北京买房：理清思路，购房建议1872

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

去年年底把通州的房子卖掉了，从年底一直在看房，想着也不算特别刚需，就一直没买。这两个月，发现之前看好的户型好的房子都陆续卖掉了，看这两个月成交量还挺高的，也担心突然出政策，价格不好聊或者涨价了，考虑是不是要买了？之前一直看好的刘家窑正邦嘉园的一个户型没谈成，被别人买走了，心里有点惋惜。预算想控制在380万，想咨询下您的观点。

1、首先您怎么看以后房价的趋势？

2、考虑到儿子上学和我们通勤方便，看了木樨园，刘家窑，宋家庄区域，同等的价格，宋家庄楼龄新，但是能买到的面积小些，刘家窑有个嘉业大厦，是70年大产，面积挺大，单价挺便宜的，能买吗？木樨园挨着三环，没有公园配套。如果这三个区域，哪个未来发现更好更加保值？我看角门比这三个更贵点，不知道那区域如何？

3、70年大产，民水民电，叫什么大厦，公寓的，能买吗？

A：

1、我不知道以后的趋势，只能说现在的北京房价肯定是相对底部。至于以后的其实可以看深圳和上海，历次行情都是从这俩城市开始的，一般都是几个月到半年后传导到北京，北京从来也没领涨过。

另外也可以看香港，自从大火之后也开始明显上涨了，但毕竟和内地的关联不太大，只是有可能趋势相同而已。

2、嘉业大厦，典型的70年老公寓，办公经商的挺多的。优势就是便宜，从居住角度可以说性价比高。劣势也是便宜，这么多年的价格走势一直落后普宅大盘。当然以后的最好成绩有可能不落后，就是比较难吧。反正优劣势都很明显，能不能买看自己的主要需求吧。

3、三个区域哪个未来发展更好？这实在不好回答。都是南三环沿线，到目前为止都不太强，否则也不会现在的价格。再加上您看的是老公寓这种产品，没法儿回答。

4、角门也看什么小区，从地段儿来说肯定是西边四号线沿线的更强，也就是从马家堡-角门西-公益西桥，大多数商品房的价格走势基本不落后北京大盘。所以从保值角度讲，常规建议是先看西边。

5、全北京这种70年公寓的产品有的是，全部都是民水民电，只是有的不带燃气而已。这就甭问我了，没法儿回答，还是看自己的需求吧。住宅居住的性价比就买，注重价格走势就再考虑。之所以性价比高，就是因为价格涨的慢。各有优劣吧。

仅供参考。

二

Q:

我家孩子28年9月小升初，北京户口，目前在通州上小学四年级，之前想初中转到的西城德胜学区，买个占坑房，但是新政出来，还要在手里放三年。

现在纠结还要不要买，问题一：三年之后小升初的压力回落，适龄人口减少，我们买了德胜的房子会不会跌幅较大，且难以卖出去？二是：孩子学习一般，目前东城还没有出三年占学位的政策，东城的性价比会更高一些吗？希望您有空给指导一下，谢谢

计划首付300，贷款300，资金压力不小。本来想迅速变现，现在要锁定三年。还有买的必要吗？

A：

1、三年后小升初的压力回落，谁说的？怎么可能啊？必定是上涨。

这么说吧，从今年开始是“幼升小”的人数明显减少，三年后会更少。但是2028年“小升初”的孩子是2022年入学的，是最高峰期，那无论做什么操作都是同一届，不可能改变竞争的激烈程度。

也就是说，高峰期出生的孩子已经决定了同龄人的数量，无论哪个人生阶段都是高峰期，包括小学中学大学+就业结婚买房，永远都要和众多的同龄者PK。

2、幼升小的孩子逐年减少，如果没有对学区房的支持政策，大多数普通学区或对口普校的影响会更大。

德胜应该好的多，毕竟学区强，对口牛校的支持更大，所以我认为不至于直接降价，顶多是逐年降低点儿溢价比例而已，也就是涨的慢点儿。这参考韩国和台湾省的先例吧，人口减少后都是这种情况。

3、东西城从房子溢价角度的性价比差不多，政策也大概率都一样，只是出台的年份或时间不同而已。

4、买不买的只能家长决定，外人不好建议。而且还是提醒一下，您家孩子既然是2022年“幼升小高峰期”入学的，那到2028年就必定赶上“小升初高峰期”，不可能压力下降。所以考虑好派位的风险再买吧。

仅供参考。

三

Q:

海淀取消六年一学位，会释放出很多房源吗，房价会有什么走势。

A：

1、海淀没有取消六年一学位，只是说放宽了一些。或者是没明着说取消，现实中有可能跟取消差不多，但主要都是本来就不太热门的学区或校区。

2、我认为不会释放什么房源。因为房子是用来住的，家长们大多数都不是光为了学位，也要在上学期间居住的。所以大多数都是等孩子小学vs初中，甚至是高考之后才卖了房换改善的呢，否则还得陪着孩子租房，没有住自己的踏实。

所以我的观点不变，政策顶多影响短期的供需，时间一长就无所谓了。具体到学区房，我认为还是会随着孩子们毕业，家长们才会选择卖房离开，不会集中挂牌的。

3、这其实就相当于放宽限购政策，在这种行情时期对价格走势没什么影响。看看通州+北京市的放宽吧，标准降低好几次了，房价还这德行。

因为之所以放宽，那就是因为预计购买群体下降了，所以想再吸引一些，希望达到的目的只是稳住而已。我认为有可能做到，不至于出现暴涨暴跌。

仅供参考。

四

Q:

我不准备买房了，现有合顺家园和兰州保利二套房，28年准备卖掉兰州的房子，在京申请一套公租房。媳妇户口已迁入，并办了离婚，就等三年后申请公租房了。孩子在高盛实习快结束了，干不了，每天15/6个小时，一周连休一天都不保证，他也是不愿意这样拼命，现在的孩子都想要好好生活，不愿意卖命。还是继续在光华读研吧。工作再找找看。

之前找您咨询过孩子的问题，您说的确实对，外资投行就是个草台班子。是不是国内的比较好些，比如中金，想听听您的意见。

A：

1、这我不好有什么意见吧，都是自己家决定的事情。

2、不买房也没问题，房子本身就是用来住的，能用公租房解决居住问题就不用买。

3、金融行业干的就是零和博弈的生意，所有公司共同争抢有限的资源，看自己有什么优势了。没有明显的优势索性就不去呗，否则不光是辛苦，还得勾心斗角搞邪门歪道呢，我过去上班的公司也一样，为了赚钱能抛弃一切底线。有底线的那就将来考公吧，否则去了中金或许也会焦虑的，毕竟诱惑和限制都会更多，多难受啊。

4、我真没什么意见和建议，这种大事只能自家考量。

仅供参考。

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