楼面价4.1万 金茂拿下东坝宅地！

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本文约1600字，亦可解放双眼，收听播客~

以下为正文：

节前，朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平平西府三宗宅地同日出让。

其中，丰台万泉寺0007地块由华润置地竞得，成交价57.711亿元，楼面价约5.85万元/㎡；

昌平平西府0002地块则由华润置地 未来科学城竞得，以12.905亿元底价成交，楼面价约2万元/㎡；

而唯一一宗有2家房企报名的地块，是朝阳东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块。

建发、金茂，这对曾经在丰台新宫打造过系列爆款的老伙伴，分别报名并报价。

您可以在该网站上输入您想查找的区域、房型，AI会快速告诉您答案：

回顾建发的进京之路，可谓一步一个脚印，通过海晏、观宸、观堂府、珺和府、璟院、观云、养云等系列代表作，把“新中式”审美带到北京楼市，以超级产品力在北京站稳脚跟。

而自北京金茂“府系”密度超标之后，金茂推出“金玉满堂”全新产品系，如今已在京落地了“满系”满曜、和“玉”系璞逸丰宜，都卖得不错。

无论是金茂还是建发拿地，产品都值得期待。（说不定后续还会强强联合呢~）

不过，朝阳东坝并没有等来现场，15:20分，建发未出现在取号现场，最终以线上金茂报价20.981亿元成交，楼面价约4.11万元/㎡，溢价率0.1%。

东坝，这几年一直都有利好落地：地铁3号线、地铁12号线、万达广场商业，“饼王”的帽子，可以摘了。

但目前，东坝新房只有超级大盘北熙区房源相对充足，市场急需补货，这宗地出现的，恰逢其时。

壹先看位置：

东坝1105-01地块位于东五环外，地块四至范围明确：朝阳区东坝乡，东至现状汇景苑二区，南至单店南路，西至醉公村路，北至东坝南三街。

在地图上搜索金隅汇景苑，东侧紧邻的竖长地块便是。

1105-01地块所在的，是成熟的居住区。

东侧邻居是自住型商品房金隅汇景苑，东南角是共有产权房瑞晖嘉苑，北侧的康静里、首开常青藤、奥林匹克花园等都已入住，人气充足，社区底商也相对丰富。

楼下挨着汇景苑幼儿园，周边白家庄小学、北京新亚学校、北京中学三分校、万达广场，教育商业，够用，医疗方面有个安贞东方医院，还没建好（据说是三甲，但社交媒体上周边住户的普遍反馈是已经停工了，又是一个饼？知情的朋友也可以来说说）。

美中不足的是，有2点，都出现在交通上：

一是地块左侧的东五环，有绿化带隔离，距离不足200米，自驾确实方便，但噪音依旧存在；

二是虽有地铁3号线，但步行约1.5公里，走路25分钟，需要自行车或者电动车接驳一下，对于地铁通勤党来说不算友好。

贰回看地块本身：

东坝1105-01地块规模不大，总用地面积约25550㎡，总建面积控制在51101㎡，套均120㎡计算，也就是400 套房源，中型社区，去化压力较小。

更为难得的是，该宗地容积率只有2.0，是除了奶西和金盏之外，朝阳区容积率最低的宅地，限高45（局部60）米，做15层左右的小高，舒适度还是可以保证的。

而该宗地起始价20.96亿元，起始楼面价约4.1万元/㎡，几乎是过去三年朝阳供地的“地板价”。

不过，事无完美。地块形状虽规整，但竖长，宽度百米左右，一排可能只能排开2栋楼，需要花点心思。

地块北侧的1104-01是一块商业，目前还未上架。

叁市场及前景：

克而瑞-深度智联显示，东坝板块2025年以来月度成交套数在4-38套不等，整体仍处于低位徘徊。

坦白说，东坝板块近年来的市场表现确实不算亮眼。配套兑现速度偏慢、缺乏有竞争力的新产品供应，是导致板块认可度下降的主要原因。

但换个角度看——正因为如此，1105-01地块才更值得关注。

作为板块首个"好房子"标准项目，容积率2.0的产品力将显著优于周边既有项目，有望成为板块市场的破局者。

地块周边目前在售新房有京投发展北熙区，网签均价7.9万/㎡，主力建面75-150㎡，重新报规后更贴近好房子，得房率也变高了，近期三期森屿文华走“小奢”路线，72-136㎡精装，上车似乎也不错。

二手房次新如德贤御府挂牌价6.3万元/㎡，稍微有些品质的房源都在6万 ，1105-01地块楼面价4万元出头，即便是卖6.5-7万，也有利润空间。

若是80㎡左右的三居，总价500万 就可以上车，刚需刚改友好。您觉得呢？

PS：昨日预申请的大兴三合庄地块，已火速转正，将于6月2日现场竞价，截至目前，已有5宗宅地在途，节后开启拍拍拍模式，日历自取~

以下为深度智联AI撰写示意

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