北京买房：理清思路，购房建议1869

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家是孩子要上学了，想考虑学区房，但看了很多资料也没明白什么叫“普遍意义上的学区房”，理论上是所有房子都有学区对吧？但怎么判断是不是算学区房呢？比如朝阳的农光西里和磨坊北里都是对口陈经纶帝景劲松分校，算不算学区房？如果算的话，请问学区溢价多少？我们作为普通家庭买来合适吗？

A：

1、这其实是个相对模糊的概念。打个比方就跟高考报志愿的“一本院校”似的，教育部没承认过，但民间却有大致的标准，这标准就是分数呗，一本线。

2、学区房也这意思，只不过标准不是房价，而是房价中所包含的“溢价率”。有溢价的自然就是受追捧的，在同类房子中（一般都用老破小比较），溢价最高的就是顶级学区，中等的就是中等呗，不太高的就是占学籍为主的了。

比如东西海三个区，因为行政区的整体资源强，所以全区所有带学位的普宅都算学区房。溢价比例从最低的5-10%到中等的25-30%，顶级学区占坑儿能在40%或以上。

其他区则是只有本区牛校对口的才有资格涨出溢价，最高的能达到东西海平均值，低的也在10%以上。比如朝阳，基本就是以下几个学区，白小+80，芳草地+陈本，朝外，陈经纶帝景，陈经纶嘉铭，陈分，清朝，人朝。这些学区的房子都是有溢价的，其他学校对口的小区就大多没有了。

当然也有特例，比如80中管庄，前两年学位紧张的时候有溢价，现在应该没有了。还有北京中学本校，前几年对口的豪宅小区算不清是不是有溢价，但有没有都无所谓吧，反正普通家庭也买不起。

3、至于您说的陈经纶帝景劲松分校，这到目前为止不算多强的学区，不是太热门，也就没被炒出溢价，对口小区不算学区房。对于普通家庭没什么不合适的，如果真的与帝景共享资源，那就算是性价比高了。但具体情况我也说不清，只能说至少不吃亏吧。

仅供参考。

二

Q:

我和老公有北京购房资格，但一直没买房，因为有房住也收入不高。现在是老人要来北京了，所以必须重新租房或买房了，都说现在是买房比租房划算，但我们计算的结果是只要贷款就不划算了。

所以也在犹豫，全款的话200万之内，看了大兴和房山好几个小区了，拿不定主意买哪里，所以想问问您有什么建议？另外也可以暂时不住，只买能增值的，将来儿子如果换房的时候由他自己选。

A：

1、现在从租金收益率来讲是超过同期银行存款利率，所以说买房比租房划算。但这前提本身就是建立在全款基础上的，贷款肯定不划算。或者说现在的租金收益率1.8%，什么时候贷款利率低于这个数值才划算呢。要不就再等等吧，反正现在还降息周期，有可能继续降。

2、大兴和房山，房子是用来住的，通勤也是居住的要素，那就看自己的通勤感受呗，外人没法建议。我要建议也是买通勤方便的，但这属于正确的废话。

3、200万在北京买不到投资房。因为这种房一般都是刚需购买，对价格相对敏感，很难抬高房价，至少是很难超过平均值。而投资房一般都是改善型的，购买群体更注重居住的舒适度，对价格相对不太敏感，所以才有可能价格走势强点儿。

所以您家还是多考虑通勤和居住吧，其他的期望值别太高。尤其是近郊，从房租角度讲也是略弱于市区的，也就更难买到投资性强的。

4、总之我没什么建议，您家还是自己先确定买不买吧，然后再说住不住。我要建议就是多考虑自住，其他的都是副产品。

仅供参考。

三

Q:

我们两口子都是体制内工薪阶层，南四环公房暂不能上市，自住。目前想买一套租金高的当作投资，也看了您推荐的几个小区了，传媒大学和大山子都去了，说实话也是觉得都太破了，除了租金高之外没任何优点，您能推荐几个能兼顾的吗？

