剩余491套 永定玖里在园博园的量价长跑

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以下为正文：

丰台园博园板块的低密住宅赛道，在过去两年里经历了一场从热销到深调的完整周期。中海·永定玖里自2024年3月首次开盘至2026年4月，累计成交373套，成交面积4.47万平方米，成交金额21.72亿元，平均成交均价48,559元/平方米，套均总价约582万元。项目累计供应864套，去化率约43.2%，剩余可售房源约491套。距离2026年9月30日的最晚交付节点仅剩约五个月，尾盘去化压力与交付品质兑现，构成项目当前面临的双重命题。

在克而瑞好房点评网的评测体系中，永定玖里综合得分7.8分，在丰台园博园板块改善型住宅竞品组中处于中上水平。评分结构呈现鲜明的两极分化——项目价值9.0分，在竞品组中领跑，容积率9.75分、得房率9.44分、车位比9.75分、社区配套9.75分，四项指标均接近满分；市场口碑8.5分，开发商口碑8.96分、物业口碑8.86分，中海央企品牌背书与物业服务能力获得充分认可；价值潜力9.75分排名第一。然而区域价值仅6.5分排名第九，交通评价5.48分与商业配套4.77分构成两大明显短板。这组“产品力与区域配套显著分化”的数据结构，为观察永定玖里入市两年来的市场轨迹提供了客观参照。

年度成交的三阶段下行

永定玖里的成交曲线，清晰地记录了一个低密改善盘从首年热销到持续降温的完整过程。

2024年是项目的成交高峰年。全年成交213套，占累计总量的57.1%，成交面积2.61万平方米，成交金额13.21亿元，成交均价50,500元/平方米，套均价约620万元。月度层面，10月成交44套为全周期峰值，7月成交41套构成次高峰，4至11月成交均价稳定在50,000至53,000元/平方米的高位区间。首年市场对“主城1.1容积率低密洋房”的产品稀缺性给予了积极响应。

2025年出现量价齐降。全年成交126套，较2024年下降40.8%，成交面积1.48万平方米，成交金额6.83亿元，成交均价46,300元/平方米，较2024年下降8.3%，套均价542万元，同比下降12.5%。上半年月均仅成交9套，下半年微升至12套，7月仅成交3套为全年最低。成交均价从4月起跌破47,000元/平方米，价格中枢明显下移。

2026年前四个月延续低位运行。累计成交34套，月均约8.5套，成交均价43,700元/平方米，套均价493万元。3月仅成交1套，创下全周期历史最低；4月回升至19套，但成交均价44,800元/平方米，较2024年同期下降约15%。

价格回调的幅度与底线

永定玖里的价格走势是项目最受关注的维度之一。成交均价从2024年高位区间的50,000至53,000元/平方米，逐步下探至2026年3月的37,202元/平方米历史低点，两年累计跌幅约13.5%。套均价从2024年11月峰值698万元降至2026年3月的400万元，降幅达42.7%，反映出成交结构向中小户型倾斜的叠加效应。

项目地块于2023年10月以33.8亿元底价摘得，楼面价30,529元/平方米，销售指导价64,000元/平方米。累计成交均价48,559元/平方米约为指导价的7.6折。2024年前期网签均价一度站上51,000元/平方米，至2026年3月已降至指导价的5.8折。地价与售价之间约18,000元/平方米的价差，需覆盖建安成本、装修标准、融资费用及营销支出，利润空间在价格持续下行中被逐步压缩。

值得注意的是，好房点评网对项目价格合理性给出了8.33分的评价，在竞品组中处于较高水平。这一评分揭示了一个值得关注的现象：尽管项目自身价格在持续回调，但市场对其“产品力与定价的匹配度”仍持认可态度，价格下行更多反映的是板块整体承压而非项目个体竞争力衰减。

产品底盘的硬核指标

永定玖里在好房点评网项目价值维度拿下9.0分，在10个竞品中排名前列，其产品力底盘由多项硬核指标构成。

容积率1.1是项目最核心的差异化标签。在北京主城区，1.1容积率意味着接近别墅级的居住密度。项目由四层洋房与低密叠拼组成，洋房面积105至140平方米，叠拼面积180至207平方米，上叠配置景观露台、下叠配置私家花园，面宽约6米。得房率超90%，在好房点评网中得分9.44分。

社区配置层面，车位比1比1、双会所体系、下沉庭院与空中连廊的立体园林设计，共同构成改善型社区的功能底盘。精装评价8.93分，每平方米2,500元以上的装修标准，新中式立面风格。项目整体被永定河生态带、园博园、北宫国家森林公园环绕，生态评价7.64分，在板块内具备独特的环境优势。

中海地产的央企品牌背书与中海物业的自有服务，构成了项目在交付安全性与后期维护上的双重保障。开发商口碑8.96分与物业口碑8.86分，印证了市场对这一品牌组合的持续认可。

板块竞争格局与供求压力

永定玖里所处的园博园板块，在统计周期内呈现典型的“量价齐跌”特征。板块月度成交从2024年10月121套的阶段高点持续回落，成交均价从2024年1月的57,427元/平方米下滑至2026年3月的43,828元/平方米。

在板块竞品格局中，熙悦晴翠以415套成交位居首位，永定玖里以373套排名第二，方程国贤府以310套排名第三。三项目合计占板块累计成交的82%，形成明显的三强格局。永定玖里48,559元/平方米的均价低于板块均价约4.7%，582万元的套均价处于改善中高端位置。

从供求结构看，项目供求比2.46，显著高于板块整体1.04的水平。项目在板块累计供应中占比64.5%，但成交占比仅27.9%，供应端一家独大、成交端分散化，意味着项目承担了板块主要的库存压力。

交付倒计时与剩余货值

2026年9月30日的交付节点，是永定玖里当前最紧迫的时间约束。

项目实景园林及会所已率先亮相，各楼栋施工正在推进，精装修工程按计划应在2025年12月31日前落实到位。从工程进度看，项目已具备“准现房”的展示条件，这对于提振观望客户的购买信心具有实质性帮助。

但491套剩余房源的去化压力不容回避。按2026年前四个月月均8.5套的流速计算，剩余房源的理论去化周期超过57个月。即使考虑交付前可能出现的集中去化窗口，常规销售节奏难以在五个月内完成如此体量的库存消化。2026年4月成交19套的环比回升，能否持续转化为稳定的去化动能，是判断项目尾盘表现的核心观察指标。

好房点评网对项目价值潜力给出9.75分的最高评价，在10个竞品中排名第一。这一评分折射出市场对“主城1.1容积率低密社区”长期稀缺价值的共识。但短期来看，板块价格下行趋势、竞品分流压力以及交付节点的倒逼，构成了制约项目流速的三重外部约束。

对于关注丰台低密改善产品的购房者而言，永定玖里在产品力层面的稀缺性——1.1容积率、超90%得房率、双会所配置——是经过数据验证的核心价值。但在价格持续回调、交付节点临近的背景下，产品稀缺性能否最终转化为购买决策，取决于项目在最后五个月如何在“保价”与“保量”之间找到平衡。

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