两年暴增1500万人，广东1.65亿人背后的住房租赁大市场

广东省的实际在粤人口，已经达到1.65亿。

这一数据由广东省委常委、常务副省长张虎在国新办记者见面会上正式披露。

1.65亿是什么概念？放眼全球，这一人口总量可排世界第九，比俄罗斯（1.44亿）多出2100万，远超墨西哥、日本、越南等国家。

更令人震撼的是，从2024年初的1.5亿到如今的1.65亿，短短两年间，广东人口暴涨1500万，新时代的“孔雀东南飞”正在持续上演。

在这1.65亿人的庞大基数下，租房已经成为超过四成城市人口的主要居住方式。一个万亿级的住房租赁市场，正在这里蓬勃生长。

万亿级市场正在酝酿

广东1.65亿实际管理人口中，流动人口超过5000万，是全国流动人口最多的省份。这些人口主要集中在大湾区的核心城市——广州、深圳、佛山、东莞等地。

仅在广州和深圳两地，租房人口就分别超过1000万和1200万，占常住人口的一半以上。这意味着广深两地就有超过2200万人在租房生活。

贝壳研究院数据显示，广东省住房租赁市场规模已达5000亿元级别，占全国住房租赁市场规模的15%以上。随着人口持续净流入，这一数字仍在高速增长。

在广东的租房大军中，20-35岁的年轻人占据绝对主导。他们大多是来粤打拼的大学毕业生、白领、创业者，对租房品质、通勤便利度、社区服务有着较高要求。

广东作为制造业大省，拥有庞大的产业工人群体。在东莞、佛山、惠州等制造业重镇，工厂周边的城中村、工业区宿舍承载着数百万产业工人的居住需求。这类租赁需求的特点是：租金敏感度高（月租普遍在500-1500元）、换租频率高。

如果说产业工人是租赁市场的基本盘，那么每年涌入就业市场的高校毕业生，就是最活跃的“换租引擎”。

过去5年间，广东普通高校毕业生累计新增了近400万。

2025年全国高校毕业生1222万，广东单省就承接超110万，占比近1/10。他们中绝大多数人来到珠三角核心城市，成为租房市场中最有支付意愿、也最挑剔的一批租客。

对于住房租赁从业者而言，这一群体不是“一次性流量”，而是每年稳定释放的增量需求。

“两个百万”引擎：人才虹吸+生育底盘

广东已连续37年GDP位居全国第一，2025年经济总量达14.58万亿元，占全国比重超过十分之一。

这些宏观数据的背后，是无数实实在在的就业岗位。

2025年，超110万高校毕业生选择广东，相当于全国每10名毕业生就有1人奔赴此地。

以深圳为例，南山科技园汇聚超万家高科技企业，仅2025年就吸纳高校毕业生超20万，腾讯、华为、大疆等巨头年均招聘超5万人；广州琶洲CBD崛起为数字经济高地，字节跳动、阿里巴巴等企业带动上下游人才集聚超10万；佛山机器人产业爆发，催生工程师缺口超3万。

2026年“百万英才汇南粤”计划持续加码，以高素质人才增量驱动人口结构优化。

此外，广东连续8年蝉联全国“生育第一大省”，每年新生儿超百万。

而潮汕地区（汕头、潮州、揭阳）功不可没。2025年，潮汕三市出生率高达12.8‰，远超全省平均（9.3‰）。

潮汕人“敢生”的底气，更源于本地小微产业的韧性：汕头澄海玩具产业带年产玩具超500亿，潮州婚纱礼服占全球30%市场，揭阳五金电商基地年销超百亿元……数以万计的家庭作坊与小微企业，形成“生娃-就业-留乡”的闭环。

这两个“百万”，共同构建起广东“高端人才+年轻劳动力”的黄金人口结构。

广东的“人气飞轮”已形成自我强化模式：产业旺，则人汇聚；人汇聚，则产业更兴。

珠三角的“产才融合”是典型样本——东莞松山湖科学城吸引华为终端总部落户，带动上下游产业链新增就业超10万；佛山顺德家电产业智能化转型，催生万名技术人才需求；珠海横琴自贸区金融创新，集聚港澳青年创业者超5000人。

这种正向循环直接传导至住房租赁市场：每一个新增就业岗位，都对应着一套租赁住房的需求。产业越旺，租赁需求越旺盛；人口越年轻，换租频率越高，市场越活跃。

广东租赁市场的特色与机遇

特色一：城中村成为天然廉租房

广东的城中村在全国独树一帜。以深圳为例，城中村住房占全市租赁房源总量的60%以上，提供了大量低租金、小户型的房源。

特色二：市场化长租公寓加速崛起

在传统城中村和个人散租之外，市场化长租公寓正在成为广东租赁市场的重要一极。

以自如、泊寓、冠寓等为代表的品牌长租公寓，在广东核心城市加快布局。这类产品主打标准化装修、专业化运营、透明化收费，精准切中年轻白领、毕业生的租住痛点。

值得注意的是，长租公寓正从单一产品向多产品线演进：既有面向刚毕业人群的“合租床位”产品（月租800-1500元），也有面向白领的独立单间（月租2500-4500元），还出现了服务式公寓（月租6000元以上）满足中高端需求。

此外，“非改租”政策的落地为长租公寓提供了增量空间。广州、深圳允许符合条件的商业、办公、厂房改建为租赁住房，一批原本闲置的存量物业被改造成标准化公寓，既盘活了资产，又增加了租赁供给。

特色三：跨城通勤催生特殊租赁需求

随着大湾区交通一体化加速，越来越多的年轻人选择在房价较低的佛山、东莞居住，每天跨城通勤至广州、深圳上班。这催生了大量工作日租房、“5+2”租赁等灵活租赁需求。

此外，广东省大力推行“租购并举”住房制度。“十四五”期间，广东计划新增保障性租赁住房近130万套（间），主要解决新市民、青年人的住房困难问题。广州、深圳还推出了“非改租”政策，允许符合条件的商业、办公、厂房等存量房屋改建为租赁住房。

未来趋势：租赁市场走向何方？

据相关数据，目前广东住房租赁市场的机构化渗透率不足10%，而发达国家的这一比例普遍在30%以上。未来五年机构化渗透率有望提升至20%以上，专业租赁平台将迎来黄金发展期。

市场将细分为高端服务式公寓、青年白领公寓、蓝领宿舍、保障性租赁住房等不同类型，满足从年薪百万的精英到月入3000的产业工人的全梯度居住需求。

智能门锁、在线缴费、VR看房、电子合同等数字化工具将在租赁行业全面普及。

而随着教育改革推进，租房者在子女入学、公共服务等方面的权益有望进一步改善。

1.65亿人，不仅仅是一个令人惊叹的数据，更是一个庞大市场的真实写照。

广东用“两个百万”引擎——珠三角的人才虹吸与潮汕的生育底盘，构建起全国最年轻、最具活力的人口结构。

对于住房租赁行业而言，这意味着每年110万新毕业生的增量需求 + 5000万流动人口的存量换租需求 + 产业升级带来的品质升级需求，三重叠加，市场空间远超想象。

谁能服务好这1.65亿人的居住需求，谁就能在这场人口红利的浪潮中占据先机。

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