北京买房：理清思路，购房建议1870

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们现在广牛三庙街有一套46平东向大开间，16年315万买的，为了孩子上学，现在租房住。现在跌到了二百八九十万。我们现在三年级，十四中附小，本来想等她六年级毕业后再考虑卖掉或者长期出租（因为她是九年一贯校，我怕万一初中不想直升还用房走派位，但概率较小）。

但现在很纠结，我们这是大走廊，不是一梯两户的，户型大开间，以后会不会卖不出去，学区也不咋地，怕到时候孩子越来越少，如果租金不跌也可以，也担心租金越少，是否能给个建议？

A：

1、九年校的小升初是肯定不用再次登记房子的，有了学籍就行。所以您家这房没必要留着，用完了学位就可以卖。

多说一句，就算不是九年制，只要户口在西城也不用房子，反正理论上都是多校了。西城小升初需要登记房子的，都是户籍不在西城的，包括京籍和非京籍。另外朝阳区单校划片的小升初（非九年校），朝阳户籍的也必须登记房子，所以学区房必须初中才能卖。

2、长期出租，那就看租金是否划算吧。广牛的学区溢价本来就不算高，如果都跌到2016年的价格了，那应该都没什么溢价或很低了，留着也无所谓。既然价值是290万以下，那租金只要超过6000就算还行，接近7000就可以说没什么溢价了。

3、不过开间这种产品一般不建议长期持有，就因为客群窄，只适合单身和小家庭，有了孩子的都不方便。那商品价格是供需关系决定的，客群窄+年龄段低，结果就是价格走势一般都偏弱呗。租金则还行，跟老破小的收益率差不多，这也侧面说明了升值慢。

但不至于卖不出去，主要看到时候的挂牌价了，只要不太贵都能卖的掉，接盘的也是当占坑儿房vs挣租金，追求升值的应该不多。

4、短期内的租金都是跟城市平均工资强相关的，这几年北京的租金下降，说明平均收入下降vs租房的少了。或者说所谓的涨工资大多都是不需要租房的，而租房群体的实际收入下降，所以才造成房租下跌，消费降级。

这我也不知道说什么好，只能是看经济大环境吧。希望能快点儿好起来，也就能结束通缩了，但看这形势够呛，弄不好还得延续。但这对您来说无所谓，反正大家都一样，租客收入少了咱当房东的就也让利呗。我家房租也降了，共同熬着吧。

5、总之如果是我，先看房租是否达到或超过6000吧，能达到就不用着急卖，说明溢价不高。但我不会长期留着，就因为开间的价格走势不会太强。

仅供参考。

借话题聊两句，大家都问问身边的亲戚朋友吧，看这几年有几个涨工资的？没降薪vs没被裁员应该就不错了。反正我家是老人们的退休金都涨了，但我老婆这种事业单位的都降薪了，年终奖也没了，发的东西都少了。

而且这几年还有个现象，就是海淀的房租降的更多，或许是因为各个大厂都不同程度的裁员+降薪了。相对好些的是核心区和国企多的板块，但也只是降的少些而已，能涨房租的板块非常少。

今年的形势还是不好，甚至很多小区的快递站都空空荡荡的了，也就是春节后网购的热度突然下降，连快递小哥儿都挣钱困难了。反正我们小区连捡废品的老人们都内卷，以前都是一天就几趟，现在好像都不回家了，走马灯似的转的我都眼晕。

这种通缩的情况我感觉很像1998年前后了，甚至是1990-1991年，都是经济形势最不好的大通缩时期。看这次能用多久熬过去吧，希望经济能尽快好起来……

二

Q:

小孩在8号线沿线上班，刚需，准备买房，最近看了金胜嘉谊家园和珠江骏景两个小区，金胜嘉谊小区楼比较新，珠江骏景距离8号线近。金胜嘉谊128平东西向的户型比较符合预算，珠江骏景北区130平米的户型稍微有点超预算。请教章老师：两个小区如何选择，东西向的户型与南北向的户型差异影响大吗？

A：

1、怎么选择，自住角度看自己的喜好，保值角度到目前为止是金胜嘉谊占优。。

2、珠江骏景是朱氏家族在北京的第一个楼盘，请了当年号称拿地天王的老谢操盘，下了很大的工夫，开发成了南城第一粤派豪宅，木樨园在当年被称为第五商圈就是这小区提出的。价格自然也挺贵了，南三环卖出了东三环+北四环的价格。

