房价怎么稳得住？权威报告喊话：降息！

一季度经济数据亮眼，GDP同比增长5.0%，但房地产市场仍在拖累复苏节奏。商品房销售额同比下降16.7%，房价下行压力未消。如何稳住房价，成了当前宏观政策无法绕开的难题。

4月27日，中国金融四十人论坛发布专题报告，给出了一个方向明确的建议：降息。

报告执笔人之一、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌的核心判断是，稳住房地产市场的关键在于稳住房价，而稳房价的关键在于逆周期政策，其中降低政策利率的作用至关重要。

报告通过估值模型分析指出，2021年以来房价下行，主因并非利率降得不够，而是住房租金下行叠加风险溢价大幅上升，压低了住房估值。

降息可以从三个渠道同时发挥作用：降低折现率直接推高估值、带动通胀和租金企稳改善基本面、压低风险溢价修复市场定价。

这条逻辑链是自洽的，但现实比模型复杂。

当前一年期LPR已连续11个月停留在3.5%未动，央行按兵不动的理由也很实际。一季度出口和投资表现超预期，GDP增速已接近全年目标上沿，稳增长的紧迫性有所下降，政策进入观察期。

更硬的约束在银行端——商业银行净息差已压缩至1.42%的历史低位，继续降息将直接冲击银行体系的安全边际。

更大的问题还在传导机制上。房贷利率已经不算高，制约购房意愿的核心变量早已不是资金成本。房价持续下跌的环境下，购房者最大的顾虑是资产缩水风险，而非月供多出几十块钱。

利率的小幅调整，很难对抗“买了就亏”的预期惯性。与此同时，二手房挂牌量持续高企，供需格局没有根本改变，仅靠降息难以扭转价格趋势。

面对这些质疑，张斌的立场也很明确。他曾表示，担心息差、担心汇率、担心储户利益，这些局部担忧各有合理性，但如果站到全局视角，经济持续困在有效需求不足里，企业盈利起不来，居民收入涨不动，这才是对银行体系、对汇率稳定、对储户利益最深层的伤害。两害相权，降息仍是当下的必要选项。

这份报告最值得注意的地方，不在于给出了“降息”这个结论，而在于它试图将讨论拉回系统性视角。房价问题不是一道简单的算术题，不是降多少基点就能对应涨多少价格。但当其他政策工具的边际效果递减——供给侧的去库存、需求侧的放开限购都已陆续推出但效果有限——逆周期政策的力度本身就成了绕不过去的变量。

房价能不能稳住，最终取决于政策力度和市场预期之间的一场博弈。CF40的报告选择站在政策力度这一边，认为只要力度够，预期就能扭转。至于市场信不信，才是接下来的真正看点。