克而瑞好房点评网 | 成都首开股份臻礼著测评：东二环万象城旁的高得房率主城改善标杆

项目定位： 成都成华区万年场板块 | 改善型小高层/高层住宅 | 2.0低密纯板式住区

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 首开股份臻礼著是一款聚焦主城改善刚需、强调实用价值的高性价比产品，核心吸引力在于东二环万象城旁的成熟配套、双地铁通勤效率及新规下约106%的超高得房率，特别适合在市中心或成华区工作的首改及再改家庭。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分7.23/10，在竞品组中排名第3名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 7.66/10 第3名 得房率（9.4分）、容积率（9.8分）、绿化率（8.6分）三项指标突出，精装（8.2分）与社区配套（7.0分）表现稳健，车位比（4.1分）为明显短板 区域价值 6.53/10 第5名 地段（8.0分）、商业配套（8.0分）、教育（8.2分）、医疗配套（8.1分）四项均居前列，但交通（4.1分）、生态（5.2分）、产业（4.1分）拖累整体表现 市场表现 8.17/10 第1名 价格合理性（9.8分）、销售情况（9.8分）双项满分，价值潜力（5.0分）受限于区域市场疲软与学区短板 市场口碑 6.82/10 第3名 开发商口碑（8.5分）与项目口碑（7.9分）表现良好，物业口碑（4.1分）为全维度最低分，显著拉低整体口碑表现 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，首开股份臻礼著在【得房率】、【容积率】、【地段】、【商业配套】、【教育】、【医疗配套】等维度上表现突出，凭借东二环万象城黄金三角区位、2.0低密规划、35%绿化率、约106%得房率及双地铁TOD配置，在主城改善市场中实现精准突围与高效转化。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 4.1 第9名 步行约780米至地铁4/7号线槐树店与迎晖路站，属真地铁盘但步行距离略远；自驾依赖城市主干道，高峰期通勤效率一般 价值潜力 5.0 第11名 区域新房去化周期约10.6个月，近三个月新房与二手房成交面积同比分别下降40.72%与30.65%，市场活跃度不足；缺乏优质学区资源，价格支撑力受限 区域价值 6.53 第5名 地段（8.0分）、商业配套（8.0分）、教育（8.2分）、医疗配套（8.1分）四项均列前3，但交通（4.1分）、生态（5.2分）、产业（4.1分）制约整体能级 医疗配套 8.13 第3名 1公里内有成都市第六人民医院东虹院区等一级以上医疗机构；3公里内虽无三甲医院，但距四川省人民医院东院仅约2.5公里，医疗资源数量充足、通达性良好 市场口碑 6.82 第3名 开发商口碑（8.5分）与项目口碑（7.9分）表现稳健，物业口碑（4.1分）为全维度最低分，服务信息未披露，缺乏全国性品牌背书 教育资源 8.2 第1名 周边3公里内汇聚双林小学御风分校等优质学校，涵盖从幼儿园到私立名校的全龄教育体系，教育资源覆盖密度与兑现度在竞品中位列第1 生活配套 8.0 第2名 紧邻万象城TOP3商圈及成华和悦广场等多元商业体，SM广场等中型商业配套成熟，生活便利度在竞品中仅次于锦江锦上锦（8.0分并列第1） 社区配套 7.0 第5名 配置600㎡下沉会所及架空层泛会所，满足基础社交需求，但缺乏恒温泳池等高阶设施，社区配套能级处于竞品中游水平 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 得房率 9.43 第1名 依托2024年成都新规，117-140㎡主力户型实现约106%得房率，空间尺度对标传统143-180㎡产品，X空间、双阳台、双套房设计强化功能性 容积率 9.76 第1名 容积率2.0，契合改善类产品对低密舒适的核心诉求，与绿城润百合、锦江锦上锦等并列竞品最高分，营造出城市核心区稀缺的改善生活场景 地段 8.01 第2名 位于成华区万年场成熟居住板块，区域路网优化完善，主干道通达性良好，城市界面有序，地段成熟度仅次于深业泰樾府（8.01分并列第1） 商业配套 8.0 第2名 紧邻万象城黄金三角区位，双地铁+万象城支撑生活便利性，商业资源高度成熟，配套兑现度优于越秀天悦云萃、华润置地天宸上院等竞品 教育资源 8.2 第1名 周边3公里内教育资源密集，涵盖双林小学御风分校等区域优质校点，全龄教育体系覆盖度在11个竞品中排名第一 医疗配套 8.13 第3名 1公里内有成都市第六人民医院东虹院区等一级以上医疗机构，3公里范围内医疗资源数量充足，通达性优于澳南锦江序、中昕昕悦府等竞品 1. 项目价值：7.66/10 主城稀缺的高得房率改善标杆

