投资澳洲要完蛋？房产税政策要大改，房产投资者将陷入大麻烦，黄金海岸超悉尼成租金最贵！

01

有机构预测2030年房价回落失业率与供应将成关键因素

专家预测到2030年，澳洲房价或回落，住房供应和就业数据将成为房地产市场健康状况的关键决定因素。

Primara Research为Money.com.au开展的新模型预测显示，若到2030年年中失业率升至4.6%，在今年已加息两次基础上再加息三次，且住房供应中等增长，到2030年，澳洲平均房价将比2025年第四季度下跌11%。

目前澳洲房地产市场呈现分化迹象。 2026年第一季度，受柏斯等中等规模首府城市房价上涨推动，全国住房价值上升，不过墨尔本和悉尼因房价和通胀高企，潜在买家被挤出市场，房价下跌。

Primara「最可能」情景预测，2025年12月至明年6月，全国平均住房价值上涨约4.9%，达112.7万元，随后从峰值下跌15.4%，2030年底降至95.3万元。

该机构研究及数据主管德雷南称，2023年12月、2024年3月平均房价分别为94.9万元、96.2万元，预测值介于二者之间，这意味着2024年初购房者价格或高于95.3万元。

此模型将住房供应视为最大影响因素，不过德雷南认为失业率是更可靠的房价变化预测指标。

研究人员表示，最坏情况下房价跌幅会大得多，但需极端持续条件。

德雷南表示，Primara预测的房价2027年6月达峰值，具体时间取决于失业率、利率上升速度及供应水平。

14年来澳洲仅有两次有意义的房价回调，2022年六个月内下跌4.3%，2019年连续五个季度下跌，总跌幅6.3%。

澳洲各大银行对房价预测不一。最新预测显示，2026年全国房价有不同程度增长，一家贷款机构预计首府城市房价综合涨幅2.8%，另一家预计5.3%。

澳洲联邦银行高级经济学家桑德斯称，多种因素影响房价，通常利率和供需失衡影响更大，预计未来两年房价增速放缓，今年全国住房价格上涨5%，2027年上涨3%，因有强劲基本面支撑，机构不预期房价会下跌。

澳纽银行则已经下调首府城市房价预测，预计2026年增长2.8%，2027年增长2.1%，称高利率和低迷信心会给市场施压，悉尼和墨尔本市场已放缓，2026年表现不佳，房价增速将大幅放缓且小幅下跌。

AMP首席经济学家奥利弗原预计未来五年全国房价涨幅约5%至6%，但现在认为该预测未来六至十二个月已难成立，影响因素包括加息和失业率可能上升，悉尼和墨尔本房价已小幅下跌，虽有中等规模城市支撑，但房价增速也在放缓。

02

联邦预算拟大刀改革资本利得税，房产投资者将陷入税务麻烦

地产行业高管警告，联邦政府拟推出的资本利得税（CGT）改革，将让税务体系变得极度复杂，给投资者带来重重难题，且短期内对财政预算增收几乎没有实质帮助。

过去数周，市场一直高度揣测澳洲现行50% 资本利得税折扣或将调整。

房产分析师认为，原本只针对住宅地产单独改税的方案根本不具备可执行性；

而业内普遍期待的 ** 祖父条款（存量资产过渡期保护）** 一旦落地，也将给整个行业带来巨大合规与核算麻烦。

据《澳洲人报》披露，财长 Jim Chalmers 计划取消现行 50% 资本利得税折扣，

恢复霍克 — 基廷时代的通胀指数化计税模式，并全面覆盖所有资产类别。

这套指数化机制曾在 1999 年被霍华德政府废除。

其核心逻辑是：投资者卖出资产产生资本利得时，税局每年按通胀幅度对资产成本基数进行上调。

整套规则虽繁琐复杂，但能让资本利得税税负，真实反映持有期间的通胀水平，避免对通胀虚增部分征税。

实操层面：在低通胀时期，指数化计税会让政府收到更多税收；

因为现行 50% 固定折扣在低通胀环境下，对投资者过于优惠、让利过大。

举例说明：

一套房产 2018 年以 100 万澳元买入，持有 13 个月后于 2019 年以 150 万澳元转手卖出；

持有期间通胀仅约 1.6%，但按现行规则仍可享受50% 资本利得税折扣。

换成通胀指数化模式，投资者能享有的税负减免将微乎其微。

现行税制：

账面资本收益 50 万澳元，仅需对 50% 即25 万澳元部分缴纳资本利得税。

1999 年前通胀指数化税制：

购房成本 100 万澳元按 1.6% 通胀上调：

成本基数上调至 101.6 万澳元

应税资本利得 = 150 万 − 101.6 万 = 48.4 万澳元

投资者需按 48.4 万澳元全额计税，税负远高于现行制度。

前 AMP、西太平洋银行地产基金经理 Rasti Vaibhav 直言，政府本次调整本质就是变相加税增收，将给整个行业埋下一连串隐患。

他在《澳洲人报》财经播客栏目中表示：“我非常担忧这次税改会扭曲市场格局，同时给行业带来巨大的行政核算与合规压力。”

03

黄金海岸超悉尼成租金最贵 难负担空置率和租金关系松动

最新研究显示，澳洲各地租金维持在历史高位，不过因为租客已经无力承担更高租金，除柏斯外多数城市租金增长趋于平稳。

黄金海岸空置率降至历史最低，也因此成为澳洲租金最贵城市，周租金中位数达900元，许多租客被迫退租与亲友同住。

而悉尼是最贵首府城市，房屋租金中位数每周750元。

Domain研究与经济首席负责人鲍威尔称，高需求和低供应仍推动租金上涨，但如今负担能力成限制因素，通常低空置率会立即推动租金增长，但当下租金高昂，人们预算到极限，这种关联已经有所松动。

