万象城70亿交易：5栋拥有百栋管，新时代调动为王

华润把成都万象城卖了，70个亿。

我就是成都人，当地人都知道万象城其实是非常热闹的，以前购物中心只有一期，后面不断的扩容，附属的写字楼和酒店的生意也很好。这个卖，就很神奇，而且买方是还没有披露的，也是个谜。

消息一出来，很多人又开始说，华润也扛不住了、商业地产要完、连央企都开始甩卖了。

我觉得说，想偏了。

这笔交易，恰恰说明华润比大多数人聪明得多。

先说一个小细节。

华润卖掉了成都万象城的产权，但运营权还在自己手里。

什么意思？这栋楼不姓华润了，但管这栋楼的人，还是华润。

品牌是华润的，招商是华润做的，物业是华润管的，消费者走进去，感受到的一切还是万象城。

只不过，业主换了一个人。

其实卖掉成都万象城的前一个月，华润刚刚在成都拿了一块新地，也就是说，左手卖掉一个已经运营成熟、增长空间有限的老项目，右手拿了一块全新的、有成长性的地。

感觉是不是出来了？

华润财报里有一个数据很有意思，经常性业务利润占比首次超过了50%。这意味着华润正在从靠卖房子赚钱转向靠管房子赚钱。

卖掉成都万象城，是这个转型的一部分。

我理解为什么一看到卖这个词，大家就觉得这家地产类企业不行了。

因为卖的企业，太多了。

万达这几年从513座万达广场砍到了300座出头，凯德在中国市场也一直在做资产腾挪，大悦城、龙湖，都在不同程度上做类似的事情。

不过同样是卖，原因有所不同。

民营企业卖，很多是被动的。

债务压着，现金流撑不住，不卖就死。万达当年的情况大家都清楚，我就不展开了。那种卖法，是割肉求生。

华润这种央企卖，是主动选择。

账上不缺钱，项目也不亏损，但就是要卖，为什么，因为新时代的算账方式不一样了，持有这个资产的回报率，已经跑不赢把这笔钱拿去做别的事情的回报率。

其实在商业地产这个领域，最值钱的不是楼本身，而是管楼的能力。

一栋商场盖好了，硬件就摆在那里，十年二十年不会有太大变化。但招商能力、运营能力、品牌溢价，这些东西是可以复制的，是可以不断增值的。

华润在全国管着接近100个万象系列的项目。

卖掉其中一个的产权，但管理半径一点没缩小，反过来，如果它能用卖掉的钱再去拿新项目、做新的管理输出，管理半径反而扩大了。

这也是为什么，就在我老家成都这一个城市，会出现卖和买同时产生的情况。

说到底，商业地产的游戏规则变了。

2015年到2019年那几年，所有人都在抢地、抢项目、抢规模。

那时候，谁手里的商场多，谁就是大哥，那时候，资产价格一直在涨，持有就是赚钱，规模就是壁垒。

但三道红线之后，整个逻辑反过来了。

资产价格不涨了，甚至有些在跌。而持有成本还在那里，折旧、维护、人员、财务费用，一分钱不少。

所以，手里的商场越多，负担越重。

再加上这两年国内开始推公募REITs，商业地产有了一条新的退出通道。

以前你买了一栋楼，要么自己一直拿着收租，要么整栋卖给下一个接盘侠，选择很少。现在可以通过REITs把资产证券化，把大宗资产切成小份卖给市场，自己保留运营权继续管。

这条路一打通，整个行业的底层逻辑就变了。

某种意义上，这是商业地产的去泡沫化，开始从比量，变成比管理。

华润、万科、龙湖这些头部公司，都在往这个方向走。区别只是谁走得更快、更坚决。

我写到这里，想到的反而不是华润。

我想到的是一些还在囤项目的中小开发商。

他们也不是不知道，时代变了，但历史的惯性太强了。

华润这种有背景的企业，现在的打法是，手里可能只“拥有”五栋楼，但“管着”一百栋楼。五栋楼的风险，一百栋楼的收益。

这才是2026年商业地产真正的牌面。

不是你拥有多少，是你能调动多少。

商业地产这样，其实居民房产也是一样的道理。