王健林 “所言非虚”！2026 年 4 月楼市信号，未来房价或将超乎预料

2026年4月16日，国家统计局公布了一季度经济数据和3月70城房价，一季度国内生产总值334193亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。与此同时，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。而一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。四大一线全面翻红。这组数字放在四年深度调整的背景下，意味不同寻常。这到底是一次小规模的＂战术反弹＂，还是整个＂战役态势＂的根本性逆转？

王健林1954年出生，1970年至1986年在沈阳军区服役，1987年以正团职军官转业。18年军旅生涯，从边防士兵干到大连陆军学校协理员，响应＂百万裁军＂号召脱下军装，随后投身商海创立万达。搞过军事的人对周期的感觉天然敏锐——打仗讲攻防转换、进退节点，做生意其实也是同一个道理。

早在2013年，当全行业还沉浸在＂黄金时代＂的狂欢中时，王健林在一次公开演讲里说了一段让当时所有人不以为然的话：＂中国真正的房地产市场就是20年……还能发展多少年呢？我自己判断，高速成长的时期就是10年左右……我估计从现在算起15到20年，这个市场就倒了。＂2013年起算15年，恰好指向2028年前后。回头看，房地产开发投资在2021年见顶后即掉头向下，这个预判的精准程度令人咋舌。

到了2014年，他更进一步提出房地产进入＂新常态＂的判断，并且明确警告同行：中国的房地产企业还有一段时间的转型期，这个时间是8到10年。他提醒同行，要抓住最后10年的机会转型。他援引全球30个发达国家的数据指出，房地产黄金期很难超过半个世纪，城镇化率达到70%左右行业就会萎缩。2014年加10年，正好是2024年前后——行业最惨烈的出清期。

如果说预判只是嘴上功夫，2017年的操作则是用真金白银投了票。自2017年开启＂卖卖卖＂模式，关于万达出售资产的新闻，就一直没停过。当年王健林宣布万达退出房地产业务，将13个文旅项目卖给融创，77家酒店低价出售给富力。2017年初，众声喧嚣的房地产狂热，他感受到民众对房价上涨的怨声四起，各地限售限购政策频出。王健林称，房地产周期性太强，各地出台政策又很多，行业存在风险。感觉不对，于是他就退出。当时外界一片嘲讽，觉得万达亏大了。后来的事情大家都知道了——融创和富力一个比一个惨。恒大暴雷、碧桂园深陷债务泥潭、无数千亿级房企相继倒下。

即便战略眼光精准如王健林，也没能完全逃过行业寒冬的反噬。永辉超市和万达商管的仲裁结果出来了：大连御锦赔永辉38.59亿。万达一年内到期债务约300亿，卖万达广场的速度追不上债主排队要钱的速度。当年的首富，如今在四处奔波还债。这说明什么？说明这场房地产的寒冬，杀伤力之大，远超任何人的想象。连最早＂撤退＂的人都遍体鳞伤，那些坚守阵地死战不退的企业，境况可想而知。这也从另一个角度印证了王健林判断的正确——行业的周期性衰退一旦来临，没有人能置身事外。

2026年4月的楼市，实际上是三股力量在同一个时间窗口碰撞的结果。

第一股力量来自供给侧的制度性变革。2026年3月，自然资源部与国家林草局联合发布38号文。这份文件的核心是什么？＂新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发＂。全国国有土地使用权出让收入已从2021年峰值约8.7万亿元，跌至2025年的4.15万亿元，短短四年腰斩。38号文不是临时应急，而是给延续了二十多年的＂土地财政＂模式按下了终止键。这一步棋的长远影响，绝不亚于一场战略层面的兵力重组。

第二股力量是需求端四年压抑后的集中释放。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，春节后需求入市有所加快，传统旺季叠加学区房入学窗口期是本轮重点城市＂小阳春＂行情的核心因素。同时，前期房价持续回调，大量房源进入刚需可承受范围，推动了需求的阶段性释放。截至4月18日，北京4月份新房网签量累计达4444套，已超过3月份全月新房网签规模。上海4月份新房网签量累计达5311套。数据清晰地表明，核心城市的市场热度还在升温。

第三股力量——也是很多楼市分析文章刻意回避的——是复杂的外部环境。2026年，中国经济面临的外部压力不可谓不大。2026年2月20日，美国最高法院裁定IEEPA并未授权2025年实施的紧急关税。随后白宫依据122条款对所有进口商品加征10%关税。中美经贸博弈持续反复，中美贸易额降至4.01万亿元人民币，仅占中国外贸总额的8.8%。外贸不确定性加大，促使国内更加重视扩大内需和稳定资产价格。从这个角度看，楼市＂稳＂的战略意义已经超越了单纯的行业调控范畴，上升到了经济安全的高度。

三线城市二手住宅销售价格同比下降6.4%，降幅扩大0.1个百分点。即便一线城市环比转正，一线城市二手住宅销售价格同比仍下降7.4%。其中，北京下降8.3%，深圳下降7.0%。环比转正说明出血止住了，同比大跌说明此前的＂伤口＂极深，远没有愈合。

