龍樾海序：序启中轴五环，国家科创住区，满配智慧好房

北京龍樾海序
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1、地理位置及配套

一句话概括，就是一路之隔就是海淀，挨着海淀西三旗，隔壁就是西三旗万象汇。它具有昌平最核心的价值，就是离海淀超级近！关于海淀西三旗板块，我之前踩盘过：北京买房|海淀区西三旗学区小区踩盘分析，龙樾海序离西三旗板块的网红盘富力桃园、枫丹丽舍、金隅翡丽非常非常近。

龙樾海序位于昌平、海淀、朝阳三区的交界地带，距北五环直线距离3公里，海淀北部、望京等区域上班的刚需、改善群体都可以考虑。

交通：

京藏高速、立汤路等城市主干道可以快速通达城市核芯；周边三横三纵路网交织，串联亚奥、望京与中关村等板块。

离13号线东小口地铁站（建设中，预计2028年通车）距离约1.6km，3站望京西、4站西二旗，距8号线霍营站直线约2公里，离地铁站稍微远点

产业：

项目周边环绕 6 大重点产业园区，产业规模约100万㎡，已集聚南方电网、抖音集团等900余家高能级企业，规划约 60万㎡高科产业空间

教育：

规划中的北京101学校，九年一贯制，这块还有一个很突出的优势就是，可以在隔壁的海淀上学，在这买个房子作为改善

商业：

项目距海淀西三旗万象汇约600米，步行可达；3公里范围内可达首开LONG街、龙旗购物中心、悦茂购物中心

生态：

约680公顷奥森+约202公顷东小口森林公园+贺新公园等，生态环境非常好。

2、项目基本情况

小区园林及配套：

约150米城市归家界面，约77米檐宽门第，约6.6米挑高大堂

设置1523㎡会所+约1724㎡泛会所、8栋楼做了首层架空空间、1万平米中央花园、双湖景与风雨连廊等设施，满足业主日常社交、健身、休闲需求，提升社区生活便利性

基础信息：

开发商：北京城建联合昌平区属国企联合打造

楼面价：约3.2万元/㎡

预计售价：5.5万-5.8万元/㎡之间

总住宅楼栋数:12 栋住宅，包含 5-11 层洋房与 18 层小高层产品

得房率：平均95%，最高99%

总户数：907户

容积率：2.8

绿化率约 30%

交房时间：2029年3月

交付标准： 精妆交付

物业：北京城建自持物业

样板间：78㎡+108㎡+122㎡

户型分布情况：

户型情况：

78平的是边户，只有40来套，这个户型非常抢手，很难买到

装修情况：

100平以上的有花池阳台，各个面积段都做了强收纳，四层隔音玻璃窗，岩板背景墙，全屋壁布➕木饰面。做了圆弧吊顶，采用了美的中央空调、海尔或海信新风系统，烟机灶具、洗碗机是方太的，燃气热水器是万家乐的，安利尔净水系统，全屋智能系统是罗格朗的，洗手盆和马桶、花洒是TOTO和科勒的，设计非常亲生活，主打便利，储物做得很好，每个户型都有家政柜。

防盗门是铸铝门，卧室定制通顶的门，厨房是联动门。

78平样板间实拍：

3、综合分析

优点：

1、昌平最大的优势就是离海淀近，承接海淀的外溢，而东小口龙樾海序无疑是把昌平的优势发挥到了极致，离海淀就是一步距离，处于海淀、朝阳、昌平的交界地带，海淀朝阳北部上班的人群都可以考虑这个位置，受众人群相对比较广泛。

2、配套完善，周围的商业、生态、地铁都是现成的，不需要等规划。

3、第四代住宅，得房率高，95-99%，户型好，尤其是78平的小三居边户。

缺点：

1、龙樾海序周围还有两个地块待拍，而且地块更方正，可能会有入住以后地块施工的情况以及未来项目会对龙樾海序形成竞争

2、项目西南侧临近海淀产权的垃圾回收站，直线距离最近的地方只有150米左右，会有一些噪音污染，当然了，如果不是这个因素，这个地块的价格会更贵，开发商也不傻，早就考虑进去了，所有的不利都得折算到价格里才能说接不接受。

3、容积率2.8，在当今的新房市场中属于偏高的，而昌平的另外两兄弟分别只有2.2和2.07的容积率

4、离地铁站远，无论是在建的东小口站，还是现有的霍营站和西小口站，距离都不算近，需要一个小电驴

5、城市界面一般，虽然周围的配套在新房里面来说是比较成熟了，但是周围还有一些建材市场、老旧小区啥的。

竞品分析：

这块除了3个新房地块以外，还有奥海明月和奥森one两个限竞房小区，这俩限竞房有4000多户，体量不小，2023年建成，当年卖5.8w，得房率75%左右，这俩限竞房肯定要跌不少，龙樾海序如果售价5.5w左右，得房率95%，咱们按照套内每平米的价格算，这俩限竞房小区要卖4.3w的单价，再除去小区环境、户型等方面的因素，那这俩限竞房后续入市的售价得在4w以下，比当年的均价跌幅得在31%以上才行。相对于那俩限竞房，龙樾海序完胜！

除去这俩限竞房以外，还有海淀那边的次新二手房，比如枫丹丽舍和富力桃园，在距离上离得非常近，也就1公里多，只是一个海淀一个昌平，富力桃园成交均价也就5.1w左右，当然它的得房率也就75-80%，但是它占了海淀的区位优势，下面这个90平的两居室，成交价453w，单价5w，按得房率80%算，对标龙樾海序78平的得房率99%，不考虑海淀区位优势和富力桃园小区环境及楼龄因素等其他因素，那龙樾海序的78平的售价在6.2w以内，就有优势，关注其他户型的小伙伴也可以按照这个方法自己算一下，还有枫丹丽舍，枫丹丽舍的户型比较大，可以和龙樾海序108平以上的作比对。

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