一张旧沙发就敢多收钱？德国拟堵漏洞：家具附加费单列

周三，德国联邦内阁通过了一项旨在更好保护租户的改革方案。法案草案的目标之一，是让租金限制措施得到更严格执行。不过，这并不是此次唯一的新规。

在房子里摆上一张破旧沙发，就多收200欧元房租？今后，这类“宰客”做法将不再那么容易。德国联邦政府希望提高透明度。长期以来，带家具出租的住房一直被视为绕开租金限制措施的漏洞。

原则上，租金限制同样适用于带家具出租的住房，但截至目前，房东并没有义务清楚列明家具附加费。正因如此，租户往往很难判断房东索要的租金是否合法。

这一点现在将发生改变：今后，房东必须单独列出家具附加费。此外，这笔附加费还应当合理，并以家具的折旧后价值为依据。对于全套家具出租的住房，房东可以按净冷租金的10％收取一笔统一附加费。但在个别情况下，收费也可能高于这一水平。联邦司法部长原本希望把这一比例限制在5％，但未能推动通过。

针对短期出租，法律将首次设定6个月的最长期限；在特定条件下，这一期限还可以延长至8个月。其背景在于，如果住房是“供临时使用”而出租，官方意义上的租户保护规则就不适用。

短期租赁本来只适用于停留时间明确且有限的情形，比如疗养、进修，或在另一座城市的短期工作安排。但此前，法律并未界定多长时间才算“临时使用”，这显然给滥用留下了空间。

至少自俄乌战争以来，围绕指数租金合同的讨论明显增多。所谓指数租金合同，是指租金水平与消费者价格指数挂钩，也就是说，租金会随着通货膨胀变化。此类合同每年可以调整一次租金。

这类合同还有一些特点：房东通常不能把房屋现代化改造成本转嫁到租金中，除非法律另有明确规定。另一个关键点是，租金限制措施只在初始租金确定时适用，此后租金上涨并没有进一步的上限约束。

根据新的法案草案，在通胀很高时，租金涨幅将受到一定限制。在住房市场紧张地区，超过3％的部分，今后只能有一半计入租金上涨。也就是说，涨幅计算方式将变为“3％加上超出部分的一半”。如果消费者价格指数上涨5％，那么租金涨幅将被限制在4％；如果指数上涨8％，租金最多只能上调5．5％。

胡比希表示：“尤其是在通胀上升时期，租房不能变成一场成本陷阱。”实际上，德国社会民主党原本希望把指数租金一律封顶在3．5％，但这一主张没有得到联盟党的支持。

新法还将加强对租户的解约保护。对那些陷入支付困难的租户，即便面对普通解约，也将获得一段补救宽限期。今后，如果他们能在两个月内补缴拖欠租金，就可以阻止解约生效。

不过，这种机会只能使用一次。此前，这类宽限期只适用于特别解约。租户权益保护人士一直批评说，一些房东会有意利用这一法律漏洞。

胡比希表示：“我们正在有针对性地填补社会租赁法中的保护漏洞，而这些漏洞此前让很多人的生活更加艰难。”她还说，联邦政府内部达成一致并不容易，但妥协本就是民主的一部分。

德国联邦议院绿党党团住房政策发言人汉娜·施泰因米勒批评说，关于指数租金和家具附加费计算的新规定过于复杂。她表示：“不能让租户为了算清自己的房租，还得先读个企业管理学位。”她还认为，当前迫切需要加强对“自住需求解约”的防范。

左翼党党团租赁政策发言人卡伦·莱则批评称，这轮租赁法修订“在房地产游说力量的压力下被削弱了”。她认为，“带家具出租住房”这一商业模式并没有被有效限制，反而“制造出一个灰色地带，削弱了震慑效果”。

不过，她原则上欢迎加强解约保护，同时要求排除“把人驱逐到无家可归境地”的情况。她还表示，若要真正遏制租金上涨，就需要设立租金上限。

代表私人房东利益的“住房与土地”协会则明显不满。协会主席凯·瓦内克说：“当收入被限制、支出却不断上升时，联邦政府实际上是在变相剥夺私人业主的财产权。”

这项法律还必须经过联邦议院审议，因此内容仍有修改可能。此外，一个租赁法委员会还将在今年年底前提出进一步改革建议。讨论内容包括：对违反租金限制规定的行为处以罚款，以及更有效打击恶性高租金行为。