北京买房：理清思路，购房建议1871

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

打算将北京常营新天地的高层两居室卖掉（买在高点2021年），同等价位，置换二、三环的90年代左右、步梯房50–60平方米的小两居，不要太强学区，主要是为保值，这样做是否合适？

看您的文章里有介绍，东西海的这种房子会有学区溢价，是需要等几年再考虑置换吗？未来北京房价，这种老破小跟五环外的大高层比较，哪个更保值一些？如果是您的话，您会怎么做呢？

A：

1、您的意思是再赌一把赢回来是吗？一般不建议，毕竟无论投资还是博弈，都最好是顺势而为，非得逆着风口那就得纯靠运气了。赌赢了不过是得到本应得到的，万一输了呢，那就输了呗。

2、不要太强学区？今年开始就是入学趋势明显逆转了，常规建议是如果不是为了上学，那没必要这会儿去买学区房。毕竟溢价没降多少，而且户型小总价低的溢价占比还更高。再者如果是东西城的房，那强弱学区的溢价比例其实差不多。而您却选择不太强学区的+老公房（有可能老破小），请问优势在哪里？

3、学区溢价自己可以计算，现在东西海的平均值都是25%左右，总价高到千万以上的占比低一些，越高的越低，因为买的起的家庭少，所以炒出的泡沫也少。总价越低的溢价相对越高，因为买的起的家庭多，竞争之下就推高了溢价呗，商品价格是由供需关系决定的。

所以常规建议是如果买学区房，最好买最牛学区改善房，或者直接买总价高的也行，各项能兼顾。然后也可以买最牛学校旁边的，因为就近入学的原则是写入《教育法》的，不会变。所以就算房子不太宜居，但配套资源的支撑也大。

4、是否等几年，这看您家是否用的上学位吧，有用就买，否则我认为犯不上这会儿去接盘。反正全北京早就没有炒学区房的了，炒房客都集体撤离至少三年多了。

5、我怎么办？我肯定不在这种时期换学区房呗，图什么啊？学区房是功能性房产，为什么非得在明知趋势逆转的时候去买呢？

这看看其他功能性房产吧，写字楼商铺海景房旅游地产，还有各个时期的商务公寓+商住公寓+综合体等等，哪个在趋势逆转后赌赢了？当然也不能说完全没有赢的，但都是极少数的楼盘，纯凭运气。

另外提醒一句，到目前为止，东亚各国在人口趋势逆转之后，无论是韩国日本还是台湾省香港市，除了学区房中的豪宅，其他普通房子的价格走势没有赌赢的先例。

6、或者如果非得买的话那就选溢价低的吧，可以等过了今年的信息采集再看行情，多看房+多算账，有可能买到，如果买到就相当于捡漏儿了。

但还是建议首选强学区，否则拿什么支持溢价啊？而且尽量选宜居的，毕竟房子是用来住的，那在入学功能减弱之后，居住功能就会更被重视的，宜居的至少流动性更强。

仅供参考。

二

Q:

想咨询下，我这个情况能否有好的建议:我在2016年河北衡水按揭购商品房，单价不到5000现在能卖多少钱不知道，听中介说有可能还卖不出去，一年可能也就回去一两趟，目前因为我的原因还没有办理房本、另外一套是在2021年初疫情期间购买的河北燕郊房产，目前也是折半亏损。

现在孩子刚三岁，我们都非京籍在国贸上班，有购房资格，手头有100w。目前是购买北京房产好时机么，这两年看了通州物资学院（听中介说要建一个小学）和通州北苑果园的二手房，朝阳区双桥定福庄也有看…章哥就我这情况有什么好的推荐和建议么？

A：

1、外地和环京的我都没什么建议，实在不熟也就不敢多说。

2、北京也谈不上多好的时机，只能说目前是相对的底部，我认为没什么下跌空间了。毕竟现在北京房子的平均租金收益率都明显超过银行存款利率了，那哪个房东愿意再降价啊？这种时期在北京楼市历史上出现过三次，每次都是房价低谷期，现在是第四次。

以朝阳五环外来说，现在租金收益超过2%的小户型有的是，2.5%的都有。而五大行的存款利息才最高1.5%。那您觉得是持房vs持币的哪个合适？您要是房东愿意低价出手吗？

但这几年毕竟是很严重的通缩，工资不涨，物价也没怎么涨，普通人挣钱困难也不敢消费。尤其是今年，春节后连电商都断崖下跌，据说很多小区的快递站都空了，经济形势似乎更严峻了。

那房价作为城市经济的晴雨表，只能盼着大环境转暖呗，但不知道等到什么时候？所以要买的话也别图短期能怎样了，只能说北京成熟板块的房价，长期来看至少能对抗通胀。

3、物资学校的小学就叫“物资学院小学”，规模不大，好像是24班的规划吧。大概率就是普通小学，可以算利好，但对房价没什么帮助。

4、常规建议是首选朝阳的，先看常营吧，地段儿比南边双桥等地强。没合适的再看物资学院一带，基本等同于市区。

看房的时候算算租售比，也就是用总价除以预估租金，小户型以500左右为合适，现在最低有400左右的。

仅供参考。

三

Q:

