楼市新政密集出台，藏着这些关键信号

来源：上海证券报

　　2026年4月28日中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场”后，全国楼市迎来新一轮政策密集落地。

　　在中央定调后，重点城市迅速响应并接连发布楼市新政。

　　4月29日，深圳率先落地新政，定向放宽核心城区限购并上调公积金贷款额度；

　　4月30日，广州、天津、武汉同日发布新政，广州加码“卖旧买新”购房补贴并大幅提高公积金贷款额度，天津鼓励收购存量房并着力满足刚性住房需求，武汉则阶段性实行分区认定首套房以解绑改善置换；

　　5月2日，苏州跟进出台措施，从强化规划统筹引导、加大住房公积金支持力度、全面建设“好房子”等11个方面优化调控政策。

　　事实上，在深圳出台新政前，珠海、温州、长沙等城市也已先后推出相关举措。

　　纵观此轮新政，各城市政策呈现出鲜明的共性：均聚焦于大幅提高公积金贷款额度、通过购房补贴支持居民“卖旧买新”，以及加大人才购房支持力度，精准支持刚性和改善性住房需求。

　　政策暖风叠加市场自身回暖动能，一线城市楼市活跃度持续提升。4月上海二手房（含商业）网签量达28742套，创下近10年同期新高；北京、广州二手房成交量同比显著增长，“五一”假期多个楼盘到访量大幅攀升，看房、签约热度高涨。

　　此轮政策与市场热度共振，标志着楼市“政策底”进一步夯实，市场信心持续修复，行业企稳回升态势明确。

　　梳理各地楼市新政，不难发现，尽管城市能级、市场基础不同，但政策逻辑存在高度共识，形成四大核心发力方向。

　　优化供给，锚定“好房子”需求。重点一、二线城市纷纷将高品质住房建设置于突出位置，苏州明确提出围绕“智能建造、智慧品质、全生命周期”做好住宅产品设计，强化建设全链条质量管理，提升住宅工程品质；天津提出按照国家要求稳步提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准，加大新技术、新材料、新产品推广力度，有序推进“好房子”建设。在土地端，广州强调坚持“以需定供”，科学编制年度住房建设计划和国有建设用地供应计划。年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地。

　　因城施策，畅通一二手住房置换链条。重点一、二线城市聚焦激活存量流通，苏州支持国有企业及各类市场主体开展住房“以旧换新”，打通置换链条，满足居民改善性住房需求；广州鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源，支持二手住宅业主卖旧买新，更好满足改善性住房需求。

　　强化保障，发挥公积金托底刚需作用。重点一、二线城市加大公积金贷款支持力度降低购房者负担，广州将个人公积金贷款最高额度提高至100万元，两人及以上共同购房贷款最高额度提高至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；深圳家庭公积金贷款额度从110万元提升至130万元，最高可贷351万元。

　　精准引才，绑定人才政策与楼市调控。重点一、二线城市加大人才购房补贴力度，苏州加大人才招引，支持各地结合实际优化完善人才房票政策，构建起从基础人才到顶尖人才的分层分类补贴体系；天津提出在符合国家相关政策规定的前提下，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴，逐步解决相关群体阶段性住房困难。

　　在共性逻辑之外，各个城市政策因市场基本面差异呈现鲜明个性化特征。比如深圳楼市新政定向放宽福田区、南山区、宝安区新安街道的购房限制，允许持有有效深圳经济特区居住证的非深圳户籍居民家庭购房，同时提出了对初婚初育家庭的住房公积金贷款相关支持政策；广州楼市新政明确提出鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施；天津楼市新政提出进一步优化积分落户居住指标积分体系，规范积分落户办理流程和方式，促进在天津市稳定就业和生活的群体落户安居。

　　各地密集出台楼市新政，既是对中央政治局会议“努力稳定房地产市场”定调的快速响应，也在一定程度上折射出当前楼市调控逻辑的深刻转变。

　　从“着力稳定房地产市场”到“努力稳定房地产市场”，政策表述的微妙调整，一字之差更强化了主观能动性，与此前一直强调的“因城施策”“一城一策”的精准调控理念相结合，可以看出关键在于夯实地方主体责任，充分调动地方政府的积极性。重点一、二线城市选择在“五一”假期前集中发布楼市新政，正是为了抓住传统销售旺季的时间窗口，通过政策叠加效应放大市场热度，加速修复购房者信心。尤其是在“十五五”开局之年的背景下，更要求各地以楼市稳定为经济平稳运行提供支撑。

　　本轮楼市新政既注重短期需求释放，更着眼于中长期市场结构优化。在激活刚性及改善性需求的同时，各地同步推进城市更新、高品质住房建设、存量资产盘活等工作，这种兼顾短期稳市场与长期促转型的策略，标志着我国房地产市场调控正从“应急托底”逐步转向“标本兼治”，正朝着供需平衡、品质升级、可持续发展的健康轨道稳步迈进。

　　展望后市，房地产市场或将呈现出“政策持续发力、市场格局趋稳、品质价值凸显”的特征。随着购房者需求从“有房住”转向“住好房”，高品质、强配套的新房项目将保持价格相对坚挺，二手房市场则延续“以价换量”趋势，性价比成为成交关键。同时，教育、医疗等优质资源的确定性，将成为影响购房决策的重要因素，类似广州“网签后即可入学”的政策创新可能在更多城市推广。

　　作者：张良