商业定位如何既落地又能出圈？

当下的商业环境，那真是竞争到了白热化的地步。很多人觉得，现在的商场越来越难做了，开一个冷一个，开两个凉一双。

其实，这背后的核心矛盾就是定位出了大问题。

如果把做商业地产比作一场没有硝烟的现代化战争，那么招商和运营充其量只能算是具体的战术执行，而定位才是真正的顶层战略。

进入今年以来，我国国内消费市场发生了翻天覆地的变化。

根据《经济日报》在今年4月12日发布的最新深度调查显示，目前国内一线城市的商场饱和度已经超过了120%，而很多所谓的“高端项目”在开业不到半年的时间里，客流量就出现了断崖式的下跌。

为什么会出现这种情况？

说白了，就是定位做得太虚，完全成了应付老板的精美PPT。

现在的商业定位如果想要既落地又出圈，就必须搞清楚三个核心逻辑，这关乎到一个项目的生死存亡。

那么，这三个逻辑到底是什么？我们今天就来彻底揭秘。

一、商业节奏必须保持“快半步”

很多人在做项目定位的时候，最容易犯的错误就是“节奏感”缺失。有的项目做得太慢，完全是跟着现在的市场风向走。

然而大家想过没有，一个商场从拿地、规划、建设到最后的招商筹开，这一晃悠两三年的时间就过去了。

今年3月5日，央视财经频道在一档节目中明确指出，目前的商业迭代周期已经缩短到了18个月以内。

这就意味着，如果你在三年前按照当时的流行趋势定好位，等你今年真正开门营业的时候，市场早就变了味了。

这时候你就会发现，你的商场开业即淘汰。

当然了，也有一部分操盘手为了追求所谓的“领先”，把定位定得极其超前。

他们引入了一些连消费者听都没听过的古怪品牌，或者搞一些完全不符合当地消费习惯的空间设计。

这种做法同样是非常危险的。这就好比你给一个古代人推销智能手机，对方根本看不懂，更不会买账。

到头来，你只能是自己跟自己玩，把投资人的热情和资金全部耗尽，最后场子还是得凉。

那么，最理想的节奏到底是什么？我们经过大量的市场调研发现，最好的状态就是“快半步”。

所谓的快半步，就是用户看到你的内容时，会明显感觉到非常新鲜、非常有创意，但同时又没有任何理解门槛，他们能够迅速接受。

要想做到这“快半步”，其实有两个非常具体的执行方法。

首先，你必须多跟品牌方深度沟通。尤其是那些正在尝试新方向、新产品线的头部品牌。

你可以去问问他们的拓展经理，看看他们未来两三年打算怎么铺店，他们的产品研发到底往哪个方向走。只有懂了品牌方的未来，你才能预判市场的趋势。

在规划阶段一定要有“留白意识”。

今年1月20日，RET睿意德在一份行业内部分享报告中提到，未来成功的商场，必须在空间业态上给新内容留出至少15%的灵活调整余地。

你别把每一个角落都塞得死死的，要给未来的新趋势留个“活口”。

当然了，定位定好之后也不是一劳永逸的。

你最好每年都进行一次全面复核。你要看看之前的哪些判断现在还站得住脚，哪些地方需要根据最新的消费数据进行微调。

只要你的节奏对准了，你的项目自然就能走在趋势的最前面。

二、定位必须基于自身的资源边界

在目前的商业地产行业里，有一个非常严重的通病，那就是严重的“跟风主义”。

去年下半年，某地的公园商业火了，结果到了今年年初，全国各地的商业项目都开始疯狂模仿。

大家也不管自己的地形地貌，一窝蜂地去挖下行广场，去搞那些所谓的“村系景观”。

结果呢？这些方案看着都差不多，等真正落地之后，那真是天差地别。

为什么会搞成这样？原因很简单，因为每个项目背后的基因和资源完全不同。