我这边情况是我们夫妻在北京开店很多年了，有点积蓄，没户口但有买房资格，儿子今年毕业，现在已经在**单位实习，大概率能入职，不入职的话也肯定在北京工作。

现在买房有两个想法，一是用300万当首付，贷款300万左右，买在北五环附近的三居室，这样先是我们全家居住，再过几年儿子结婚的话把这房给他，我们再买个公寓。二是暂时不贷款了，就买个小房给儿子住，等他过几年有了户口再说换的事情。

这两个方案的主要区别是取决于我们的经济问题，我们连续三年都没赚钱了，只是维持不赔而已。所以如果贷款那就是有赌的心态，赌生意转好才能保证月供。儿子的收入应该在前三至前五年是不高的，对还款的帮助不大，但如果紧张的话也应该能支持一部分。

当然，其实背后的区别还是对房地产市场的看法了，如果房价止跌回涨，那我们当然要提前买套大点的了。但如果房价持续下跌，说实话连小房都得再考虑。儿子如果入职应该是能提供低价公寓的。

A：

1、儿子真牛，您这凡尔赛的效果拉满，待会儿我就揍我家孩子去。

2、如果是我就不多贷款了，先买个小房解决居住问题就行了，是否换房过几年看情况再说。这样首先是别给自己太大压力，同时也是别给儿子压力。

您既然是开店很多年了，那就应该早就是成熟模式+固定客户，再增加压力也没什么用。而儿子的行业本来就竞争激烈，如果再有房贷的压力就或许更焦虑了，对职业发展至少没什么帮助。所以就都别自己压迫自己吧，先熬过这周期再抬头看。

3、另外一点是对房价的看法。如果房贷多，那房价上涨当然是好，但未必对您的生意和孩子的工作有什么直接帮助。而如果房价下跌，那负面作用就是双重的。

而如果不贷款，或许因为错过房价上涨而少了一些账面收益。但儿子既然是从事金融行业，高薪就是有可能的，那只要未来发展好，就算错过一次房价周期又能怎样？所有人一辈子都必定好几次机会呢，别错过以后的就行。何况这次也是没谱的事儿，我也不认为北京房价还能大涨，无所谓错过不错过的。

4、总之我的建议就是买个小房得了，没必要为了提前消费而承担太大的风险。或者这是房子涨跌vs儿子职业发展的选择问题，换我的话肯定是降低风险，先确保不给孩子的发展添乱。他从事的行业已经确定了不缺机会，那就别增加摔跟头的概率了，为了所谓的房价上涨而冒险，我认为不值得。

仅供参考。

四

Q:

我在看管庄京通苑的房子，但还没拿定主意。主要是小区很老了，我现在看的业主都买了20多年了。这么老的房感觉和现在的价格不太成正比。而且还是塔楼，怕将来砸手里。另外据说这是华润开发的，但为什么小区没有华润的名字呢？

A：

1、京通苑不算太老，绝大部分都是2000年之后的商品房，还有一部分是外销公寓呢。

2、现状跟价格不成正比？那这就看自己的感受了，我只能说如果从数值角度看，这小区的价格应该就是市场价，各项指标都不会跟平均值相差太多。或者说就是个普通小区，谈不上是否呈正比，就是一分钱一分货而已，都是物有所值。

砸手里不至于，要砸早砸了，当年华远之所以收购这里，就是奔着砸盘来的，在当年的房地产界很轰动。但这不也涨涨跌跌的到今天了吗？虽然房价略落后大盘，但从居住的性价比角度是比较高的。或者说在我看来，这所谓的现状和价格不成正比，反倒是因为价格偏低了的不成正比。

3、为什么想挂华润的牌子啊？为了好卖是吗？这其实没必要，南三环有个老破小的小区倒是挂华润牌子了，但对房价+流动性没什么帮助。

这小区当年是华远收购的股权，改了好几回的名字呢，但在华远彻底归属华润之前就清盘了，所以没必要再挂华润的名字。

4、简单就这情况吧。甭管京通苑名字的问题了，只看自己是否喜欢吧。在我看来，这里居住角度的性价比至少不低，只是投资性不算太强而已。砸手里不可能，只看想卖的时候什么价格了。

仅供参考。

五

Q:

请教一下，您昨天说的“100万在通州太*园肯定能买到”，这小区在哪啊？我查了贝壳了，只看到一个小区但没有挂牌房源，您说的是新楼盘吗？您是在为他们做推广的广告吗？能发给我详细资料吗？

A：

1、沃天，您肯定不是北京人吧？而且估计来北京的时间不长，否则怎么连太*园都不知道啊。这是通州的X产权，也号称是北京规模最大的X产权社区，就是您查到的那个，只不过中介平台不能让这种房挂牌而已，所以才没房源。

2、哪儿还有新楼盘啊，最新的都应该是2012-2014年的房了，再往后北京几乎没有X产权了。

3、我还给他们做广告？这种小区用做广告吗？既没必要，也没人敢，更没人出广告费。

4、除了建委和村委会，估计谁都没有详细资料。您要不就自己上网查，要不就去当地找小中介。100万肯定能买到，因为据说现在的均价是1.5万左右，100万买个一居室没问题，小两居也有可能。不过过户费挺贵的，据说早就涨到10万以上了。

5、但还是提醒一句，这是X产权，交易不受法律保护。

仅供参考。

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