万科被多家机构下调评级

近期，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）遭遇了多家国际评级机构和投资银行的密集评级下调，这反映了该公司在房地产行业深度调整背景下所面临的严峻流动性压力和债务风险。

一、评级下调的整体情况

2026年3月至4月期间，三大国际评级机构——穆迪（Moody's）、惠誉（Fitch）和标普（S&P）——相继下调了万科的信用评级，并将其展望调整为“负面”或列入“负面观察名单”。与此同时，包括高盛、汇丰研究、星展银行、大和证券在内的多家国际投资银行也纷纷下调了万科的股票评级或目标价。这一系列行动标志着资本市场对万科信用状况和偿债能力的担忧达到了新的高度。

二、各评级机构的具体下调行动

1. 穆迪（Moody's）

• 下调时间：2026年4月24日

• 评级变化：将万科的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，同时将万科地产（香港）中期票据计划的有担保高级无抵押评级从(P)Caa2下调至(P)Caa3，将已发行债券的评级从Caa2下调至Caa3。

• 展望：维持“负面”展望。

• 理由：穆迪认为，此次评级下调及负面展望反映了万科流动性在未来6至12个月内将进一步恶化，主要原因是销售表现持续疲软，这体现了购房者对从财务实力较弱的开发商处购房信心持续低迷。

2. 惠誉（Fitch）

• 下调时间：2026年4月27日

• 评级变化：首先将万科的长期外币及本币发行人主体评级从“CC”下调至“RD”（限制性违约），随后又上调至“CC”。

• 关键原因：惠誉指出，万科完成了一项被其视为不良债务交换（DDE）的交易。具体而言，万科对原定于2026年4月23日到期的20亿元人民币债券进行了重组，偿还了本金的40%，并将剩余60%的到期日延长了一年。惠誉认为，将到期日延长一年构成了条款的大幅宽松，该重组旨在避免潜在的最终违约。

3. 标普（S&P）

• 下调时间：2026年4月10日及23日

• 评级变化：将万科及其子公司万科（香港）的长期发行人信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，并将评级列入“负面观察”名单。

• 理由：标普认为，在流动性极度疲弱的情况下，万科的财务承诺已难以持续，公司目前的债务存在无法偿还或陷入困境重组（distressed restructuring）的风险。标普特别提到，万科可能对2025年12月15日到期的20亿元人民币境内债券进行展期，这进一步加剧了风险。

4. 投资银行的评级调整

除了信用评级机构，多家国际投行也基于万科的财务表现和流动性压力调整了其股票评级：

• 高盛：将万科H股目标价下调至3港元，维持“沽售”评级，指出公司流动性压力加剧，2026年到期债务达147亿元，且国企股东深圳地铁的支持似乎正在减少。

• 汇丰研究：将万科评级从“持有”下调至“减持”，目标价从4.3港元降至3港元，认为万科的信用状况属于个别风险问题，但对其潜在的债务重组可能对信用形象造成不可逆转的损害表示担忧。

• 星展银行：将万科评级从“持有”下调至“沽售”，目标价从4.6港元降至4.3港元。

• 大和证券：将万科H股评级从“跑赢大市”降至“跑输大市”，目标价从6.15港元下调至4.7港元。

三、评级下调的核心原因分析

评级机构与投行一致行动的背后，是万科基本面在多方面的显著恶化。

1. 流动性急剧恶化与巨额现金缺口

这是评级下调最直接的原因。多家机构指出，万科面临庞大的短期偿债压力，但可用现金严重不足。

• 债务到期墙：惠誉指出，万科在2026年5月至12月间将有130亿元人民币的资本市场债务到期。高盛报告显示，2026年到期债务达147亿元，其中113亿元集中在4月至7月到期。标普也警告公司未来六个月内发生困境重组的风险显著上升。

• 现金储备薄弱：惠誉数据显示，万科的可用现金自2024年末的840亿元降至2025年6月末的690亿元，且其中大部分为预售监管现金存款，无法随时用于偿债。截至2025年末，公司持有货币资金672.4亿元，但短期借款和一年内到期非流动负债合计高达1629.8亿元，资金缺口超过千亿元。

• 负自由现金流：惠誉预期，即使计入资产处置所得，万科在2025年和2026年的自由现金流仍将保持负值。2025年，万科经营性现金流出现近17年来首亏，为-9.88亿元。

2. 销售业绩断崖式下滑

销售回款是房企最重要的现金流来源，而万科的销售表现远逊于行业平均水平。

• 销售额暴跌：2025年，万科全年销售金额为1340.6亿元，同比下降45.5%，仅为2020年巅峰期（7041.5亿元）的19%。2025年上半年销售额同比下降46%至690亿元，表现逊于中国百强房企的平均降幅（12%）。2026年第一季度，合约销售按年大跌53%至170亿元，跌幅远高于同业。