更要紧的是，部分弱二线及三四线城市的库存去化周期甚至超过30个月，截至2026年3月末，全国7.86亿平方米的商品房待售面积，大部分集中在这类城市。近8亿平米待售面积是什么概念？如果按户均100平方米计算，那是780多万套房子等着人来买而2025年全国新生儿才792万。新生人口和库存房屋几乎一比一，这背后的长期供需格局，足以让任何投资冲动冷静下来。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，＂不同城市之间分化依然明显，从全市场来看，回稳基础尚需进一步巩固。＂一线城市的＂小阳春＂和三四线城市的＂寒冬＂同时存在，这正是王健林十多年前反复强调的＂分化＂二字的现实兑现。

2025年末，全国总人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口自然增长率为-2.41‰。人口已经连续四年负增长。有人预测2026年全国新生儿人口将有大约8%左右的上涨，全年出生人口预测值为885万左右。

即便如此，相比2016年巅峰期的1786万，如今的新生儿数量已经腰斩再腰斩。购房主力人群——25到45岁的适龄群体——正在以肉眼可见的速度萎缩。这就是为什么王健林当年说＂全国人75%变成市民的时候，这个行业规模就下来了＂。目前中国常住人口城镇化水平为67.89%。距离那个临界点已经不远了。

人口减少意味着长期看，能支撑房价的只有两种力量：一是人口持续流入的核心城市的稀缺效应，二是产品品质升级带来的结构性溢价。除此之外，靠＂人多、地多、需求多＂堆量的时代一去不返。三四线城市那些空置的楼盘，终将成为这个时代留下的＂战场遗迹＂。

2026年一季度，中国经济交出了一份超预期的成绩单。货物进出口总额118380亿元，同比增长15.0%。在全球贸易环境恶化的背景下取得这样的数据，殊为不易。但国家统计局副局长毛盛勇在国新办发布会上也坦言，＂外部形势更加复杂多变，国内供强需弱矛盾仍然突出，经济向好基础仍需巩固。＂

美国持续对华施压的关税政策，客观上倒逼中国加快构建以内需为主体的经济循环。房地产作为内需的重要组成部分，其＂稳＂的权重在国家战略棋盘上进一步上升。这就不难理解为什么2026年的楼市政策从＂止跌回稳＂升级为＂着力稳定＂——措辞的变化看似微小，实则反映了战略层级的提升。楼市不能乱，因为它牵动着老百姓最大宗的资产、地方政府的财政命脉、以及金融体系的底层安全。

现房销售正在从试点走向常态。住建部明确把推进现房销售列入重点规划，越来越多城市在出让土地时，直接要求项目现房销售。目前深圳新房市场里，现房成交占比已经过半，多个试点城市现房销售比例也突破三成。

这意味着以后开发商必须把房子盖好、验收完毕才能卖。过去那种＂一张图纸就收钱、拿着购房者的预付款去滚动开发＂的高杠杆模式彻底作废。对购房者来说，烂尾风险大幅降低；对行业来说，准入门槛大幅抬高，没有资金实力的中小房企将加速出局。这就像军队改革一样——淘汰落后产能，留下来的必须是能打硬仗的精锐部队。

王健林的预判确实在大方向上＂所言非虚＂：行业周期的顶点、分化的必然性、核心城市的稀缺性——这些论断经受住了时间的检验。但我们也必须清醒地看到，即便看对了方向，也不意味着能全身而退。王健林自己的万达如今也在债务困局中艰难腾挪，这恰恰说明房地产调整周期的杀伤力之大，超出了所有人的预估。

2026年4月的楼市，像极了一场漫长战役进入相持阶段后出现的局部态势转换。截至3月末，全国商品房待售面积连续52个月以来首次同比下降，表明2022年以来累积的市场新增库存正被逐步消化。库存拐点初现，核心城市率先企稳，这是积极信号。但现在的市场不是＂高成交、业主惜售＂的市场，而是＂高成交、高挂牌＂的市场。买卖双方还在博弈，谁也没有取得压倒性优势。

对普通人而言，不要追涨，不要恐慌，认清自身的＂战略位置＂。自住刚需者，核心城市核心区位的优质房源，在当前利率和价格的低位窗口，可以认真考虑出手；手里握着三四线城市非核心地段房产的人，要做好资产长期承压的心理准备，能置换就尽早置换，不要再抱＂等反弹＂的幻想。至于投机炒房，这条路在2026年的中国，已经被政策、人口和市场三重力量彻底封死了。

王健林看对了终局，但战局仍在演进。真正＂超乎预料＂的，不是某个城市的房价涨了几个百分点，而是整个行业运行逻辑的彻底改写。从＂全民炒房＂回归＂安居乐业＂，从＂遍地开花＂走向＂精准聚焦＂——这才是2026年中国楼市传递出的最深层信号。