专家解读广州楼市新政：最高3万元的补贴已足够覆盖置换税费

在当前广州楼市走出“小阳春”行情的背景下，广州再度出台一揽子支持楼市的4.30广州楼市新政，其政策背景和潜在的市场效应如何？对此广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉也进行了详细解读。

据他介绍，目前广州二手房成交结构两极分化，总价200万以内的占到超过50%，且占比还在上升，占比超过40%的总价300万-800万的房源挂牌占比大于成交占比，去化比较难，而且存在和新房之间抢客户的竞争，这种分化导致广州卖旧买新、卖小买大的循环难以转起来，需要通过政策打通堵点。因此，本次新政提出对“卖旧买新”发放专项补贴，主要是针对当前“卖旧买新”环节多、成本高，交易流程冗长的现实，通过发放补贴，降低交易环节存在的成本，激励业主卖旧买新的积极性。对于大部分新房和二手房而言，单套房最高3万元的补贴可以覆盖掉大部分交易的税费，有利于卖旧买新循环的加速。此外，对于越秀、荔湾、海珠、天河等中心区特别老旧的二手房，可以探索由国企平台收储，发挥其区位好、靠近地铁，周边教育医疗上班等等租赁需求旺盛等优势，改造为保租房，同时推动旧房业主换新工作，这也是畅通卖旧买新的一个渠道。

对于本次新政提出提高公积金贷款额度的相关措施，他也表示，2026年一季度广州新房和二手房套均成交总价平均值分别为332万和249万，两人公积金贷款额度提升至200万，叠加多子女家庭、购买绿色建筑等，最高可贷款360万，完全可以覆盖或覆盖绝大部分房屋总价，再加上公积金贷款利率比商业贷款利率低100个基点左右，该政策极大地降低了购房的门槛、成本，有利于激发潜在的，但由于首付和月供压力而无法转化为现实的购房需求。

此外，“商转公”“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施，都是结合居民购房需求实现过程中出现的新情况，有针对性地提出解决措施，体现了政策及时响应市场诉求而精细化设计。

对于本次楼市新政提出将房票适用范围从住宅征收补偿拓展至非住宅、多业态物业的补偿，推动房票“跨区使用、全市通用”，探索推动“一二手联动使用”，他也表示此举不仅能将非住宅补偿与存量商办去库存结合，与二手房联动，还针对安置需求多样化，能更大范围匹配安置需求，满足多元多样化需求，提高市场对房票的接受度，最大程度发挥房票安置的效果。

本次楼市新政还提出完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制，对此他也表示，该政策意味着未来供地更加精细化，以片区为单位，统筹考虑片区内在建、在售、新房产品供应和销售总量匹配和结构匹配，进而调节供地的区位、规模，实施差异化供地，避免引起供应过剩和开发商内卷竞争。

他最后提出，总的来讲，此次广州楼市新政全面落实中央就稳定房地产市场提出的“控增量、去库存、优供给”工作要求，从供给和需求两端发力，将短期满足住房消费需求和中长期激发消费潜力结合起来，提出了一揽子的支持措施，既疏通住房消费合理循环的堵点，也通过供给侧发力满足中长期住房消费需求，促进行业和市场可持续发展。

采写：南都N视频记者 魏凯