新房热搜 |@北京【嘉棠雅序】售楼处官方发布： 启幕理想生活新篇

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本信息已于2026年5月1日正式公示，号码真实有效、长期使用。
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项目核心基础

项目全称：嘉棠雅序（建工花乡0001地块）

开发商：北京建工（本土国企）+北京城乡联合开发，双国企背书，资金稳、交付有保障，安全第一。

产品规划（精准数据）：

总计11栋住宅，3栋18层小高层+8栋6-11层洋房，北高南低布局，低密社区，洋房占比超70%。

总户数约540套，纯住宅、无配建干扰。

容积率：2.5，在这样的核心位置算是低密，楼栋排布也很不错。

户型面积（全覆盖）：

99㎡三居两卫（小高主力，刚需入门）

109㎡四居两卫（洋房主力，刚改首选）

123㎡四居两卫（洋房/小高，改善进阶）

139㎡四居两卫（洋房楼王，终极改善）

价格预判：预计均价7.2万/㎡左右。

关键节点：

售楼处开放：预计5月1日

样板间开放：约5月中旬

正式开盘：约6月中旬

开发主体：北京建工地产（65%）+北京城乡开发（35%），同属北京建工集团，双国企背书，资金稳健、交付确定性强。
拿地信息：2025年12月25日底价成交，总价24.72亿元，楼面价约4.2万元/㎡，较周边新盘低0.7–2.6万/㎡，定价空间充足。
核心指标：占地约2.35万㎡，地上建面约5.92万㎡，容积率2.5、绿地率30%、限高60米，纯二类居住用地，无保障房、无公建配建，社区纯粹度高。
规划产品：共11栋住宅，含3栋18层小高层（北排）+8栋6–11层洋房（南排），北高南低、正南正北排布，总户数约540套。

但榜单排名中找了一圈发现，好像某个区被市场无情抛弃了

它就是丰台

虽然榜单没算刚开盘的方程国贤府和昌平几个新盘，但也不难发现，除了刚开盘的嘉棠璟樾和方庄片区的改善项目璞逸丰宜，其余丰台新房均未上榜。

销售情况不理想是因为板块位置差还是因为产品不优质？

其实还都不是，丰台在售项目中要板块有丽泽、丰台科技园，要产品有观宸、花香壹号等等，都不输其它区。

原因我觉得还是丰台新房同质化严重，定位不明确！

过去几年，丰台主攻的丽泽、新宫、丰科园等板块因为周边区域没太多竞品，主打西城海淀外溢逻辑，确实吸引了一批客户。

但越来越多的同户型产品，同总价区间出现，加之周边区域项目冲击，丰台新房市场反馈也就越来越疲软。

面对这种情况，土拍和开发商从两个方向做出了努力：

更合理的位置价格以及区别化的户型面积

花乡四环内地块—北京建工·嘉棠雅序孕育而生

它能不能带领丰台新房走出低谷，我们从先行条件分析一波！

一、土拍回顾

同周边项目对比：

从土拍时间线和销售结果来看，丰台新房这几年确实也经历了大起大落，从拿地价格来看，嘉棠雅序确实赢在了起跑线，具备非常好的“先天优势”。

4.2万的楼面价比一年前刚开盘的隅西颂便宜了7000元比丰和三号院和云境便宜了2万+！它甚至跟四环外不临地铁的羊坊板块接近。

2万+意味着什么？这可是大部分新房售价和地价的“缝差”

意味着嘉棠雅序在定价和利润把控方面，有充足的主动权

意味着四环内，要出现6万+的售价情况

这放在几年前是万万不敢想的，它影响的不仅是旁边的丽泽、丰科园板块，也将影响同环线位置的大红门、分钟寺、小红门板块。

二、规划详情

嘉棠雅序所在的花乡0001地块由北京建工+城乡开发联合体在去年底拿下，彼时也是市场低谷期。

地块比较方正，东西长，南北短，容积率2.5，比较好排布楼栋和户型面宽，从效果图中能看到，项目一共3栋18层高层+8栋6-11层洋房，这点要表扬下建工，在容积率并不是很低的情况下，尽可能排布了洋房大面宽产品，把小户型放到北边高层中，虽然得房率不会太高，但可以把定价做低，拥有最好的视野景观，依旧可以甩开一众竞品率先抢跑！

所以这才是丰台新房该做的，不能全在800-1500万的高层产品中厮杀。

户型设计：

99平三面宽三居主力户型，分布在1-3号楼高层，两梯两户，综合得房率约86%左右，刚才说了，虽然得房率没有90%+，但预估此户型开盘价会比较便宜，我个人建议开发商把99平户型定价在6.5万左右，总价650万左右，三面宽的户型，北侧有丰台最近报规的新突破—装饰架构（可以理解为北阳台），还是会吸引一大部分客群的，毕竟兄弟项目嘉棠璟樾目前卖的最快最好的就是99平户型。

叠加开盘楼层价差的话，个人觉得性价比较高的是2号楼2-3单元低楼层，南向楼间距宽，园林景观好，采光不太受影响，是个不错的选择。

109-112平小四居，也算主力户型，分布在项目最南侧洋房楼栋中，综合得房率92%左右，所以有一定空间做小四居，比较适合二孩家庭，如果开盘定价在7万左右的话，这个户型最大优势是把片区的四居产品总价拉到了800万以内，在套内面积差不多的情况下，总价比云境和西颂122户型便宜了至少100万。