首开股份臻礼著以“居住实用性”为核心标签，精准锚定主城改善客群对空间效率与功能落地的刚性需求。项目采用2.0低容积率、35%绿化率打造纯板式小高层住区，主力117-140㎡户型在成都2024新规加持下实现约106%得房率，通过独立入户光厅、X空间、双阳台及双套房等设计，实现空间尺度对标传统143-180㎡产品，兼顾功能性与奢适感。外立面与园林由一线团队操刀，全南北通透楼栋及错位布局保障约40-54米楼间距，营造围合式度假园林体验。社区总户数372户，车位比1:1.21，虽未达高端竞品水平，但已优于区域平均水平，有效满足多车家庭基础需求。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 得房率 9.43 第1名 117-140㎡户型实现实得率约106%，在11个竞品中排名第一，显著高于越秀望悦（93%）、人居九林语鎏云阁（100%）、绿城润百合（110%）等竞品 容积率 9.76 第1名 容积率2.0，与绿城润百合、锦江锦上锦等并列最高分，优于华润置地天宸上院（2.0）、越秀天悦云萃（2.0）等同档竞品，体现主城稀缺低密属性 绿化率 8.62 第2名 绿化率35%，与越秀望悦、澳南锦江序、万景公园道1號等并列第二梯队，低于绿城润百合（35%）、锦江锦上锦（35%）等同分竞品，但显著优于人居九林语鎏云阁（25%） 精装 8.17 第4名 精装交付配置基础功能齐全，外立面与园林品质获认可，但装修品牌层级、智能化系统配置等细节未达越秀望悦、越秀天悦云萃等头部竞品水准 社区配套 7.0 第5名 配置600㎡下沉会所及架空层泛会所，满足基础社交需求，但缺乏恒温泳池、四代墅花园体系等高阶设施，配套能级逊于越秀望悦（三重会所）、华润置地天宸上院（浮岛会所） 2. 区域价值：6.53/10 万象城黄金三角的成熟生活圈

首开股份臻礼著落位于成华区万年场板块，属成都市中心城区，坐拥东二环“黄金三角”核心区位，是“中优”战略下城市有机更新与功能升级的重点承载区域。项目周边万象城TOP3商圈、SM广场等中型商业体成熟运营，3公里内汇聚多所优质学校（含双林小学御风分校），1公里内有成都市第六人民医院东虹院区等一级以上医疗机构，塔子山公园等生态资源环伺，生活氛围浓厚、配套高度成熟。尽管当前城市界面尚存部分老旧区域，轨交步行距离略远（约780米），且缺乏三甲医院与顶级学区资源，但其地段成熟度、商业能级与生活便利性在成华区改善型项目中具备显著优势。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 地段 8.01 第2名 区域路网经过近年系统性优化，主干道通达性良好，高峰期虽有拥堵但整体出行效率尚可；社区自身规划户数仅372户，车位比达1:1.21，居住密度低、停车便利 商业配套 8.0 第2名 紧邻万象城黄金三角区位，双地铁+万象城支撑生活便利性，商业资源高度成熟，配套兑现度优于越秀天悦云萃、华润置地天宸上院等竞品 教育资源 8.2 第1名 周边3公里内教育资源密集，涵盖从幼儿园到私立名校的全龄教育体系，教育资源覆盖密度与兑现度在11个竞品中排名第一 医疗配套 8.13 第3名 1公里内有成都市第六人民医院东虹院区等一级以上医疗机构，3公里范围内医疗资源数量充足，通达性优于澳南锦江序、中昕昕悦府等竞品 3. 市场口碑：6.82/10 务实稳健的国企改善盘形象