A：

1、这问题问的，第一句话就矛盾了，体制内难道还有不是工薪阶层的吗？之后的也矛盾，既然是只追求租金高，那其他的就很难兼顾了。主要是既然您看了这俩地方的，说明您的预算最多也就200来万，这价位实在不好买到兼顾其他优点的了。

2、简单说两句题外话吧。很多人之所以纠结痛苦或焦虑，其实就是因为忘了初心。搞对象的时候享受浪漫，结了婚却说对方不会过日子，那能幸福吗？找工作的时候追求高工资，入职了却又抱怨加班太多，那这上班还不跟上坟似的？谁都想要钱多事少离家近的，但自身条件未必允许啊。

或者说如果自身的条件不是特别好，那就很难找到各项都兼顾的。买东西更是一分钱一分货，您的预算不高又要求租金高，那就只有这种房了。

3、还多说一句，全世界所有高租金的房子，绝大多数都是老破小。就因为面积小，所以每平米的坪效租金才高的。

这参考香港吧，那种铁丝网围起来的“劏房”是租金回报率最高的，每平米折合1000港币以上。就因为底层的钱少，只能租的起这么小的面积，反倒推高了房东的收益率。

美国更典型，之所以说美国的租金收益率非常高，动辄5%以上，就是被这种混乱街区的破公寓给拉高的。业主都是地头蛇，联手压低房价以少交房产税，控制HOA少交物业费，也不管维护而节省维护费。而那些挣扎在斩杀线边缘的底层也只能租这里的房子，毕竟只有这种房东才不查信用呢，否则去找正规的房子根本租不到。然后房东再把房间隔的很小，自然能从租客身上赚到超高的坪效了。而且也只有他们能收到高租金，外来的投资客既没本事也没胆量来抢地盘儿。

4、北京没这么邪乎，但经济学原理都是相通的。以房子来说，只有老破小才得房率最高，每平米才能发挥出最大的效用，让房东赚到最高的收益。

也就是说，正因为破所以才价格低，而只有价格不高所以才显的租金高的。甘蔗不能两头甜，在预算不高的时候就只能是取舍。

5、总之就这点事儿，看您自己更重视哪方面吧？体制内的更应该理解不能既要又要还要的道理，否则就容易违规了。

仅供参考。

四

Q:

我所在单位是有zb的，但级别不高。目前政策是在朝阳能第二批选三所学校，但不保证能入学，否则就是派位了。而如果派位，因为我们是集体户，所以能对口的学校都一般。按老同事的说法是每年都有掉坑的，甚至运气不好的有最渣的小学，同学全是调剂生的。

所以我们想买房做个两手准备，如果今年的择校和派位比较理想，那我们这套房就留着自住了，只不过对应的就是要退出单位的房子。如果今年的政策不理想，那我们就利用这套房上学而不用政保了。您觉得这思路可行吗？

Ps：预算暂定首付不超200万，贷款也不超200万，小两居即可。首选朝阳，也可以东城。

A：

1、派位跟是否集体户的关系不大，反正都是随机。或者说都派位了，那谁还关心什么户口性质啊，有学校就行。

2、如果您单位是这种政策，那我要建议的话还是自己买吧。当然我没太理解您这“第二批”是哪种情况？一般分两种，一种是第二批次去选，另一种是只能选第二等批次的。

但无论是哪种吧，进入头部校的概率都不高。或者说第一种的概率不高，因为好学校的名额都被人家强势单位的占了。第二种则是就没概率，因为只有二等的可选。

那也就是说，您能选的学校，大概率都是朝阳区不算头部校的。那如果买这种学校的对口房源，也就不算学区房，没有溢价。那既然是没溢价，索性就自己买呗，毕竟还能选择距离远近的学校呢，方便接送。

3、具体预算和哪个行政区再说吧。您最好还是确定是否自己买房，然后再说别的。反正现在都四月底了，再有不到俩月就有结果了，等着看了再决定吧。

4、但您这东城就不太好办了。东城都是学区房，也就都有溢价，占房价中的比例到目前为止仍然不算低。400万也能买两居，但基本就是天永学区中对口学校较弱的了，在我看来还不如在朝阳呢。您再考虑一下吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。