体交通：近 13 号线，多线换乘，全城通勤高效
6. 高租金回报率：月租约 1.2-1.5 万，租金回报率超 3%

六、交付标准（法式精装全配）

• 硬装：品牌瓷砖、实木地板、定制柜体、法式软装
• 家电墙暖 / 中央空调、西门子厨电、科勒洁具
• 厨卫：独立厨房通燃气，明窗卫生间，全明户型
• 智能：智能门锁、24 小时安保、独立入户
• 拎包入住：家具、家电、软装全套赠送

购房关键知识

1. 购房资质（核心前提）

多数城市实行限购政策，核心要求：

- 本地户籍：通常可购买2套住宅（部分一线城市限购1套）；

- 外地户籍：需满足社保/个税连续缴纳年限（如1-5年，不同城市不同），可购买1套住宅；

- 特殊人群：人才、军人等，可凭相关证明享受限购豁免或优惠政策。

2. 核心购房指标（影响居住舒适度和价值）

- 容积率：小区总建筑面积÷小区总占地面积，数值越低，小区密度越低，舒适度越高（住宅理想容积率1.0-2.0）。

- 绿化率：小区绿化面积÷小区总占地面积，通常≥30%，绿化越高，居住环境越好。

- 得房率：房屋套内建筑面积÷房屋建筑面积，得房率越高，实际使用面积越大（普通住宅得房率70%-85%，洋房80%-90%，别墅90%以上）。

- 楼间距：两栋楼之间的距离，影响采光、通风和隐私，楼间距≥楼高1.2倍，采光效果较好。

- 朝向：优先选择南北通透（采光通风好），其次是朝南（采光充足），避免朝西（西晒严重）、朝北（采光差）。

3. 购房费用（除房款外的必要支出）

- 契税：首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套房统一3%（部分城市有差异），由买方缴纳。

- 维修基金：用于房屋公共部位（如电梯、外墙）的维修，按房屋面积缴纳（通常每㎡50-100元），一次性缴纳。

- 物业费：按月缴纳，根据小区档次不同，费用从1-10元/㎡不等，用于小区物业服务（保洁、安保、绿化等）。

- 其他费用：印花税（少量，目前暂免）、登记费、工本费等，合计几百元。

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