但需要谨慎考虑的是，0001地块南侧紧贴着就是还未拿地的0002地块，虽然无论谁拿地都要考虑间距、光照等影响，但这是个潜在的风险。

123-139平大四居户型，分布在小区中间几栋楼中，综合得房率92%-94%做左右（高层边户123户型得房率86%左右），这两个户型是舒适四居，尤其是139平户型，客厅面宽5.7m，有独立家政间，入户不正对卫生间和卧室门，基本算片区内最好的130-150平四居户型了，我把其他项目同面积户型放在下面对比一下：

但预估此户型定价会略贵，7-7.5万左右，总价在1000万出头，同样的道理，这个总价需要对比的就比较多了，需要并行考虑。

三、周边情况

交通：

项目最大优势就是位于南四环内，两条地铁之间，且不太受主路和铁路噪音影响，这在丰台算比较难得的。

距离10号线首经贸站约850米，实测步行有一点远，但好在是一条直线，10号线贯穿北京，哪怕是东边国贸工作，也可以借助地铁实现40分钟通勤效率，这就大大扩展了嘉棠雅序的客群面。

距离房山线花乡东桥站约650米，未来房山线继续北延，会和丽泽、金融街串联。

自驾的话，项目旁边就是樊羊路和四环主路，开车出行比较方便，但踩盘过程中发现，地块东西两侧的道路都在规划中，目前路面比较混乱，这点需要注意。

商业：

项目旁边是天坛生活广场，但体量较小，基本无生活所需配套，目前小型商业需要北行到首经贸地铁口附近，大型商业需要到花乡奥莱和丰科万达广场，大概2km左右。

教育：

教育资源不是丰台优势，所以简单列举周边现有学校供大家参考

幼儿园：丰台一幼、首经贸幼儿园、万年花城幼儿园等，步行可达多所

小学：北京小学丰台万年花城分校、纪家庙小学、首经贸附属小学等

中学：北大附中丰台学校、首都师大附中、丰台二中等，含市重点与区重点

医疗：

项目另一大优势就是旁边天坛医院的医疗加持，虽然距离近，但中间隔了学校和商业，避免了吵闹。

天坛医院在2019年搬迁完成，是占地35万方的超大三甲级全科医院，神经外科位居全国第一，硬件新、环境好，未来大小病都不用愁。

生态：

项目最近的是马草河公园，北侧有纪家庙公园，但踩盘过程中发现，北侧的河道已经荒废，没有流水经过，东侧距离河道也有一定距离。

所以，不太明白有的自媒体“水岸洋房”的说法从何而来，这也侧面提醒了大家，购房过程中一定不要听信销售或有些媒体的话术通稿，下定之前一定要亲自去实地看看，代入自己入住后的生活场景，这样才能选到最合适的项目。

四、周边二手房分析

可以看出，周边二手房价差比较大，从近期成交来看，华润城、万年花城五期等区域标杆次新，从20-21年高点8万的价格到现在，跌幅将近25%，基本算是北京平均水平，目前部分好户型好楼层能站上6万，其余楼龄偏老的小区，价格就比较低了。

再和目前周边在售新房网签价格对比：

嘉棠雅序的价格空间会比较大，定价在6.5-7万左右的话，叠加更高的得房率和更好的产品，在区域内比较有优势。

如果定价超过7.5万的话，因为其自身期房和南侧另外两块未供应土地影响，销售速度就要打个问号了？

所以综合来看，高层定价6.5-7万之间，大户型7万出头，是比较理想和安全的价格尤其是99平，总价650万入住三环外双地铁新房，会有客户为此买单！

五、买入逻辑

嘉棠雅序还没正式登场，就被许多媒体和中介渲染成了丰台楼市的重磅炸弹，还是那句话，没有任何一个项目是十全十美的，也没有任何一个项目能100%满足你的购房需求，一切都要仔细分析，配套再好，不符合你的生活所需也没用，就好比在刚需楼盘边盖个skp、万象城一样，真不如来几个大超市实用。

小万认为嘉棠雅序最大优势还是区位便利+户型定位+价格空间

双地铁+环线优势能吸引更广的客群，不局限于丰台和海淀西部工作的朋友

户型和其他竞品有明显区别，99平三面宽户型我最为推荐，它确实具备目前新房的“唯一性”，四环内650万总价，最低首付100万起，丰台丽泽或丰科园工作的朋友可以优先考虑，其次，地铁沿线工作的其他区域朋友，也可以参考。

简单举个例子，东部国贸附近工作的朋友，600-700预算想买三居，以前只能看小红门、亦庄、东坝等片区，但现在也可以参考嘉棠雅序99户型，同样的三居功能，周边配套确定性更强，城市界面会更好。

其次，如果是1000万左右预算想改善的朋友，比较推荐项目139平的洋房户型，总价没有太贵，户型比其它竞品项目同面积段会更好，能享受到小区最好的位置和景观效果，但确实这个价位能选择的也不止这一个项目，具体还要结合之后样板间做好后，一并对比。

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