中央刚刚定调楼市 深圳便快速跟进新政 房地产市场真要回暖了吗？

4月28日，重要会议明确提出要“努力稳定房地产市场”，给全国楼市定了大方向。第二天，深圳就迅速出台了房地产新政，成为一线城市里第一个响应中央号召的城市，新政从4月30日正式开始实施，明摆着就是要稳楼市、提信心。很多人都在问，有了中央定调、地方发力，房地产市场是不是要稳住了？客观来说，现在市场已经有了回暖的苗头，但还没到完全稳住的地步，整体情况就是核心城市先稳住，不同城市之间的差距越来越大。

我们先看看深圳这次的新政，说白了就是解决大家买房的实际难题，是现在各地稳楼市政策的一个好例子。新政主要有两大好处：

一是放宽了买房限制，像福田、南山这些核心区域，深圳本地户口家庭能买3套房子，非本地户口只要连续交1年社保或个税就能买2套，就算没交社保个税，有有效居住证也能买1套；

二是提高了公积金贷款额度，个人最多能贷70万，家庭最多130万，再加上各种上浮政策，家庭最高能贷351万，大大减轻了刚需买房的资金压力。深圳这么快出台新政，既是响应中央的要求，也是精准解决本地楼市的问题，给市场吃了颗定心丸。

那么，全国的现状呢？从全国的买房限制情况来看，现在的政策都是“一城一策”，不同城市差别很大。今年以来，全国已经有超过100个市、县出台了约160条房地产相关政策，三四线城市基本都取消了买房限制和贷款限制，有些城市还搞购房补贴、房票置换，就是为了尽快把库存的房子卖出去；强二线城市大多也取消了买房限制，还降低了首付比例和房贷利率；一线城市则比较谨慎，只做了一些针对性的优化。北京、上海、广州之前已经放宽了郊区的买房限制、优化了信贷政策，这次深圳跟进放宽核心区域的限制，意味着一线城市也开始精准松绑，重点支持大家的合理买房需求，对全国楼市的预期影响很大。

数据上看，最近一段时间，全国房地产市场确实有了明显的回暖迹象，尤其是一线城市表现最突出。根据国家统计局的数据，3月份一线城市新建商品房价格比2月份涨了0.2%，之前一直是持平的，其中上海、广州、深圳各涨了0.3%、0.3%、0.2%；二手房价格也涨了0.4%，北上广深四个城市全都上涨，深圳更是结束了连续11个月的下跌。成交量的改善更明显，1-3月份全国商品房的销售面积、销售额，虽然还是比去年同期少，但降幅已经收窄了3.1个和3.5个百分点；北京3月份二手房卖了近2万套，创15个月以来的新高，上海二手房卖了超3.1万套，是近5年的新高，4月上半月核心城市的回暖势头还在继续。最关键的是，3月末全国待售的商品房数量比去年同期少了0.1%，这是51个月以来第一次减少，说明库存压力在减轻，市场开始有转向的迹象了。

不过，虽然市场有了回暖的苗头，但想让全国房地产市场彻底稳住，还有不少困难，不同城市的差距还会继续扩大。

从房企角度看，1-3月份全国房地产开发投资比去年同期下降了11.2%，新开工、竣工的房子数量也在减少，房企的资金压力还是很大，到位资金比去年同期下降了17.3%，还有一些房企的资金风险没完全解决；

从购房者角度看，大家的买房意愿还是不够强，虽然核心城市的交易变活跃了，但三四线城市的库存房子还是不好卖，就算出了政策，大家的反应也比较平淡，整体的买房需求还是起伏不大。

另外，现在市场已经进入二手房主导的阶段，2025年1-11月全国二手房交易面积占了45%，新房的市场份额越来越小，这种情况会长期影响楼市走势。

说完楼市本身，再说说大家关心的房地产板块（股市里的地产相关股票）的影响和趋势。中央定调、深圳新政落地后，房地产板块已经出现了明显的上涨行情，4月29日当天，金融街、绿地控股等地产股直接涨停，万科A、招商蛇口等龙头股也跟着上涨，港股里的华润置地、融创中国等也温和上涨。核心原因就是政策释放了积极信号，市场信心被提振，大家觉得上市房企的估值和业绩会慢慢修复，尤其是那些重点布局一线城市的龙头房企，受益会更明显。

从趋势来看，短期之内，房地产板块还会跟着政策走，只要有新的稳楼市政策出台，板块就可能迎来阶段性上涨，重点关注核心城市的房企和优质龙头房企。长期来看，房地产板块不会再像以前那样全面上涨，会呈现“分化”趋势。那些资金充足、拿地主要在核心城市、注重高品质住房和城市更新的房企，会慢慢走出低谷，估值也会逐步提升；而那些资金紧张、布局在三四线城市、拿地质量差的房企，压力会越来越大，甚至可能被市场淘汰。另外，随着“十五五”期间城市更新的推进，涉及老旧小区改造、城市配套建设的相关地产企业，也会迎来新的发展机会，成为板块里的新增长点。

综合来看，房地产市场稳住的趋势已经初步显现，但还处在筑底回升的关键阶段，不是一下子就能稳住的。中央定了稳市场的底线，深圳等核心城市出台政策，会不断释放大家的合理买房需求，再加上库存减少、交易变活跃，市场信心会慢慢恢复。未来一段时间，核心城市的楼市大概率会继续回暖，二线城市慢慢跟上，三四线城市还是会处于磨底状态。而房地产板块，短期靠政策提振，长期看房企自身实力，分化会越来越明显，优质龙头房企的机会会更多。