你得问问自己：你的团队背景是什么样的？你的操盘经验到底够不够？你手里的品牌资源库里到底有没有那些核心品牌？

最关键的一点，你的资金实力能不能支撑你的野心？

这些硬性指标决定了你能做什么，更决定了你绝对不能做什么。

比如你想做一个像上海TX淮海那样的“策展型商业”，那你就要考虑清楚，你能不能招到那些自带流量的快闪店？你的运营团队有没有策划大型艺术展览的能力？

再比如你想做公园型商业。

根据《中国建设报》在今年2月15日的一篇深度报道中披露的数据，公园型商业的物业养护成本比传统盒子商场要高出40%以上。

你能不能扛得住这种长期的、高昂的维护开支？

如果你的决策层根本不懂年轻人在想什么，却非要去做“年轻化”定位，那么最后的结果必然是尴尬的。

你以为你是在创新，其实你是在穿一双根本不合脚的鞋。刚开始走两步可能只是觉得磨脚，等走远了，那可就是满脚的血泡。

所以说，定位绝对不是在讲故事忽悠人。

它必须是真实的、能够支撑后续运营落地的战略部署。你必须在自己的能力边界之内，寻找那个最适合自己的细分赛道。

只有基于自身资源的定位，才是真正稳固的。

三、运营必须全方位前置到定位阶段

“运营前置”这个词，在行业内其实已经被反复提了很多年了，但真正能做到的项目少之又少。

很多项目在做定位的时候，脑子里想的全部是铺子怎么切、租金怎么收、招什么大牌子。

他们觉得，只要把这些搞定了，剩下的事儿就交给开业后的运营团队了。

这种想法简直是大错特错。

真正决定一个商场成败的，绝对不是开业那一天的剪彩仪式，而是开业之后每一天都在发生什么。

你有没有见过这样的场景：一个商场开业的时候那是人山人海，热闹非凡。

但很快，这股热度就降了下来，场子变得冷冷清清。

原本漂亮的中庭广场最后沦为了廉价商品的特卖场，精心布置的绿植落满了灰尘，那些重金打造的巨型LED屏，整天只能循环播放一些干巴巴的地产广告。

这究竟是为什么？

原因就在于，这个商场从最开始的定位阶段，空间、品牌和运营就是分家的。

定位的人根本没想好这个场子到底要表达一种什么样的生活方式，每天拿什么样的新内容来吸引消费者，更没有想过人来了之后该怎么让他们留得住。

定位的本质，绝对不是在那儿画几张好看的空间图纸，而是在构建一套能够日复一日产出优质内容的运营系统。

如果脱离了运营，定位就像是一台没有装任何软件的电脑。你的硬件配置再牛、外观再漂亮，它也没法干活。

我们要记住一句话：在这个商业逻辑里，空间只是骨架，品牌只是血肉，只有运营才是那个真正的灵魂。

这三者必须从项目的雏形阶段就紧紧地长在一起。如果你等到后期再去拼凑，那只能是做一个“缝合怪”，完全没有生命力。

今年3月30日，在一次行业闭门会议上，一位资深的商业地产操盘手就明确表示，未来的商业竞争，本质上就是运营体系的竞争。

谁能把内容做得更扎实，谁能把服务做得更细致，谁就能笑到最后。

当然了，现在的商业环境虽然看起来越来越卷，但也正是因为这种浮躁，那些愿意沉下心来用心做事的人才真正有了脱颖而出的机会。

谁能够尊重商业常识，谁能够守住自己的本心，谁能够稳住自己的商业节奏，谁就能在这一片竞争激烈的红海市场中，开辟出一条完全属于自己的赛道。

毕竟，商业地产的发展终究还是要回归到“人”的身上。

你定位的准不准，消费者会用脚投票。

那么，面对这种风云变幻的市场环境，那些至今还在靠PPT忽悠老板的项目，未来又该何去何从呢？

这背后是否还隐藏着更大的行业变局？