生活成本、燃油成本上升及经济不确定性，使租客寻求其他选择，如搬到离市中心或热门街区更远的地方，从租住独立屋转向租住公寓，或搬回家与家人同住、与朋友合租。

Leaso行政总裁普雷蒂表示，如今市场巨大转变是与朋友合租，且不限于合租廉价公寓，更多人会两人联合申请租住更贵房产以降低日常开支。

Domain 2026年3月最新报告显示，柏斯空置率已经低至0.3%，上季度租金跃升5.7%，达每周740元，仅次于悉尼（悉尼租金过去三个月持平为800元）。

该季度侯巴特租金中位数涨幅居第二，上涨3.3%至每周620元；达尔文上涨2.9%至720元；阿德雷德上涨2.4%至640元；墨尔本上涨1.7%至590元；布里斯本上涨1.5%至680元；坎培拉租金稳定在700元。

悉尼公寓租金本季度停止增长，不过其他首府城市公寓租金整体上涨3.8%，墨尔本公寓租金更是上涨4.3%至600元，柏斯上涨5.3%至695元。

西澳房地产协会会长布朗称，柏斯租金增长因房产供应不足，待售和租赁房源都少，空置率紧张，投资者卖房给租房者带来压力。

另外一些投资者因担心税收等变化，不愿买房，更倾向持有流动性资产。

Natgroup房地产公司行政总裁纳托洛表示，政府削减税收优惠也使投资者却步，现在很多房产被自住业主买走，在可供出租的房产范围内，竞争增加，来自州际和海外租房者，尤其是国际学生的竞争非常激烈，推高了需求和租金水准。

Ray White集团物业管理负责人斯内林说，疫情后，人们倾向兼具海滩与城市生活的居住地，而租客则搬到更远郊区节省租金。

04

投资者资金回流顶级写字楼资产

随着写字楼资产估值企稳回升，机构投资者正重新回归办公地产市场。Dexus旗下批发地产基金近期获 6 亿澳元新增资金入局，成为近两个月资本重返写字楼板块的最新案例。

本轮投资中，某养老基金向规模 130 亿澳元的 Dexus 批发地产基金注入 5 亿澳元。所有交易均为二级份额转让，新投资者从原有持有人手中受让基金份额。该基金 49% 资产配置于写字楼，悉尼25 Martin Place大楼便是核心标的之一。

近期行业资本动作接连落地：

竞争对手Mirvac上月为旗下规模 67 亿澳元的旗舰批发写字楼基金募资 2.17 亿澳元；

本月零售地产板块同样热度回升，GPT为旗下五座购物中心组成的批发基金募资 6.1 亿澳元。

数据机构 MSCI 亚太私人资产研究主管 Ben Martin-Henry 表示，零售地产估值已率先回暖、交易活跃度抬升；

而写字楼经历疫情后近 30% 估值回撤，如今也显现筑底复苏迹象。

“写字楼消亡论言过其实。”Martin-Henry 在周二表态，“市场似乎已经探明底部。过去 12 个月，写字楼基金资本涨幅已超 2%，拐点特征十分明显。”

过去三年，Dexus 基金持续出售非核心资产（包括布里斯班 AM60 写字楼、悉尼 309 Kent Street 股权），用以应对投资者赎回诉求。

此次 6 亿澳元二级资金进场，有效承接了退出需求，也让基金有余力重启新项目收购。

Dexus 首席执行官 Ross Du Vernet 称，在当前市场环境下持续引入大型机构新增资本，印证了基金资产组合的优质成色，以及团队的资产管理能力与客户交付实力。

不过本轮复苏并非普涨行情，新增资金只扎堆顶级核心资产，不代表投资者全面回流写字楼赛道。

Dexus 上周已确认，搁置墨尔本核心地段60 Collins Street新建写字楼规划。

受建筑成本飙升影响，这座 43200 平方米的甲级大楼未能找到资本合作方，项目暂缓。

美国开发商 Hines 在墨尔本商务大道另一端的600 Collins Street全电气化写字楼项目同样停滞。

这座 60000 平方米的新楼尚未锁定足够主力租户，无法动工建设。

Martin-Henry 指出：“本轮复苏高度资产分层，只局限于顶级优质标的，但回暖信号已经确立。”

澳洲央行今年已两次加息，官方现金利率从 3.6% 升至 4.1%。分析师预计后续仍有加息空间，下周再度加息预期强烈。

但他认为，即便货币政策继续收紧，也不会逆转地产修复趋势。

“加息会带来一定拖累、放缓复苏节奏，但上行大趋势不会被打断。”

除持有悉尼 25 Martin Place（原 MLC Centre）外，Dexus 基金还参股悉尼 Quay Quarter、墨尔本 80 Collins Street 等甲级写字楼；

零售资产则包括悉尼西区 Westfield Mt Druitt、南区 Westfield Miranda 等购物中心权益。

Mirvac 在上周季度运营更新中透露，其批发写字楼基金上月募资 2.17 亿澳元，叠加上财年 4.3 亿澳元募资；自本年 7 月新财年开始以来，基金已完成 1.75 亿澳元二级份额交易流转。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

30

04-2026

29

03-2026

28

04-2026