• 行业信心冲击：穆迪明确指出，销售疲软反映了购房者对从财务实力较弱的开发商处购房信心持续低迷，形成了恶性循环。

3. 历史性巨额亏损与资产减值

2025年，万科录得上市以来最惨淡的业绩，严重侵蚀了净资产和偿债基础。

• 净亏损885.56亿元：2025年，万科归属上市公司股东净亏损885.56亿元，亏损额同比扩大79%。加上2024年亏损的494.8亿元，两年累计亏损额达1380亿元，刷新了A股房地产企业亏损纪录。

• 大额资产与信用减值：全年合计计提减值损失561.03亿元，占总亏损比例超过63%。其中，信用减值计提339.68亿元，主要源于对与庞大体外投融资体系相关的其他应收款计提大额坏账。存货跌价准备也因销售困难而大幅增加。

4. 债务重组行为被视为“违约信号”

惠誉将万科对20亿元债券的展期操作明确界定为“不良债务交换”（DDE），这是一个强烈的负面信号。在评级框架下，DDE通常被视为一种违约或准违约事件，因为它意味着债务人无法按原始条款履行义务，需要通过大幅放宽条件来避免正式违约。这直接触发了惠誉将万科评级下调至“RD”（限制性违约）。

四、公司的应对措施与大股东支持

尽管形势严峻，万科并非孤立无援。公司管理层和大股东正在采取一系列措施试图化解危机。

1. 管理层的自救声明与计划

在2025年年报发布后的分析师会议上，万科董事长黄力平承认公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资布局分散、多赛道拓展过度等问题。管理层表示，2026年将聚焦“化险”与“发展”两大方向，具体计划包括：

• 积极寻求债务长效化解方案，与债权人保持密切沟通协商。

• 退出非核心城市及低质量项目。

• 加速采用AI及数字化工具压缩成本预算。

• 盘活存量资产以增强自身现金流。

2. 第一大股东深圳地铁集团的持续支持

深圳地铁集团作为持有万科27.18%股份的第一大股东，由深圳市国资委全资拥有，其支持对万科至关重要。

• 巨额股东借款：根据公开信息，截至2026年3月底，深铁集团累计向万科提供了335.2亿元的股东借款，万科借此偿还了332.1亿元的公开债务。惠誉报告也指出，深铁已向万科提供240亿元股东贷款，支持其在2025年偿付220亿元资本市场债务。

• 最新借款：2026年1月，深铁集团再次向万科提供不超过23.6亿元的借款，用于偿还公开市场债券的本息，这笔借款被认为直接用于支持“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的展期工作。

• 表态与协同：深铁集团曾公开表示，作为万科的重要股东和战略投资者，看好其未来发展前景，不排除在未来继续增持股份，并将支持万科稳定、健康发展。双方还在业务层面加强了协同，例如在长租公寓、物流配送等领域开展合作。

五、影响与展望

1. 对万科的直接影响

• 融资成本飙升：评级下调至“Caa”和“CCC”区间，意味着万科已被归入“极高信用风险”或“违约风险很高”的类别。这将极大增加其在资本市场发新债或进行再融资的难度和成本。

• 触发债务条款：某些存量债务合同中可能包含评级下调触发加速清偿或增加抵押品的条款，这会给公司带来额外的即时现金流压力。

• 市场信心受挫：股价持续低迷，总市值较巅峰时期跌去九成，反映了资本市场对其未来预期的极度悲观。

2. 对行业与市场的启示

万科的困境是当前中国房地产行业深度调整的一个缩影。作为曾经的行业标杆和混合所有制代表，其信用状况的恶化可能进一步压制市场对民营房企乃至整个房地产板块的情绪。评级机构与投行的行动也表明，市场正在重新评估房地产企业的风险定价，股东背景（如国企支持）和自身现金流生成能力变得比以往任何时候都更加重要。

3. 未来关键观察点

• 短期偿债能否平稳度过：2026年4月至7月集中到期的超百亿债务，是检验万科流动性和股东支持有效性的第一个关键窗口。

• 销售能否止跌：销售回款是根本。若销售下滑趋势无法扭转，任何外部支持都难以持续。

• 资产盘活进展：非核心资产处置和项目盘活能否快速带来实质性现金流。

• 股东支持的持续性：深圳地铁集团的支持是否会因风险扩大而改变态度或附加更严格条件。

综上所述，万科被密集下调评级是其长期积累的经营问题、行业周期性调整以及流动性危机共同作用的结果。虽然获得了大股东的实质性支持，但公司能否真正化解风险、重获市场信心，仍取决于其自身销售与经营的根本性改善，以及未来几个月关键债务的兑付情况。