但楼盘虽然开发的挺成功，却因为早期业主都是服装商户们，所以没多久就成了公司+仓库+加工厂+宿舍的集合体，弄的小区人员杂环境乱，严重影响了价格走势。后来是随着大红门商圈整改而好了很多，价格走势有所改变，尤其是近几年，在南三环沿线算保值不错的小区。但毕竟业主基本盘没完全改变，又是塔楼，所以看自己的喜好吧。

3、金胜嘉谊不是商品房，而是福利房小区，但等同于商品房。初始业主都是一行三会的，这看开发商和物业公司的名字和背景就知道了。优势是地段儿和社区氛围都挺好，劣势就是规模小点儿，其他的没什么，价格走势至少不落后。

4、东西和南北的差异，那肯定是首选南北的啊。东西向虽然不算硬伤，但怎么都是次选呗。不过房子是用来住的，看自己的喜好吧，只不过如果住惯了南北的，那再住东西向的就得适应一段时间了，也有可能后悔。老北京话：有钱不住东南房，冬不暖来夏不凉。

仅供参考。

三

Q:

有个问题，我儿子今年下半年博士毕业，预计在生命科学园工作，儿媳在顺义的航空青云仪表工作，怎么兼顾一下他俩的通勤，有个差不多的学区，您帮我选选房呗？预算800来万，儿媳单位有班车，我发给您看看她的班车点，麻烦您在百忙之中帮我看看买哪里的房子，将来置换时最起码保值，有接盘侠。

A：

1、怎么兼顾通勤？这俩地方的直线距离估计都得30多公里，开车至少40多了，在哪儿算兼顾啊？

我从地图看的中间位置是北七家，但您家800万预算呢，在郊区板块肯定偏高了。居住角度当然会很宜居，但价格走势和流动性方面多数偏弱，也就是保值弱点。而且北七家也没有算学区的，您的要求却又是学区+最起码保值，那这就不合适了呗。

2、班车我就不看了，最好还是自己考虑通勤吧，这是个人感受的问题。另外常规建议是最好离其中一方的通勤近，总比俩人都辛苦强。而且有了孩子之后，最好也有一方能多抽出时间接送+陪伴，这对孩子成长的帮助非常大。

3、我要建议就是紧着您儿子这边吧，在回龙观买。虽然800万也偏高，但像国风美唐的三居就比较合适了。到目前为止价格走势至少不落后，说明不缺接盘侠。

这里小学是霍营中心，不算多好的学校，但初中有可能是昌平二中南校区，这就是典型的牛校了。或者说霍营中心如果能直升昌二南校区，那周边就都算学区房了，是有资格涨出溢价的。

4、其他我不好说哪儿合适了。只要能算学区的，那除了海淀，其他的就是朝阳五环内了，离两边都不算近吧？比如望京和亚运村，都有九年制的头部校，房子也大概率没什么溢价，接盘侠更多，但这通勤距离就看自己了。

仅供参考。

四

Q:

我想咨询一下，小朋友2027年升小学，现在房子在石景山，考虑买海淀的房子，现在主要考虑育英学校和太平路小学，原计划年底买。这两天看上育英学校的一套学区房，业主报价470，房子离心里预期有两个缺点，没车位，5层偏高没电梯，您觉得目前买合适吗，还是可以再等等年底？

A：

1、具体价格是否合适不知道，常规建议是如果成交价比市场价低于5%就算合适，低于10%就算捡漏儿了。比如说这套房如果正常成交能卖500万，那470就明显合适了，能砍到450万就赶紧买吧。

因为就算是育英的学区好，溢价部分也一般也就是30%多，不会超过40%，也就是500万中占150多不超200万。那一下降了30-50万就都可以看作是溢价，这套房就没保值风险了呗。基础部分不可能单独下降，溢价部分又已经单独下降了，该买就买呗。

3、至于没车位和5层偏高，这是自己的喜好问题，从经济角度讲只要价格合适就行。

4、如果确定这套房正常卖的话能500万就去砍价，能砍到450我认为就很划算了。但如果中介说市场价480就意义不大了，或许过了5月份信息采集，不用砍价人家自己就降了。

仅供参考。

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