全国楼市一片冷，为什么偏偏深圳在涨？因为它做了一件其他城市还没做到的事

2026年3月，深圳楼市交出了一张让全国同行侧目的成绩单：一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，创近一年次新高。

与此同时，国家统计局公布的3月全国70城房价数据里，大多数城市的新房和二手房价格仍在下行。

深圳，是少数的例外。

这个例外不是偶然的。如果你认真看深圳的人口结构，再看它4月30日起施行的最新购房政策，会发现一件很有意思的事——深圳的楼市能回暖，根本原因只有一个：

它从来没有把外地人当外人。

深圳是一座什么样的城市

先看一组数字。

根据第七次全国人口普查数据，2020年深圳常住人口1756万，其中户籍人口587万，仅占约33%。也就是说，超过三分之二的深圳常住人口，没有深圳户口。

深圳是一座真正意义上的移民城市。从1980年代的特区建立开始，它就靠着源源不断涌入的外来务工者、工程师、创业者、销售、程序员……在几十年里从渔村长成了一座超级都市。

这个基因，决定了深圳和其他城市根本性的不同：它的经济体量，本来就是靠外地人撑起来的。外地人不是深圳的「外人」，外地人就是深圳本身。

▸ 深圳常住人口约1779万，户籍人口仅占约33%，非户籍人口超过三分之二（来源：第七次全国人口普查，2020年）

▸ 深圳全市常住人口平均年龄约33岁，正值购房旺盛期（来源：第七次全国人口普查，2020年）

▸ 2025年，深圳二手住宅成交量达近五年最高，共成交约56217套（来源：乐有家研究中心，2026年1月）

政策做了什么：打通「刚需入场通道」

明白了深圳的人口结构，再来看 4月29日公布、4月30日起施行的最新楼市新政，就很容易读懂它的意图。

这份新政最核心的突破有两点：

▍一张居住证，就能买核心区的房

持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，无需提供任何社保或个税缴纳证明，即可在福田区、南山区等核心区域购买1套商品住房。

这一条非常关键。过去，在深圳核心区买房，需要连续缴纳社保满若干年——这对那些刚来深圳、工作不稳定、创业初期社保记录不连续的年轻人来说，是一道实打实的门槛。

现在这道门槛没有了。只要你在深圳住着、拿着居住证，你就可以在南山、福田买房。「新市民」的刚需入场通道，正式打开。

▍社保从多年缩短至1年，核心区可增购一套

对于有稳定工作的非户籍居民，社保或个税缴纳年限缩短至连续满1年，即可在核心区增购一套房，合计可购2套。公积金家庭贷款额度同步从110万元提高至130万元。

这条政策瞄准的，是那批在深圳工作了1-2年、已经有稳定收入、攒够了首付、但过去被更长社保年限挡在门外的「准深圳人」。

▸ 新政：持居住证无需社保即可在福田、南山核心区购买1套商品住房，4月30日起施行（来源：深圳市住房和建设局，2026年4月29日）

▸ 新政：社保满1年可在核心区增购1套，公积金家庭贷款额度从110万提至130万元（来源：深圳市住房和建设局，2026年4月29日）

▸ 2024年9月「930新政」后一个月，深圳二手房过户量比政策前激增65%，看房量上涨近五成（来源：中原研究中心数据）

深圳每一次放开门槛，市场都给出了回应。

三类人被同时激活

理解了政策，再来看市场回暖的机制。深圳这波回暖，不是靠某一类人撑起来的，而是三类需求同时被激活：

▍第一类：被压抑的新市民刚需

深圳有大量年轻人，在这里稳定工作、生活，甚至已经结婚生子，却因为社保记录不连续，或者刚来深圳不满若干年，始终买不了房。这是一批真实存在、长期被压抑的刚性需求。

居住证购房政策的落地，对这批人来说是直接解锁——他们不需要再等，可以当下入场。2026年4月一二手住宅累计成交近8000套，是2025年5月以来最高值，这个数字背后，有相当一部分是这批人。

▍第二类：看好深圳资产的高购买力外来人群

深圳的核心区资产——南山、福田——在部分市场分析人士看来属于稀缺资产类别。有一批高净值的非深户人群，早就想在这里置业，但过去被限购政策挡着。

核心区放开后，这批人的入场带来的不只是成交量，还有流动性和价格信心。2026年一季度深圳3000万元以上豪宅成交同比增154%，日均成交突破2套，就是这个逻辑的直接体现。

▍第三类：本地居民的置换链条

楼市有一个基本的运转逻辑：二手房卖出去，才能有人去买新房。外地购房者进来「接盘」，本地改善型需求的「卖旧买新」才能走通。

2026年4月深圳二手房议价率较3月收窄0.5个百分点，创近10个月最低——业主不再被迫大幅让价，说明买家在增加，市场信心在回来。链条转起来了。

▸ 2026年4月深圳一二手住宅累计成交近8000套，为2025年5月以来最高值（来源：深圳新闻网，2026年4月28日）

▸ 2026年3月深圳3000万元以上豪宅同比增154%，日均成交2.07套（来源：克而瑞数据，2026年3月）

▸ 2026年4月深圳二手房议价率较3月收窄0.5个百分点，创近10个月最低（来源：乐有家研究中心，2026年4月）

▸高盛、摩根大通研报：深圳、上海将成为本轮楼市复苏领头城市（来源：深圳新闻网援引机构研报，2026年4月28日）

其他城市能学吗

看到这里，可能有人会问：深圳的逻辑这么清楚，其他城市为什么不学？

答案是：可以学，但学不了一半。

政策层面，放开限购、降低社保门槛，不是深圳独家的选项，其他城市也在做。据公开报道，2025年以来，北京、上海均先后出台政策调整了非户籍购房的社保年限要求。但政策只是一半。

另一半是城市基因——深圳的产业结构、人口结构、城市文化，决定了它有足够体量的「准入场者」排在门外等着。政策一开门，他们就进来了。

一个常住人口里外地人只占20%的城市，即便完全放开限购，释放的需求也远不如一个外地人占2/3的城市。需求的池子大小，不是政策能凭空创造的。

深圳的不可复制性，恰恰就在这里：几十年来形成的移民城市基因，加上此刻的政策窗口，是一个罕见的需求激活组合。

全国楼市都在问什么时候能回暖——深圳用一个事实回答了这个问题：从来不把外地人当外人的城市，外地人就会用真金白银投票。

这不是深圳特别幸运，而是几十年的城市性格，在市场最需要需求的时候，给出了应有的答案。

当然，这只是深圳楼市的「稳」，能不能「涨」、能不能持续，还要看宏观经济、收入预期、开发商资金链等更多变量。但「止跌企稳」这件事，深圳已经做到了。本文不构成投资建议。

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信息来源

1.深圳市住房和建设局：关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知（2026年4月29日）

2.深圳新闻网：深圳楼市表现亮眼，一二手住宅4月累计成交近8000套（2026年4月28日）

3.深圳中原研究中心：2026年3月深圳楼市成交数据（2026年4月）

4.克而瑞数据：深圳3000万元以上豪宅成交统计（2026年3月）

5. 乐有家研究中心：深圳二手房议价率及2025年全年成交数据（2026年1月）

6.第七次全国人口普查：深圳常住人口及户籍人口结构数据（2020年）

7.中原研究中心、贝壳研究院：深圳楼市成交及政策数据（转引自公开研究报告）

作 者 | 苏晚