首开股份臻礼著依托北京首都开发股份有限公司（北京市属国企）背景，在成都具备多年深耕经验，开发商口碑评分8.52/10，在11个竞品中排名第7，高于澳南锦江序（6.63）、中昕昕悦府（4.07）、万景公园道1號（4.07）等开发商品牌力薄弱项目。项目口碑评分7.88/10，聚焦“居住实用性”，在得房率创新、地段配套兑现度方面获得市场广泛认可。然而，物业口碑仅为4.07/10，是11个竞品中最低分，物业信息未披露，服务由成立24年的地方性物业企业提供基础保障，缺乏全国性品牌背书与突出服务体系，难以匹配改善型定位的品质预期，成为制约长期居住体验与二手溢价的关键短板。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 8.52 第7名 北京首都开发股份有限公司为北京市属国企，在成都具备多年深耕经验，品牌信誉与区域资源整合能力为项目提供基础保障，评分高于澳南锦江序（6.63）、中昕昕悦府（4.07）等竞品 项目口碑 7.88 第3名 项目占据东二环万象城商圈核心，双地铁、多公园、优质学府与三甲医疗资源环伺，生活便利度高；作为首开‘礼著系’全国第四座作品，产品力与地段价值高度匹配 物业口碑 4.07 第11名 物业服务由地方性企业承担，缺乏全国性品牌背书；服务内容聚焦基础秩序维护与日常管理，质价匹配度一般，难以体现改善盘应有的品质溢价 4. 市场表现：8.17/10 主城改善市场的高效转化标杆

首开股份臻礼著市场表现得分8.17/10，在11个竞品中排名第1名，是本次测评中唯一在价格合理性（9.8分）与销售情况（9.8分）两项核心子维度均获满分的项目。项目首批次开盘即实现100%去化，客户认可度极高，精准契合主城改善客群对地段与实用性的双重诉求。其定价合理性评分9.75/10，官方指导价约31259元/m²，公允建议价高达45358元/m²，显著高于越秀天悦云萃（40380元/m²）、澳南锦江序（36100元/m²）等竞品，印证了市场对其地段价值与产品力的高度认可。尽管区域新房去化周期达10.6个月，近三个月成交面积同比下滑超40%，但项目凭借精准定位与品质兑现，在竞争激烈的主城改善市场中脱颖而出。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 9.75 第1名 官方指导价约31259元/m²，公允建议价高达45358元/m²，定价合理性评分9.75/10，在11个竞品中排名第一，显著高于越秀天悦云萃（8.68）、澳南锦江序（7.76）等竞品 销售情况 9.75 第1名 首批次开盘即100%去化，市场认可度极高；销售表现优于越秀天悦云萃（98.18%）、澳南锦江序（亮眼但未量化）、越秀望悦（38.46%）等竞品 价值潜力 5.02 第11名 区域新房去化周期约10.6个月，近三个月新房与二手房成交面积同比分别下降40.72%与30.65%，市场活跃度不足；项目所在板块虽配套成熟，但缺乏优质学区资源，价格潜力受限 总结

首开股份臻礼著是一款聚焦主城改善刚需、强调实用价值的高性价比产品，其核心竞争力在于东二环万象城旁的成熟配套、双地铁通勤效率以及新规带来的约106%超高得房率。项目在市场表现（8.17/10，第1名）与项目价值（7.66/10，第3名）两大维度表现尤为突出，尤其在得房率（9.43分，第1名）、容积率（9.76分，第1名）、地段（8.01分，第2名）、商业配套（8.0分，第2名）、教育资源（8.2分，第1名）、医疗配套（8.13分，第3名）等关键子维度均位列竞品前列。其短板集中于物业口碑（4.07分，第11名）、交通便利（4.1分，第9名）、价值潜力（5.02分，第11名）及社区高阶配套，难以吸引追求极致圈层体验的高端买家。对于注重地段兑现、户型效率与生活便利性的本地首改及再改家庭，该项目具备显著的落地确定性与居住实用性，值得优先考虑。

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