宁波土地市场冰火两重天：市区抢着加价，县城只能靠亲儿子兜底

4月30日，宁波象山县卖了一块地。南河路东侧，27.7亩，容积率最高2.0。成交价2.29亿，楼面价4125元每平米。

这已经是象山城投在同一区域第二次出手了。去年6月，他们拿下隔壁一块地，楼面价4873元。一年时间，地价跌了748块，跌幅超过15%。有人会说，不就一块地吗，至于大惊小怪？

一块地确实不至于。但如果这块地代表着整个县城楼市的真实温度，如果这块地背后藏着无数三四线城市的共同处境，那它就值得好好说一说。这块地第一次挂牌，是去年11月。当时起拍楼面价就是4125元，但没人报名，流拍了。后来调整了规划条件，重新上架，还是没人。直到第三次，象山城投亲自下场，才以底价拿下。

三次挂牌，两次流拍，一次城投托底。这不是象山独有。2025年象山出让的涉宅用地，大部分都是城投或国企拿的。比如去年8月丹西街道那块地，起始楼面价4282元，底价成交，买家是象山城投。去年7月江山万里和象山城投联合拿的那块，楼面价8390元，也是底价。底价成交，国企拿地，这两个词几乎成了象山土地市场的固定搭配。为什么会这样？答案其实很简单：算不过账。

象山南部新城板块，目前在售的新盘只有一个——城投绿城·N30°梦想城，备案均价大约16222元每平米。算上建安成本、营销费用、财务成本，如果楼面价是4873元，开发商还能有些利润空间。但如果楼面价降到4125元，反而说明一个问题：开发商觉得4873元那个价格，利润已经被压缩到不值得冒风险了。

更让开发商犹豫的是另一个数字：2022年，象山南部新城一口气出让了8块住宅用地。这些地至今还没有一个项目入市。有的是开发商资金链断了，有的在等市场回暖，有的已经被政府回收重新调整规划。

8块地，压在市场头上。现在的开发商不是不想拿地，是不敢拿。尤其是民营房企，账算得比谁都清楚。一个县城项目，从拿地到开盘至少一年，到清盘少说两三年。这三五年里，市场会怎样？政策会怎样？没人能打包票。所以城投成了兜底的那个。

不是因为他们算账的方式不同，而是因为他们算的不只是账。城投拿地，一方面是维持土地市场的运转，不让流拍打击信心；另一方面是手里得有地，才能继续融资，才能完成政府交办的任务。这是一种被动式的托举。象山不是孤例。2026年4月30日，宁波拍了两块地。

一块在海曙区，被华润置地以溢价6%拿下，楼面价12471元。开发商愿意加价抢，说明他们认为这块地值得，利润空间足够。另一块在象山县，底价成交，楼面价4125元。没有开发商抢，城投自己拿。