中指研究：房地产市场整体仍在筑底阶段 分化特征显著

智通财经APP获悉，中指研究院发布2026年1-4月中国房企销售业绩解析。2026年1-4月，TOP100房企销售总额为9004.5亿元，同比降幅较1-3月缩小了3.8个百分点，连续两个月缩窄。中指研究院表示，短期来看，目前房地产市场整体仍在筑底阶段，分化特征显著，市场修复态势仍需巩固。核心城市在“好房子”项目入市带动下有望维持一定热度，二手房“以价换量”态势延续。

业绩：TOP100房企1-4月销售额降幅较1-3月缩小3.8个百分点，连续两月缩窄

2026年1-4月，TOP100房企销售总额为9004.5亿元，同比降幅较1-3月缩小了3.8个百分点，连续两个月缩窄。前段时间，部分重点城市出台放松限购、购房补贴、提高公积金额度等政策，二手房市场活跃度明显提升，逐渐传导到新房市场。4月单月，TOP100房企销售额同比降幅较3月单月缩小14.5个百分点。其中，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、建发房产、保利置业等企业销售业绩同比增长明显。

一方面，这些企业2025年拿地较为积极，拿地陆续转化为新上市货源，保证了销售的可持续性。另一方面，拿地高度聚焦在北上广深及强二线城市，如保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂2025年拿地金额在上海、北京占比较高，当前市场恰恰是由这些核心城市率先回暖。因此，去年精准“备货”核心区，今年正好对接核心区的释放需求，带动了销售业绩的提升。TOP100房企权益销售额为6349.7亿元，权益销售面积为3090.9万平方米。

图： 2022年1月-2026年4月TOP100房企累计销售额均值及增速情况

数据来源：中指数据CREIS

图：2021年1月-2026年4月TOP100房企单月销售额情况(单位：亿元)

数据来源：中指数据CREIS

阵营数量：单纯追求做大规模的时代已终结

2026年1-4月，百亿房企20家，较同期减少5家；五十亿房企34家，较同期减少18家。百亿企业数量较少意味着房地产单纯追求做大规模的时代已终结，行业竞争逻辑正转向产品力、服务力和财务稳健性。同时，一定程度上也是过去高负债、高风险企业通过债务违约或业务萎缩被动掉队的必然结果，今天留在牌桌上的企业“含金量”更高。

图：2023年至2026年各年1-4月百亿、五十亿房企数量

数据来源：中指数据CREIS

热销项目：突出的产品力和品牌影响力为项目热销保驾护航

4月，热销项目类型城市分化较大，产品力和品牌影响力成为项目热销主要原因。具体来看，主力热销项目类型城市分化较为明显，北京仍以刚需项目为主；上海、深圳、杭州等城市则多为高端豪宅类产品。热销项目主要表现有以下几个特征：

其一，产品力突出，性价比高。部分项目虽然为刚需、改善类产品，但区位及周边配套较好，突出的产品力更提升了项目的性价比。如中建·方程国贤府虽为刚需盘，但配有4个架空层，为刚需项目较少的配置。保利·都汇和煦虽为改善盘，但类一梯一户+全明梯厅设计，打造豪宅配置。

其二，品牌力保驾护航。热销项目开发商多为央企、国企或在本土扎根多年的民营房企，依靠雄厚的资本底蕴、稳健的交付兑现能力以及长期积累的良好产品声誉，迅速建立起消费者的信心，从而在市场竞争中占据优势地位。如中建·方程国贤府为“中建”系企业打造，3月国贤府PARK取得不俗销售业绩直接带动“国贤府”IP大热，本月该项目推出也是借着该品牌的影响力实现了热销。中环麓岛也再次延续3月的销售热度，4月第三次认购成绩较好。

其三，核心或潜力区位价值高。部分项目占据主城核心腹地，或紧邻重点规划的新兴板块，不仅坐拥立体化交通路网带来的通达性，更因捆绑了优越的教育资源等不可复制的稀缺要素，使得资产具备极强的抗风险能力与增值预期，从而构成了购房者决策时的核心动因。

表：2026年4月部分热销楼盘情况

数据来源：中指研究院综合整理

土地市场：核心城市表现较好，仍有高溢价地拍出

4月，房企拿地仍趋审慎，300城住宅用地成交面积、出让金同比仍下降。投资布局进一步向核心城市聚焦，上海、深圳、杭州多宗地块竟拍出高溢价，如深圳龙华区民治街道地块经60轮竞价，由天健以溢价率40%获取；上海徐汇区S031201单元xh290-09地块溢价率达25%；杭州成交10宗宅地8宗溢价，3宗溢价率超40%，其中西湖区双桥单元XH020203-05地块经73轮竞价，溢价率达60%。苏州、南京土拍表现较一般。

展望：市场整体仍处筑底过程中，分化态势延续

政策层面，4月中央政治局会议指出要“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。地方层面，深圳出台楼市新政，从限购和公积金两端发力——限购方面，符合条件的深户及连续缴纳1年社保/个税的非深户家庭，可在福田、南山及宝安新安街道增购1套住房，持有效居住证的非深户可在上述区域购买1套且无需社保/个税；公积金方面，个人和家庭贷款额度分别提高至70万元和130万元，首套、多子女等情形可累加上浮，最高上浮170%，家庭最高可贷351万元。同期，武汉、南京、济南、青岛等多地优化公积金贷款政策，福建发行约129亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地。