阿里首单物流 REIT 分拆落地：菜鸟嘉兴园区获港交所放行

4 月 27 日晚间，阿里巴巴集团发布公告确认，旗下菜鸟嘉兴物流园区基础设施 REIT 分拆计划已获香港联交所正式批准，这意味着阿里系首单物流仓储公募 REIT 迈出关键一步，目前相关申报材料已提交中国证监会与深交所审核，静待最终放行。

港交所绿灯放行，分拆路径明确

公告显示，香港联交所已于 2026 年 3 月 13 日确认批准本次分拆，并豁免阿里严格遵守港交所上市规则中关于股东保证配额的相关规定，为分拆扫清境外监管障碍。

本次分拆的底层资产为菜鸟嘉兴物流园区（中国智能骨干网嘉兴园区），位于浙江省嘉兴市南湖区，由阿里两家间接全资子公司嘉兴传云、嘉兴传祥持有。整体运作采用 “公募 REIT + 资产专项计划” 模式：中金基金担任公募基金管理人，中金公司作为独立第三方设立资产支持专项计划，最终通过股权收购实现嘉兴园区资产出表，不再纳入阿里合并报表范围。

长三角核心物流枢纽，资产质地优质

作为菜鸟在长三角供应链网络的核心枢纽，嘉兴园区具备极强的资产稀缺性与稳定性。

规模领先：占地 670 亩，是华东第一、全国第二大的快递物流枢纽；

区位优越：地处长三角几何中心，1 小时直达上海、杭州，辐射江浙沪皖核心经济圈，支撑 “半日达、次日达” 物流网络；

智慧高效：全面布局无人立库、机械臂等智能设备，作业效率较普通仓库提升 4 倍，运营成熟、现金流稳定，完全契合公募 REITs 底层资产要求。

盘活重资产 + 聚焦核心，阿里战略意图清晰

此次分拆是阿里 “1+6+N” 组织变革后，盘活重资产、优化资产负债表的重要举措。通过 REITs 上市，阿里可实现三重价值：

释放资产价值：将成熟物流重资产转化为流动资金，回笼资金用于全球物流网络扩张与物流科技研发投入；

聚焦核心主业：剥离非核心重资产，轻装上阵发力电商、云计算、跨境物流等高增长业务；

拓宽融资渠道：借助资本市场公开募资，降低对传统信贷融资的依赖，优化资本结构。

行业标杆意义，物流 REITs 常态化提速

业内分析指出，阿里菜鸟嘉兴园区 REIT 若成功落地，将成为国内物流仓储 REITs 的标杆案例。自 2020 年基础设施 REITs 试点启动以来，物流领域 REITs 凭借现金流稳定、抗周期等特点备受市场青睐，本次阿里分拆将进一步推动物流资产证券化常态化，为行业提供 “资产盘活 + 轻资产运营” 的可复制范本。

截至目前，菜鸟全球物流网络覆盖 200 多个国家及地区，运营管理物流基础设施总面积约 1100 万平方米，境内物流园区超 90 个，覆盖京津冀、长三角、大湾区等核心经济圈。本次嘉兴园区分拆后，不排除阿里后续将更多优质物流资产通过 REITs 方式对接资本市场的可能。